FAHİŞ KİRA ARTIŞI DURUMUNDA HUKUKİ OLARAK NELER YAPILABİLİR?

KONUT KİRA ARTIŞ ORANLARININ %25 İLE SINIRLANDIRILMASINA DAİR GEÇİCİ DÜZENLEMENİN SONA ERMİŞ OLMASI

Türkiye’de kiralık konutlara uygulanan fiyat artışları, özellikle son yıllarda oldukça yüksek seviyelere ulaşmıştır. Bu durum, kiracılar için ciddi bir maddi yük oluştururken, kira fiyatlarındaki artış oranının sınırlandırılması gerektiği düşüncesi de ortaya çıkmıştır. Bu nedenle, Türkiye’de kira artışlarının geçici olarak %25 ile sınırlandırılmasına karar verilmiştir. Bu düzenleme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na konut kira sözleşmelerinde geçici bir sınırlama getirmiştir. Geçici Madde 2 hükümleri gereğince %25’lik kira artış oranı sınırlandırılması 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir.

Bu düzenlemeye göre, konut kira fiyatlarındaki artış oranı, en fazla %25 olacak şekilde sınırlandırılmıştır. Bu bağlamda, 01.07.2024 tarihine kadar kira bedellerinde %25 oranından daha fazla bir artış talep etmek, kiracı tarafından yasal olarak kabul edilmesi gereken bir durum olmamıştır. Bu uygulama ile kiracıların mağdur olmasının önüne geçilmeye çalışılmıştır. Ancak, kira artış oranlarının sınırlandırılması, bazı olumsuzlukları da beraberinde getirmiştir.

Öncelikle, kira artışlarının sınırlandırılması, ev sahiplerinin gelirlerinde düşüşe neden olmuştur. Bu nedenle, ev sahiplerinin kira fiyatlarını artırmak yerine, kiracılı konutları satma eğiliminde olmuşlardır. Bu durum da, konut piyasasında arz-talep dengesizliği oluşturmuştur.

Diğer bir olumsuz etki ise, kiralık konut arzının azalmasıdır. Ev sahiplerini, kira sartış sınırlamasına dair düzenlemeler sebebiyle, yeni kiraya verecekleri evleri için çok yüksek kira bedeli taleplerinde bulunmuşlar ve kiracılar için uygun fiyatlı kiralık konut bulmak daha da zorlaşmıştır.

Sonuç olarak, Türkiye’de kira artışlarının %25 ile sınırlandırılması dair geçici düzenleme, kiracıların korunması amacıyla düşünülen bir uygulama olsa da, bazı olumsuzlukları da beraberinde getirmiş ve enflasyonun kontrolsüz bir şekilde artmasının sebeplerinden biri olmuştur. Kira artışlarının %25 ile sınırlandırılmasına dair uygulama 01.07.2024 tarihinde sona ermiştir. 01.07.2024 tarihinden sonra yapılan kira artış oranlarında %25 sınırı uygulanmaksızın TÜFE oranı dikkate alınmaktadır.

KONUT KİRALARINDA EV SAHİBİ KİRAYI NE KADAR ARTTIRABİLİR?

Ev sahibi, 11.06.2022 – 01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde geçerli olmak üzere kira artış oranını en fazla %25 olarak belirleyebilir. Ancak, TÜFE artış oranı ile yasal artış oranı arasında hangisi daha düşükse o oran uygulanır.

Aşağıdaki tabloda Ocak 2024 tarihinde yenilenen bir kira sözleşmesi için kira bedeli 5.000 TL olarak alınmıştır.

Yukarıdaki tabloda görüldüğü gibi, TÜFE kira artış oranı yasal oranı aşmıştır. Dolayısıyla, kiraya veren kiracısına 2.693 TL yerine, yasal olarak en fazla 1.250 TL kira artışı yapabilir.

İlgili kanun düzenlemesi şu şekildedir: “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” (Bu düzenleme 01.07.2024 tarihinde sona ermiştir.)

01.07.2024 tarihinde sonra ise kira artış oranları TÜFE oranına göre yapılmaktadır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde, TÜFE oranından daha yüksek bir oranda kira zammı yapılacağına dair düzenleme bulunsa ve hatta bu kira sözleşmesi tapuya şerh edilmiş bile olsa işbu düzenleme geçersizdir. Kiracı; her ay TÜİK tarafından o ay için açıklanan on iki aylık ortalamaları değişim oranına göre kira artışını yapmakla mükelleftir.

