GAYRİMENKUL HUKUKU VE TAŞINMAZA İLİŞKİN HUSUSLAR

GAYRİMENKUL HUKUKUNA GİREN KONULAR

Gayrimenkul hukuku çok geniş bir alandır ve uzmanlık gerektirir. Hatta gayrimenkul hukukunda bir çok alt dal bulunmaktadır ve her bir alt dal kendi Türk Hukukunda ayrı düzenlemeye tabi olabilir. Gayrimenkul hukukunda en çok karşılaşılan işlemler aşağıda belirtilmiştir.

• Gayrimenkul Alım ve Satım İşlemleri: Gayrimenkul alım ve satım işlemleri, resmi bir süreç içerir ve bu süreçte bir dizi belge ve prosedür tamamlanmalıdır. Alım-satım sözleşmelerinin sözleşme hukukuna uygun olması gerekir.
• Tapu İşlemleri: Tapu işlemleri, mülkiyetin resmi olarak tescili için gereklidir ve gayrimenkul edinimi için en önemli adımdır.
• Kira Sözleşmeleri: Kira sözleşmeleri, kiracı ve mal sahibi arasında düzenlenen belgelerdir ve gayrimenkul hukukunun temel unsurlarından biridir. Ev sahibi ve kiracı hakları gayrimenkul hukukunun konusudur.
• İmar Hukuku: İmar hukuku, arazi kullanımı, planlama ve yapılaşma ile ilgili düzenlemeleri içerir ve gayrimenkul hukukunun önemli bir dalını oluşturur.
• Miras Hukuku: Miras hukuku, özellikle gayrimenkullerle ilgili olarak ortaya çıkabilecek çeşitli sorunları düzenler ve çözüme kavuşturur.
• Kamulaştırma Hukuku: Kamulaştırma hukuku, devletin kamu yararı için özel mülkiyet üzerinde hak talep etme sürecini düzenler. Gayrimenkul sahipleri ile devlet arasında adil bir tazminatın belirlenmesi bu sürecin önemli bir parçasıdır.
• İnşaat Hukuku: İnşaat hukuku, inşaat projeleri sırasında ortaya çıkabilecek sorunları düzenler. Sözleşme ihlalleri, kalite standartları ve projenin zamanında tamamlanması gibi konuları içerir.
• İpotek ve Rehin Hukuku: İpotek ve rehin hukuku, gayrimenkuller üzerine konulan ipotek ve rehin gibi güvencelerin hukuki düzenlemelerini içerir.
• Yabancıların Gayrimenkul Edinimi: Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinimi, çeşitli yasal prosedürleri ve belgeleri gerektirir. Bu süreç, uluslararası mülkiyet edinimi için belirli kurallar içerir.
• Uyuşmazlık Çözümü: Gayrimenkul hukukunda uyuşmazlıklar sıkça karşılaşılan durumlardır. Taraflar arasındaki anlaşmazlıkların çözümü için alternatif hukuki yollar ve arabuluculuk gibi yöntemler kullanılır.

GAYRİMENKUL HUKUKUNDA BULUNAN DAVALAR

Gayrimenkul Hukuku; taşınmazın inşası da dahil olmak üzere; gayrimenkul alımı, satımı, kiralanması gibi geniş bir yelpazeyi kapsamaktadır. Türkiye’de gayrimenkul hukuku, gayrimenkul sektörünün ekonomik büyümenin önemli bir itici gücü olması nedeniyle çok önemli hale gelmiştir. Gayrimenkule ilişkin dava çeşitleri oldukça fazladır. Gayrimenkulun mülkiyetini etkileyecek davalarda uzman bir dava avukatı yardımı almak elzemdir. Aksi takdirde yapılacak usuli bir hata bile gayrimenkulü kaybetme riskini doğuracaktır. Uygulamada en çok karşılaşılan davalar aşağıdaki gibidir;