Aşağıdaki tabloda Ağustos 2024 tarihinde yenilenen bir kira sözleşmesi için kira bedeli 10.000 TL olarak alınmıştır.

Yukarıda tabloda açıklandığı üzere kira artış oranlarının %25 ile sınırlandırılmasına dair geçiçi düzenleme 01.07.2024 tarihinde sona erdiğinden dolayı, 2024 yılı Ağustos ayı için kira artış oranında geçiçici düzenleme uygulanmayacak ve kira zammı TÜİK tarafından Ağustos ayı için açıklanan %65,93 TÜFE oranı üzerinden yapılacaktır. 

01.07.2024 TARİHİNDEN SONRA KONUT KİRA ARTIŞ ORANLARI NE KADARDIR?

01.07.2024 tarihi itibariyle geçici düzenleme ile yapılan konut kira artış oranlarının %25 ile sınırlanmasına dair düzenleme uzatılmamıştır. Bu sebeple 01.07.2024 tarihinden sonra yenilenen konut ve mesken kira sözleşmelerinde artış sınırı %25 değildir.

01.07.2024 tarihinden sonra yenilenen konut kira sözleşmelerinde; kira artış oranı TÜFE oranına göre belirlenecek ve kira sözleşmesinde daha fazla artışa dair bir anlaşma olsa bile TÜFE oranını geçemeyecektir. Özetle 01.07.2024 tarihinden sonra yenilenen kira sözleşmelerine kira artış oranı %25 ile sınırlı olmaksızın TÜFE oranları baz alınarak belirlenecektir.

2025 YILI KONUT KİRA ARTIŞ ORANLARI NE KADARDIR?

YENİLENEN KİRA BEDELİ NASIL BELİRLENİR?

Kira bedeli, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde belirtilen hükümlere göre belirlenir. Bu hükümlere göre:

• Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
• Taraflarca bu konuda anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Tarafların kira bedelinde anlaşamaması halinde veya kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir madde yoksa, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kira tespit davası açılabilir. Bu durumda, mahkeme kiralananın durumunu göz önünde bulundurarak objektif bir kira bedeli tayin eder.

Dava sonucunda belirlenen kira bedeli, davayı izleyen kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanır. Ancak, davanın açılması için belirli süreler ve usul işlemleri bulunmaktadır. Bu nedenle, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi sürecinde dikkatli olunmalı ve ilgili süreçlerin takibi yapılmalıdır.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRA ARTIŞINA DAİR MADDE OLMAMASI HALİNDE NE OLUR?

Bir kira sözleşmesinde kira artışına dair herhangi bir hüküm bulunmaması durumunda, kendiliğinden kira artışı yapılması mümkün değildir. Bu tür durumlarda, ev sahibinin tek taraflı olarak kira bedelini artırma hakkı bulunmaz ve artış talebi için hukuki bir süreç başlatması gerekir.

• Kira Artışına Dair Sözleşmede Madde Bulunması

1. TÜFE/ÜFE Oranına Dayalı Artış: Eğer taraflar, kira sözleşmesinde yıllık kira artışının TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) veya ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) oranlarına göre yapılacağına dair bir düzenleme getirmişlerse, tarafların bu iradesi geçerlidir. Ancak:
   • Sözleşmede belirlenen oran, TÜFE oranından yüksek bir artış içeriyorsa, bu hüküm geçersiz sayılır. Bu durumda, kiracı yalnızca TÜFE oranında bir artış yapmakla yükümlüdür.
   • TÜFE oranından daha düşük bir artış belirlenmişse, bu düzenleme hukuken geçerli kabul edilir ve kiracı korunur.
2. Belirli Bir Orana Dayalı Artış: Eğer taraflar, kendi aralarında belirli bir yüzde artış oranında mutabık kalmışlarsa, bu oran sözleşme ile sabitlenmiş olur. Ancak bu oran yine TÜFE’yi aşamaz.

• Sözleşmede Hiçbir Kira Artış Maddesi Olmaması

Kira sözleşmesinde kira artış oranına dair hiçbir düzenleme bulunmuyorsa:

1. Ev sahibi kira bedelini TÜFE oranında dahi artırma hakkına sahip değildir.
2. Bu durumda, kira artış oranının belirlenmesi için ev sahibinin mahkemeye başvurması gereklidir.
3. Mahkeme TÜFE oranını dikkate alarak kira artış oranına karar verecektir.

Kira sözleşmelerinde kira artış oranının açıkça belirlenmesi, hem kiracı hem de ev sahibi açısından ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi adına büyük önem taşır. Tarafların iradesiyle belirlenen kira artış maddeleri, hukukun öngördüğü sınırlara uygun olduğu sürece geçerlidir. Özellikle TÜFE oranı üzerindeki artış taleplerinin geçersiz sayılacağını göz önünde bulundurmak gerekir.

EV SAHİBİ KİRA ARTIŞI YAPMAYAN KİRACIYI EVDEN ÇIKARABİLİR Mİ?

Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde, kiraya verenin kira artışı talep etme hakkı, belirli yasal düzenlemelerle sınırlandırılmıştır. Kira artışı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranına bağlı olarak belirlenen üst sınır çerçevesinde yapılabilir. Kiracı, yenilenen kira sözleşmeleri kapsamında bu yasal oran doğrultusunda kira bedelinde artış yapmakla yükümlüdür.

Kiracının kira bedelini yasal oranda artırmadan ödemeye devam etmesi halinde, bu durum kiracının temerrüde düşmesi anlamına gelir ve kiraya verenin hukuki yollarla temerrüt sebebiyle kiracının tahliyesini talep etme hakkı doğar. Ev sahibi, icra takibi yoluyla ve tahliye davasıyla kiracının tahliyesini talep edebilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, temerrüt hali oluştuğunda kiraya veren, kiracıya yazılı ihtar göndermek suretiyle kira borcunun belirlenen süre içinde ödenmesini talep edebilir. Eğer kiracı bu ihtara rağmen ödemeyi gerçekleştirmezse, ev sahibi icra takibi başlatarak tahliye sürecini işletebilir.

Bununla birlikte, kiraya verenin yasal sınırları aşan fahiş bir kira artışı talep etmesi durumunda, kiracının haksız kira artışını kabul etme zorunluluğu bulunmamaktadır. Kiracının, hukuka aykırı şekilde talep edilen yüksek kira bedelini ödememesi, kiraya veren açısından geçerli bir tahliye sebebi oluşturmaz. Dolayısıyla, kiracı yalnızca fahiş kira zammını kabul etmediği için tahliye edilemez.

Kiraya veren, kiracıyı tahliye etmek için yalnızca belirli hukuki sebeplere dayanabilir. Türk Borçlar Kanunu ve 6098 sayılı Kanun uyarınca, geçerli tahliye sebepleri şunlardır:

1. Tahliye Taahhüdü: Kiracının, belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğine dair yazılı bir tahliye taahhüdü vermesi durumunda, kiraya veren bu taahhüde dayanarak tahliye davası açabilir.
2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Kiraya verenin veya birinci dereceden yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle taşınmaza gereksinim duyması halinde, bu gerekçeyle mahkemeye başvurarak kiracının tahliyesini talep etmesi mümkündür.
3. Tahliye Davaları: Kiracının kira borcunu ödememesi ya da kira sözleşmesinin feshi gibi sebeplerle açılan tahliye davaları da, hukuki olarak geçerli sebepler arasında yer almaktadır.

Sonuç olarak, kiraya verenin kira bedelinde yasal oranı aşan bir artış talep etmesi halinde, kiracının bunu kabul etmeme hakkı vardır ve bu durum kiracının tahliyesi için geçerli bir hukuki sebep teşkil etmez. Ancak, kiracı yasal artış oranına uymadan kira ödemeye devam ederse, kiraya veren temerrüt gerekçesiyle icra yoluna başvurarak tahliye talebinde bulunabilir. Bunun dışında, kiraya verenin tahliye taahhüdü ya da ihtiyaç gibi geçerli hukuki gerekçeler sunması durumunda mahkemeden tahliye talep etmesi mümkündür.

EV SAHİBİ KİRAYA FAZLA ZAM YAPMAK İSTERSE KİRACI NE YAPMALIDIR?

Ev sahibinin 01.07.2024 tarihine kadar kira bedelinde %25’ten fazla artış yapması yasaktır ve Türk Borçlar Kanunu’nun geçici 2. Maddesi bu konuda açık bir düzenleme getirmiştir. Bu sebeple, kanunun emredici hükmüne aykırı olarak yapılan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.