• Tapu iptali davaları: Gayrimenkulün tapu kaydının hukuka aykırı olduğu iddiasıyla açılan davalardır. Tapu iptali davalarında, tapu kaydının geçersiz veya hatalı olduğu iddia edilir ve kaydın iptal edilmesi talep edilir.
• Yolsuz tescil davaları: Bir kişinin haksız yere başkasının adına gayrimenkulü tescil ettirmesi durumunda açılan davalardır. Yolsuz tescil davalarında, haksız şekilde gerçekleştirilen tapu kaydının iptal edilmesi ve gerçek sahibin tespit edilmesi istenir.
• Tasarrufun iptali davaları: Bir kişinin gayrimenkul üzerindeki tasarrufunun hukuka aykırı olduğu iddiasıyla açılan davalardır. Bu davalarda, bir gayrimenkul üzerinde yapılan satış, devir veya diğer tasarrufların geçersiz kılınması talep edilir.
• Gayrimenkul satış sözleşmesinden doğan alacak davaları: Gayrimenkulün satışıyla ilgili olarak satıcıya karşı açılan alacak davalarıdır. Bu davalarda, satış sözleşmesine dayanarak satıcının taahhüt ettiği bedelin ödenmemesi veya diğer alacaklar nedeniyle tazminat talep edilebilir.
• Kira tespit davaları:  Kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan davalardır. Bu davalarda, kiracı veya kiraya veren, kira bedelinin belirlenmesi veya yeniden belirlenmesi amacıyla mahkemeden karar talep eder. Fahiş kira artışına itiraz da bu kapsamda değerlendirilebilir.
• Tahliye davaları: Kiracının, kira sözleşmesinin feshedilmesi ve gayrimenkulün boşaltılması için açılan davalardır. Kiracının tahliyesi davaları ile kiracının sözleşme şartlarını ihlal etmesi veya belirli bir süre sonunda kiralamaya devam etmesi engellenmek istenir. Ayrıca kiracı olarak oturulan evin satılması durumunda da tahliye davası açılabilir.
• Müdahalenin men’i davası: Bir kişinin haksız yere gayrimenkul üzerinde tasarrufta bulunmasını engellemek için açılan davalardır. Bu davalarda, gayrimenkul üzerindeki hakların korunması ve haksız müdahalenin önlenmesi talep edilir.
• Ecrimisil davaları: Bir kişinin gayrimenkulü haksız bir şekilde kullanması veya işgal etmesi nedeniyle doğan zararların tazmini için açılan davalardır. Ecrimisil davalarında, gayrimenkul sahibi, haksız kullanım veya işgal nedeniyle oluşan zararların tazmin edilmesini talep eder.
• Ortaklığın giderilmesi (izaleyi şüyu): Bir gayrimenkul üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olduğu durumlarda ortaklığın sona erdirilmesine dair davalara izale-i şuyu davası denir.
• İpotek ve rehin davaları: Bir taşınmazın ipotek veya rehin hakkıyla yükümlendirilmesi durumunda, bu haklardan kaynaklanan anlaşmazlıkların çözümü için açılan davalardır. Türkiye’de ipotek ve rehin davalarında, hak sahipleri arasında ipotek veya rehin hakkının kapsamı, ödeme koşulları veya taşınmazın satışı gibi konularda anlaşmazlık olduğunda mahkemeden karar talep edilebilir.

GAYRİMENKUL MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI

Gayrimenkul mülkiyetinin kazanılması aslen kazanma-devren kazanma, tescille kazanma-tescilden önce kazanma şeklinde olabilir. Medeni Kanun gayrimenkul mülkiyetinin kazanılması için prensip olarak tescili şart kılmaktadır. Tescilin mülkiyeti kazandırması için geçerli bir sebebe dayanması gerekmektedir. Tescilden önce mülkiyeti kazanmaya miras; mahkeme kararı, cebri icra gibi kanunda öngörülen diğer haller örnek gösterilebilir.  Ancak genel olarak gayrimenkul mülkiyetinin kazanılması için gerekli olan tescil kazanmanın kurucu unsurudur.

Tapu memurunun idari bir işlemi olan tescil ancak mülkiyetin kazanılması için gerekli diğer bütün kurucu unsurların varlığı halinde kazanmayı sağlar. Aksi takdirde yolsuz bir tescil söz konusu olur. Haricen yapılan satışlar hüküm ifade etmediği gibi taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmiş olması gerekmektedir. Gayrimenkul devrini resmi şekle tabi tutulmasının sebebi bir yandan tarafları düşünmeye sevk ederek onları acele acele davranışlardan korumak diğer yandan ise güvenilirlik ve tapu kütüğüne güven ilkesini sağlamaktır.