01.07.2024 tarihinden sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise TÜFEden fazla kira artışı yapmak hukuken mümkün değildir. Ev sahibinin yüksek kira artışına zorlaması karşısında kiracı; TÜFE oranında kira zammı yapıp, ev sahibine kira bedelini ödemelidir. Böylece geçerli bir kira ödemesi ile temerrüde düşmekten ve tahliye davasından kurtulur.

Kiracı, yukarıda belirtilen düzenlemeler uyarınca yasal sınırları aşan kira artış taleplerini kabul etmek zorunda değildir. Ev sahibinin yüksek kira zammı taleplerine karşı her türlü hukuki ve icrai girişime itiraz etme hakkına sahiptir. Ancak kiracının özellikle dikkat etmesi gereken husus, ev sahibinin fahiş kira artışına ilişkin bir ihtarname göndermesi durumunda, buna yazılı olarak cevap vererek yüksek kira zammı talebine itiraz ettiğini açıkça belirtmesidir. Aksi halde, ihtara yanıt verilmemesi durumunda zımni kabul söz konusu olabilir. Ayrıca, kiracı yüksek kira artışına rağmen ödeme yapmak zorunda kalırsa, ödemelerine mutlaka ihtirazi kayıt koymalı ve dava açma hakkını saklı tuttuğunu belirtmelidir.

Kiracı, fahiş kira artışı durumunda uzman bir avukattan hukuki destek alarak kanun yollarına başvurmalıdır. Hukuki sürecin başlatılması ve gerekli adımların atılması için avukatın rehberliği önemlidir.

HAKSIZ KİRA ARTIŞI İSTEYEN EV SAHİBİ NEREYE ŞİKAYET EDİLEBİLİR?

Ev sahipleri kiraları; yasal mevzuata göre yıllık ortalama enflasyon oranılarına bağlı olarak belirli bir oranda artırabilirler. Ancak, bu üst taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine göre değişebilir ve her zaman geçerli olmayabilir. Bu nedenle, ev sahibi kira zammı yapmadan önce, güncel yasal düzenlemeleri incelemeli ve kira sözleşmesinde belirtilen şartlara uygun hareket etmelidir.

Ayrıca, kiracı ve ev sahibi arasındaki kira sözleşmesinde belirtilen süreler ve kira artışı oranları dışında bir artış talebinde bulunmak, kiracı açısından yasal olarak kabul edilebilir değildir. Yani, ev sahibi kira bedelini istediği gibi artıramaz, kira artışında belirli yasal düzenlemelere ve sözleşme şartlarına uygun hareket etmek zorundadır.

Kiracılar, eğer ev sahibi; yasal düzenlemelerin dışında ve tüfeden fazla kira artışı isterse, kira sözleşmesinde belirtilen süreler ve artış oranlarının yasal olup olmadığını öğrenmek için bir avukata danışabilirler.

Önemle belirtmek gerekir ki Türkiye’de fahiş kira artışı isteyen ev sahibini mevcut yasal düzenlemeler karşısında bir yere şikayet etmeye gerek yoktur. Çünkü kiracı kabul etmedikçe haksız kira artışı geçerli olmayacaktır. Eğer ev sahibi yüksek kira artışında ısrarcıysa bu talebi için alınabilecek ilk hukuki önlem, kiracının ev sahibine yazılı olarak haksız kira artışını kabul etmediğine dair noterden ihtarname göndererek fahiş kira artışına itiraz etmesidir. Kiracı, bu yazıda fahiş kira artışını kabul etmediğini ve yüksek kira zammı istenmesinin hukuka uygun olmadığının bildirilmelidir.

Gerek Türk Borçlar Kanunu gerekse diğer yasal düzenlemeler konut kiralarının artış oranını çok açık bir şekilde düzenlemiştir. Özetle ev sahibi piyasa şartları veya enflasyon sebebiyle fahiş kira artışı gibi bir talebi varsa bu hakkını ancak dava açarak kullanabilir ve dava açma hakkını kanunlarda belirtilen şartların varlığını ispatlamak şartıyla kanunda belirtilen sürelere uyarak kullanabilir.

FAHİŞ KİRA ARTIŞI YAPMANIN CEZASI VAR MIDIR?

01.07.2024 tarihine kadar konut kiralarında kira artışı, %25 ile sınırlandırılmıştır. Bu tarihten sonra yenilenecek kira sözleşmelerinde ise TÜFE oranını aşan kira zammı yapılması hukuken mümkün değildir. Ev sahibi, yasal sınırları aşan bir kira artışı talep ederse, kiracı yalnızca kanuni sınırlar içinde ödeme yapmakla yükümlüdür.

Ev sahibinin hukuka aykırı şekilde fahiş kira artışı talep etmesi durumunda, kiracının hukuki yollara başvurma hakkı vardır:

• Noterden ihtarname göndererek itiraz etmek: Ev sahibinin haksız kira artışı talebine karşı kiracı, yazılı olarak itiraz etmeli ve talebin geçersiz olduğunu bildirmelidir. Aksi takdirde sessiz kalmak, zımni kabul olarak değerlendirilebilir.
• İcra takibi başlatılırsa itiraz etmek: Ev sahibi, kiracıdan talep ettiği yüksek kira bedelini tahsil etmek amacıyla haksız şekilde icra takibi başlatırsa, kiracının yasal süresi içinde bu takibe itiraz etme hakkı bulunmaktadır.
• Tahliye davası açılırsa itiraz etmek: Eğer ev sahibi, fahiş kira artışını kabul etmeyen kiracıyı çıkarmak amacıyla tahliye davası açarsa, kiracı bu davaya savunma yaparak itiraz edebilir.
• Menfi tespit davası açmak: Ev sahibi, yasal sınırları aşan kira artışı sebebiyle borç iddiasında bulunursa, kiracı menfi tespit davası açarak borçlu olmadığını tespit ettirebilir.
• Arabulucuya başvurmak: Kira ilişkilerinde ortaya çıkan uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur. Kiracı, fahiş kira artışı nedeniyle ev sahibiyle anlaşmazlık yaşarsa, arabulucuya başvurarak çözüm arayabilir. Anlaşma sağlanamazsa, dava açma hakkı doğar.

Ancak, fahiş kira artışı yapmanın cezai bir yaptırımı bulunmamaktadır. Türk hukukunda bu durum özel hukuk ilişkisi kapsamında değerlendirilmiş olup, ev sahibine cezai bir sorumluluk yüklenmemiştir. Dolayısıyla, kiracılar savcılığa suç duyurusunda bulunamaz ve ev sahibi, yüksek kira artışı talebi nedeniyle herhangi bir cezai yaptırıma maruz kalmaz.

Kiracılar, haklarını korumak için hukuki yolları etkin şekilde kullanmalı, özellikle yazılı delillerle itirazlarını belgelendirmeli ve haklarını yasal sınırlar içinde savunmalıdır.

Böyle bir talepte kiracı; hukuki haklarını kullanarak kanunen en üst sınır olan zam uygulamasını talep edebilir. Kiracı, olası anlaşmazlıklarda yasal kira arttırım oranlarını baz alarak kira ödemelerine devam eder.

YASAL SINIRDAN DAHA FAZLA ARTIŞLA ÖDENEN KİRA BEDELLERİ EV SAHİBİNDEN GERİ ALINABİLİR Mİ?

08.06.2022 – 01.07.2024 tarihleri arasında yürürlükte olan yasal düzenlemeler uyarınca, konut kira artış oranının %25’i geçmesi kanunen yasaklanmıştır. Bu yasağa rağmen taraflar arasında %25’ten fazla oranda gerçekleştirilen kira artışları, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) emredici hükmüne aykırılık teşkil ettiğinden geçersizdir. TBK Geçici Madde 2’de açıkça belirtildiği üzere, “Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.” Dolayısıyla, %25 kira zam sınırını aşan kira bedellerinin iadesi yönündeki taleplerin en temel hukuki dayanağı, Kanun’un anılan emredici hükmüdür.

Her ne kadar fazla ödenen kira bedellerinin iadesi mümkün olsa da, bazı durumlarda bu talep hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir. Bu hususta hakkın kötüye kullanılması iddiasının Gayrimenkul Hukuku kapsamında somut olayın koşulları çerçevesinde hakim tarafından değerlendirilmesi gerekmektedir. Ancak, emredici nitelikteki bir kanun hükmünün uygulanmasının hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmesi de güçtür. TBK’nin 27. maddesi, “Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.” hükmünü içermektedir. Bu doğrultuda, %25’ten fazla kira ödenmesine dair sözlü veya yazılı, açık veya örtülü tüm anlaşmalar geçersizdir.