GAYRİMENKULDEKİ HAKLAR VE MENFAATLER

Gayrimenkul sahibi olmak gayrimenkul hukuku kapsamında birçok hak ve menfaati beraberinde getirir. Gayrimenkul sahibinin en temel hakkı, malik olduğu taşınmaz üzerinde tasarruf etme hakkıdır. Bu tasarruf hakkı, taşınmazı satma, kiraya verme, ipotek ettirme, devretme veya bağışlama gibi işlemleri yapma yetkisini içerir. Gayrimenkuldeki haklar ve menfaatler kavramı malikin taşınmaz üzerinde yapabileceği her türlü işlem olarak kabul edilebilir.

Ayrıca, gayrimenkul sahibi, taşınmaz üzerinde yapılabilecek her türlü yapısal değişiklik veya tadilat için izin alma hakkına sahiptir. Bu hak, yapılacak tadilatın ya da değişikliğin yapılmasından kaynaklanan zararların da tazmin edilmesi hakkını içermektedir.

Gayrimenkul sahibi, taşınmaz üzerindeki haklarının yanı sıra taşınmazın gelirlerinden de yararlanma hakkına sahiptir. Bu gelirler, taşınmazın kiraya verilmesi veya satılması sonucunda elde edilen para gibi farklı kaynaklardan gelir sağlanmasını kapsar.

GAYRİMENKULDEKİ HAKLARIN KISITLANMASI

Gayrimenkul sahibinin hakları gayrimenkul hukuku kapsamında sınırsız değildir. Taşınmaz sahibi, taşınmazın genel kullanımına uygun şekilde kullanma yükümlülüğüne sahiptir. Bu kullanım yükümlülüğü, taşınmazın çevresel faktörlere karşı korunması, olası tehlike durumlarında tedbirler alınması gibi unsurları kapsar.

Medeni Kanun ayni haklar için söz konusu olan teknik anlamdaki tescil kurumunun yanında bazı kişisel hakların tasarruf yetkisinin kısıtlanması ve geçici tescilin şerh verilmesi imkanını kabul etmiştir. Medeni Kanun 1009. Maddesine göre “arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir.” Bunlara genel olarak kişisel hakların şerhi denir.

Ayrıca Medeni Kanun 1010.maddesi şerh verilecek tasarruf kısıtlamalarını; Medeni Kanunda belirtilenler ( çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları,haciz,iflas,konkordato ile verilen süre, aile konutu şerhi vb.); medeni kanun dışında öngörülen haller (kamulaştırma, 2510 sayılı İskan Kanunu 30.madde şerhleri vb.) ve geçici tescillerin şerhi (ayni hak iddiası vb.) şeklinde belirtmiştir. Gayrimenkuller üzerinde bulunan beyan ver şerhler açıklayıcı olabildiği kadar aynı zamanda kısıtlayıcı da olabilir.

TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL ALIMINDA DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR

Türkiye’de gayrimenkul alım ve satım işlemleri oldukça sık yapılan işlemlerdir ve gayrimenkul hukuku kapsamında birçok düzenlemeye tabidir. Bu işlemlerin doğru şekilde gerçekleştirilmesi, tarafların haklarının korunması ve olası sorunların önceden öngörülerek çözüm yollarının belirlenmesi açısından oldukça önemlidir. Gayrimenkul alımında dikkat edilecek hususlara kısaca değineceğiz.

Gayrimenkul alım ve satım işlemi, Türk Medeni Kanunu ve Tapu Sicil Tüzüğü’nde belirtilen hükümler doğrultusunda gerçekleştirilir. İşlem, alıcının öncelikle tapu sicil müdürlüğüne müracaat etmesiyle başlar. Gayrimenkul alımında dikkat edilecek hususların ilki ve en önemlisi; alıcı, tapu sicil müdürlüğünde bulunan ilgili taşınmazın tapu kaydının incelenmesini ve tapu sahibinin belirlenmesini istemesidir. Alıcı, tapu sicil müdürlüğünde bulunan taşınmazın tapu kaydının incelenmesi sonrasında satıcı ile aralarında bir sözleşme imzalar. Sözleşmede, taşınmazın niteliği, satış bedeli, ödeme şekli, teslim tarihi, vergi ve masraflar gibi konular yer alır. Sözleşmenin düzenlenmesi aşamasında, tarafların özellikle satış bedeli ve ödeme şekli konularında anlaşması gerekmektedir. Sözleşme imzalandıktan sonra, alıcı, satıcıya sözleşmede belirlenen satış bedelini öder. Ödeme yapıldıktan sonra, satıcı, taşınmazın teslimini gerçekleştirir ve taşınmazın tapusu alıcının adına düzenlenir.

Özetle gayrimenkul alımında dikkat edilecek hususların en önemlileri; taşınmaz sahibinin belirlenmesi, tapu belgesinin ve tapu sicilinin incelenmesi, gayrimenkul üzerinde kısıtlayıcı şerh ve beyan olup olmadığının tespiti, alıcı ve satıcı arasında satış sözleşmesi yapılması ve satış bedelinin ödenerek tapu müdürlüğünde satış işleminin resmi bir şekilde gerçekleştirilmesidir.

Ev alırken dikkatli bir planlama, detaylı bir araştırma ve doğru kararlar verme süreci, gayrimenkul alımında dikkat edilecek hususlara riayet etmek sağlam bir konut yatırımı yapmanın anahtarıdır. Evinizin tapu kaydından mülkün değerine, geçmiş vergi borcundan çevresel faktörlere kadar birçok unsuru göz önünde bulundurarak, bu önemli adıma emin adımlarla ilerlemek, sağlıklı ve huzurlu bir ev sahibi olmanın temelini oluşturacaktır.

EV ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Ev alırken dikkatli bir planlama, detaylı bir araştırma ve doğru kararlar verme süreci, sağlam bir konut yatırımı yapmanın anahtarıdır. Evinizin tapu kaydından mülkün değerine, geçmiş vergi borcundan çevresel faktörlere kadar birçok unsuru göz önünde bulundurarak, ev alırken dikkat edilmesi gerekenlere önem vererek sağlıklı ve huzurlu bir ev sahibi olmanın temelini oluşturacaktır.

Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler:

• Gayrimenkulün Tapu Kaydı (Mülkiyet Bilgisi): Ev alırken dikkat edilmesi gerekenlerin en başında tapu kaydının incelenmesi gelmektedir. Gayrimenkulün mülkiyet durumu, tapu kaydı üzerinden belirlenir. Kimin ya da kimlerin malik olduğu bu kayıtlar aracılığıyla tespit edilir.
• Tapu Bilgileri (Ada, Parsel, Bağımsız Bölüm No): Gayrimenkule ait detaylı bilgiler, ada, parsel, bağımsız bölüm numarası gibi tapu kaydı verilerinde yer alır. Bu bilgiler mülkiyeti netleştirmeye yardımcı olur.
• Takyidat Bilgileri (İrtifak Hakkı, Haciz, İmar Düzenlemesi): Üzerindeki yükümlülükleri gösteren takyidat bilgileri incelenir. İrtifak hakkı, haciz, imar düzenlemesi gibi şerh ve beyanlar varsa dikkate alınmalıdır.
• İpotek Durumu: Gayrimenkulün ipotekli olup olmadığı, üzerine bir ipotek kaydı varsa belirlenir. İpotek durumu, malın değeri üzerindeki hakları gösterir.
• Satışa Engel Tedbir Kararı: Gayrimenkul üzerinde satışı engelleyen bir tedbir kararı olup olmadığı incelenir. Bu tür kararlar, satış işlemlerini etkileyebilir.
• Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyeti Durumu: Gayrimenkulün kat irtifakı veya kat mülkiyetinin olup olmadığı belirlenir. Bu, bina veya dairenin paylaşım düzenini gösterir.
• Yönetim Planı ve Tapu Şerhleri: Gayrimenkulün yönetim planı incelenir ve arsa sahibinin müteahhide uyguladığı tapu şerhleri göz önüne alınır.
• Son İmar Durumu: Gayrimenkulün son imar durumu değerlendirilir. Bu bilgi, taşınmazın kullanım ve yapılaşma durumunu gösterir.
• Vergi Borcu Durumu: Gayrimenkulün birikmiş vergi borcu olup olmadığı kontrol edilir. Vergi borcu, alıcı için önemli bir mali yük olabilir.
• Emlak Beyanname Değeri: Gayrimenkulün son emlak beyanname değeri belirlenir. Bu, tapu alım satımı sırasında ödenecek harç miktarını etkileyebilir. Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi cezai sorumluluk doğurabilir.
• Resmi Mercii Tasarrufu: Gayrimenkul üzerinde doğrudan ya da dolaylı bir resmi merciin tasarrufunun olup olmadığı incelenir.
• Konut İskân Durumu: Konutun iskânının bulunup bulunmadığı veya iskân alımını engelleyen bir hususun olup olmadığı araştırılır.
• Satış Sözleşmesi İncelemesi: Alıcı, satış sözleşmesini dikkatlice okumalı ve mümkünse konunun uzmanlarına inceletmelidir. Bu, olası hukuki sorunların önüne geçmek için önemlidir.