Buna rağmen, 01.07.2024 tarihine kadar uygulamada ev sahipleri ve kiracılar arasında %25’lik kira artış oranının üzerinde kira artışları yapılmıştır. Taraflar arasında yapılan anlaşmalar, yasal sınırları aşması nedeniyle geçersiz sayılmaktadır. Mevcut konu henüz yeni olduğu için içtihat açısından kesinleşmiş bir durum bulunmamaktadır. Ancak hukuki bakış açısına göre, iade talebinin teorik ve yasal temelleri güçlüdür. Bu çerçevede, 08.06.2022 – 01.07.2024 tarihleri arasında konut kiraları için %25’lik kira artış sınırını aşan ödemelerin, zamanaşımı süreleri içerisinde iadesi talep edilebilir. Zira, Kanun’un emredici hükümlerine aykırılık nedeniyle geçersiz olan sözleşmelerde ifa edilen edimler, sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında iade edilmelidir.

Buna karşın, bazı hukukçular, fazla ödenen kira bedelinin iadesinin çelişkili davranış yasağı ve dürüstlük kuralı kapsamında değerlendirilebileceğini ileri sürmektedir. Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesine göre, herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kuralına uymak zorundadır. Bu bağlamda, hem fazla ödeme yapmak hem de iadesini istemek çelişkili bir davranış olarak değerlendirilebilir. Bu görüşe göre, hakkın kötüye kullanımı söz konusu olduğunda, kiracının fazla ödediği bedeli geri istemesi mümkün olmayabilir.

Diğer taraftan, Yargıtay içtihatlarına göre, TÜFE oranından fazla ödenen kira bedelleri sebepsiz zenginleşme kapsamında değerlendirilmemektedir. Bunun yerine, fazla ödenen kira bedelinin iadesi sözleşmesel yükümlülük çerçevesinde talep edilebilecektir. Bu durumda, zamanaşımı süreleri aylık ödenen kira bedellerinde 5 yıl; yıllık ödenen kira bedellerinde 10 yıl olacaktır.

Kiraya verenin kiracıya, kira bedelinin artırılmasına ilişkin ihtarname göndermesi veya dava açması sonrası kiracının artış oranına uygun şekilde ödeme yapması, teklifin zımnen kabulü olarak değerlendirilecektir. Böyle bir durumda, kiracının ihtarname sonrası ödediği fazla kira bedelinin iadesine ilişkin talebinin reddedilmesi olasıdır. Ayrıca, kiracının resmi makamlar önünde ya da mahkemede kira bedeline ilişkin ikrar içeren beyanları, bağlayıcı nitelikte olacağından, fazla ödenen kira bedelinin iadesini talep etme imkanı ortadan kalkacaktır. Bu nedenle, kiracının fazla kira ödemelerini ihtirazi kayıtla yapması ve bir gayrimenkul avukatından destek alması hukuki güvence açısından önem arz etmektedir.

5 YILINI DOLDURAN KİRACIYA NE KADAR ZAM YAPILABİLİR?

5 yılını dolduran kiracının kira bedelinin artırılması konusu Türk hukukunda önemli bir konudur. Türkiye’de, beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve her beş yılda bir, yeni kira yılındaki kira bedeli tüketici fiyat endeksi, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu gibi faktörlere göre belirlenir. Yerel yasal düzenlemelere göre hareket edilerek 5 yılını dolduran kiracıya karşı kira sözleşmesinde belirtilen süreler ve artış oranlarına uygun davranılmalıdır.

Taraflar arasında anlaşma sağlanamadığı durumlarda, ev sahibi 5 yılını dolduran kiracısına karşı kira bedelinin günümüz şartlarına göre mahkeme tarafından belirlenmesi için kira tespit davası açabilir.

Kira tespit davalarının hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde yer alır. Bu düzenlemeler, kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkilerde adil ve dengeli bir kira bedelinin belirlenmesini sağlamak için önemli bir rol oynar. Kiracı ve ev sahibi, yasalara ve sözleşmeye uygun olarak hareket ederek sorunları önleyebilir ve ilişkilerini sağlam bir zeminde sürdürebilirler.