EV ALIRKEN TAPU İŞLEMLERİ NASIL YAPILIR?

Tapu devir işlemleri, genellikle Tapu Müdürlükleri aracılığıyla gerçekleştirilir. Ancak, 03 Temmuz 2023 tarihi itibariyle noterlerde de taşınmaz satışları yapılabilir hale gelmiştir. Ancak, uygulamadan noter satışları henüz yaygın değildir, çoğu satış hala Tapu Müdürlüklerinde gerçekleştirilmektedir.

1. Randevu Alınması: Evin satışı için, Web Tapu Sistemi üzerinden randevu alınması gereklidir.
2. Harçların Ödenmesi: Satıcı ve alıcı, tapu devir işlemi için ayrı ayrı tapu harcı ödemekle yükümlüdür. Bu harç, taşınmazın beyan edilen satış bedelinin toplam %4’ünü temsil eder. Döner sermaye bedeli ise il ve tapu müdürlüğü bazında değişiklik gösterir.
3. Randevu Tarihi ve Saati: İlgili harçlar ödendikten sonra, Tapu Müdürlüğü taraflara randevu günü ve saatini SMS ile bildirir.
4. Gerekli Belgeler: Satıcı ve alıcının veya yetkili temsilcilerinin kimlik belgeleri gereklidir. Sürücü belgesi veya memur kartı tapu işlemleri için yeterli değildir. Yabancı uyrukluların ise pasaportlarıyla işlem yapabildikleri unutulmamalıdır. Ayrıca, satış temsilci aracılığıyla gerçekleştirilecekse vekaletname aslı da gereklidir.
5. DASK Zorunlu Deprem Sigortası: Eğer gayrimenkul konut niteliğinde ise, satış işleminin gerçekleşebilmesi için DASK poliçesi yaptırılması gereklidir.
6. Emlak Vergisi Belgesi: Taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeden alınan bu belge, taşınmazın güncel rayiç emlak bedelini içerir. Belgenin güncel olması ve tüm emlak vergilerinin ödenmiş olması gereklidir.
7. Miras İşlemleri: Miras nedeniyle tapu devir işlemi yapılacaksa, “Mirasçılık Belgesi” ve veraset ve intikal vergisinin ödendiğine dair belge gereklidir.
8. Tapu Devir İşlemi ve Bilgilendirme: Evraklarda eksiklik veya başka bir engel sebebiyle tapu devir işlemi gerçekleştirilemezse, başvuru sahibine bilgilendirme yapılır.
9. Satış Resmi Senedinin İmzalanması: Gerekli belgelerin eksiksiz olarak sunulmasının ardından, tapu memuru tarafından taşınmazın satış resmi senedi düzenlenir ve taraflarca imzalanır.
10. Yeni Tapu Belgesinin Verilmesi: Satışın tamamlanmasının ardından tapu memuru tarafından yeni tapu belgesi alıcı adına düzenlenir ve teslim edilir.

Bu süreç, tapu devir işlemlerinin sağlıklı ve güvenilir bir şekilde gerçekleştirilmesini sağlamak için dikkat edilmesi gereken adımları içermektedir.

TAPU DEVİR İŞLEMLERİ NE KADAR SÜRER?

Tapu devir işlemlerinin süresi, bir dizi faktöre bağlı olarak değişiklik gösterir. Bu faktörler arasında taşınmazın özelliği, istenilen belgelerin tamamlanma süreci ve ilgili kurumların iş yükü yer alır. Evraklar tamamlanmış ise, genellikle tapu devir işlemleri 2-3 gün içinde tamamlanabilir.

Ancak, bu süreç bazen ilgili kurumların iş yüküne ve yoğunluğuna bağlı olarak uzayabilir. Dolayısıyla, tapu devir işlemlerinin tam süresi, spesifik duruma ve ilgili yerel koşullara bağlı olarak değişiklik gösterebilir.

EV ALIRKEN DOLANDIRILMAMAK İÇİN ALINACAK ÖNLEMLER

Her bireyin hayalinde kendi evine sahip olmak vardır. Ancak, bu hayali gerçekleştirmek için adım atmadan önce dikkat edilmesi gereken birçok önemli faktör bulunmaktadır. Ev alırken dolandırılmamak için, bu sürecin güvenli ve sorunsuz bir şekilde ilerlemesi için özen gösterilmesi gereken birkaç kritik nokta bulunmaktadır. İşte ev alırken dolandırılmamak için dikkat edilmesi gereken önemli hususlar:

1. Tapu Kaydı: Ev almanın ilk ve en önemli aşaması tapu işlemleridir. Tapu kaydı, bir evin hukuki olarak sahibini belirler ve belediyeler ile diğer resmi kurumlar tarafından sadece tapu senedi ile kabul edilir. Tapu almadan ev sahibi olmak mümkün değildir. Bu nedenle, ev alırken dolandırılmamak için tapuda dikkat edilmesi gereken detaylar şunlardır:

• Tapu kaydında herhangi bir şerh veya takyidat olup olmadığı kontrol edilmelidir.
• Tapu üzerindeki bilgilerin evi satan kişiyle uyuşup uyuşmadığı doğrulanmalıdır.

2. Sıfır Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler: Sıfır ev alırken, inşaat sürecinden başlayarak bir dizi önemli ayrıntıya dikkat edilmelidir. Özellikle:

• Müteahhitin inşa izinlerine sahip olup olmadığı kontrol edilmelidir.
• İskan belgesinin alınıp alınmadığı ve genel iskan durumu gözden geçirilmelidir.
• Ev satışa çıkarıldığında, müteahhitin banka borçları nedeniyle ipotek altında olup olmadığı araştırılmalıdır.

3. İkinci El Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler: İkinci el ev almak, sıfır evlere nazaran daha dikkat gerektiren bir süreçtir. Bu aşamada:

• Evin bina yapısının uzmanlar tarafından kontrol edilmesi önemlidir.
• Tapu üzerindeki bilgilerin doğruluğu ve geçmiş vergi borcu kontrol edilmelidir.
• Ev sahibinden alınan bir evin tapusunun güncel olup olmadığı kontrol edilmelidir.

4. Evin Değerinin Araştırılması: Ev fiyatlarının günümüzde hızla yükseldiği göz önüne alındığında, evin gerçek değerini araştırmak önemlidir. Bu noktada:

• Emlak fiyat endeksleri ve benzer dairelerin fiyatları göz önüne alınmalıdır.
• Ev sahibinden veya emlakçıdan alınan fiyatın piyasa koşullarına uygunluğu değerlendirilmeli gerekirse evin piyasa değerini tespit ettirmek için ekspertiz raporu alınmalıdır.