KİRA BEDELİ ARTIŞINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Kira bedeli artışı sözleşme hükümleriyle yapılır. Anlaşma varsa bu hüküm uygulanır. Taraflar kira bedelini anlaşmayla belirlemişse, artış da anlaşmaya göre yapılır. Yenilenen kira dönemleri için taraflar arasında anlaşmaya varılan kira bedeli, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. (TBK m.344/1)

Eğer sözleşmede yeni kira döneminde kira bedeli artışına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerlidir. (TBK m.344/2)

Taraflar arasında kira bedelinin yenilenme şekline ilişkin bir anlaşma yoksa, kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Bu durumda, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenir. (TBK m.344/2)

5 yılını dolduran kiracıların sözleşmelerinde veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için ve bundan sonraki her beş yılda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenir. (TBK m.344/3)

Kira bedeli artışı konusunda dikkat edilmesi gereken bazı hususlar şunlardır:

• Kira sözleşmesinde belirtilen süreler dikkate alınarak artış yapılmalıdır:

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira bedeli yılda bir defa artırılabilir. Ancak artış oranı, kira sözleşmesinde belirtilen süreyi aşmamalıdır. Örneğin, sözleşmede artış oranı yüzde 10 olarak belirlenmişse, ev sahibi yılda bir defa kira bedelini yüzde 10 oranında artırabilir.

• Kira bedeli artışı için resmi bir belge düzenlenmelidir:

Kira bedeli artışı için ev sahibi tarafından kiracıya resmi bir belge düzenlenmeli ve artış oranı, artış tarihleri, eski ve yeni kira bedeli gibi bilgiler belirtilmelidir. Bu belge, taraflar arasındaki anlaşmazlıkların önlenmesi ve fahiş kira artışını önlemek açısından önemlidir.

• Kira bedeli artışı, TÜFE oranını aşmamalıdır:

Kira artışı, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından belirlenen TÜFE oranını aşmamalıdır. Bu oran, kira bedeli artışında üst sınır olarak kullanılmaktadır. Tüfeden fazla kira artışı kanuna aykırıdır ve haksız bir kira artışı olarak değerlendirilir.

• Kira artışı oranı makul olmalıdır:

Kira artışı oranı, makul ve adaletli olmalıdır. Ev sahibi, kira bedelini yüksek oranda artırmak istediğinde, kiracı bu fahiş kira artışını kabul etmeme hakkına sahiptir.

• Taraflar arasında anlaşmazlık çıkması durumunda hukuki yollara başvurulabilir:

Kira artışı konusunda taraflar arasında anlaşmazlık çıkması durumunda, kira tespiti davası açılabilir. Bu davada, mahkeme tarafından kira bedeli belirlenir ve taraflar arasındaki anlaşmazlık giderilir.

YABANCILARIN TARAF OLDUĞU KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA ARTIŞI

Türkiye sınırları içinde bulunan bir taşınmazın kira sözleşmesine tabi olması durumunda, tarafların uyruklarından bağımsız olarak Türk hukuku uygulanır. Dolayısıyla, kiraya verenin veya kiracının yabancı uyruklu olması, kira artışı ve diğer sözleşme hükümleri açısından herhangi bir farklılık yaratmaz ve Yabancılar Hukuku uygulanmaz. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili mevzuat, bu tür sözleşmelere doğrudan uygulanır ve kira artış oranları yasal çerçevede belirlenen sınırları aşamaz.

Son yıllarda yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinme oranlarında kayda değer bir artış yaşanmıştır. Taşınmaz edinmesi yasal olarak mümkün olmayan yabancılar ise Türkiye’de şirket kurarak taşınmaz sahibi olma yoluna gitmektedir. Bu gelişmeler, yabancı unsurlu kira sözleşmelerine ilişkin hukuki uyuşmazlıkların da artmasına neden olmuştur.

Türk hukukuna göre, yabancılar da Türkiye’de sahip oldukları taşınmazlarla ilgili olarak ipotek, rehin hakları, kira ilişkileri ve diğer gayrimenkul işlemleri bakımından Türk mevzuatına tabidirler. Bu bağlamda, yabancıların taraf olduğu kira sözleşmelerinde kira artışı, TBK’nın belirlediği yasal sınırlar çerçevesinde gerçekleştirilmelidir. Taraflar, mevzuata uygun hareket etmekle yükümlü olup aksi durumlar hukuki uyuşmazlıklara sebebiyet verebilir.

FAHİŞ KİRA ARTIŞINDA AVUKAT DESTEĞİ ALMANIN ÖNEMİ