5. Satış Bedelinin Tapu İşlemi Öncesi Ödenmesi: Tapuda satış resmi senedinin imzalanmasıyla taşınmazın satışı gerçekleşir. Bu nedenle, evin satış bedelinin resmi senet imzalanmadan önce ödenmiş olması önemlidir. Taraflar arasında güven sorunu varsa, satış bedeli tutarında bloke çek alıcı tarafından satıcıya verilmelidir. Bu uygulama, satış işlemlerinin güvenli bir şekilde tamamlanmasını sağlar.

Ev alımı karmaşık bir süreç olabilir ve bu nedenle ev alırken dolandırılmamak için dikkatli bir planlama ve araştırma yapılmalıdır. Yukarıdaki faktörlere dikkat ederek, güvenli ve sorunsuz bir ev sahibi olabilirsiniz.

GAYRİMENKUL TAPUSUNUN İNCELENMESİ

Gayrimenkul tapusu, bir taşınmaz malın kimin adına kayıtlı olduğunu gösteren belgedir ve gayrimenkul alım-satım işlemlerinde oldukça önemlidir. Tapu, Türkiye’de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenir ve güncellenir. Gayrimenkul tapusunun incelenmesi, alım-satım işlemi öncesinde mutlaka yapılması gereken önemli bir adımdır.

Taşınmazı kısıtlayan şerh ve beyanlar hakkında detaylı bilgi almak için “Tapu Kaydında Şerh ve Beyan” yazımızı inceleyebilirsiniz.

GAYRİMENKUL TAPUSUNUN İNCELENMESİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER:

Gayrimenkul tapusu üzerindeki tüm bilgilerin doğru ve eksiksiz olması, mülk sahibinin haklarını ve menfaatlerini korumak açısından oldukça önemlidir. Tapu kaydı üzerinde yapılan bir hata veya eksiklik, mülk sahibinin haklarını tehlikeye atabilir. Bu nedenle, gayrimenkul tapusunun incelenmesi, alım-satım sürecinin önemli bir parçasıdır.

• Tapunun Aslı İncelenmelidir: Gayrimenkul tapusu, aslı incelenerek inceleme yapılmalıdır. Tapu, Tapu Müdürlüğü’nden temin edilen aslı ile incelenmeli, bir fotokopi üzerinden karar verilmemelidir.
• Tapunun İçeriği İncelenmelidir: Tapuda yer alan bilgiler incelenmeli ve doğruluğu kontrol edilmelidir. Tapuda yanlış bir bilgi varsa, tapuda düzeltme yapılarak işlem yapılmalıdır.
• Maliklerin Tapu Sicil Kaydı İncelenmelidir: Tapu sicil kaydında, mal sahibinin ismi, varsa tapu üzerindeki diğer kişilerin isimleri ve payları, tapunun üzerindeki yasal sınırlamalar, ipotekler, satış vaadi sözleşmeleri gibi bilgiler yer alır. Bu bilgiler detaylı bir şekilde incelenmeli ve doğruluğu kontrol edilmelidir.
• Tapunun Geçmişi İncelenmelidir: Tapunun geçmişi, malın önceki sahiplerinin kim olduğunu ve malın geçmişindeki herhangi bir sorunu içerir. Tapunun geçmişi, tapuda kayıtlı tarihlerle birlikte detaylı bir şekilde incelenmelidir.
• Tapu Üzerindeki Kısıtlamalar İncelenmelidir: Tapuda kısıtlamalar, örneğin herhangi bir taşınmazın ticari amaçlı kullanılması yasak olabilir veya bir taşınmazın üzerinde bulunan ağaçlar koruma altına alınmış olabilir. Bu kısıtlamalar, malın kullanımını etkileyebilir, bu nedenle incelenmeleri önemlidir.
• Tapu Kaydının Güncel Olduğundan Emin Olunmalıdır: Tapunun son güncellenme tarihi kontrol edilmeli ve tapunun güncel olması sağlanmalıdır.

GAYRİMENKUL TAPUSU NASIL İNCELENİR?

Gayrimenkul tapusunun incelenmesi sırasında, ilk olarak mülk sahibinin kimliği ve tapu kaydının doğruluğu kontrol edilmelidir. Mülk sahibinin gerçekten tapuda belirtilen kişi olduğundan emin olunmalıdır. Ayrıca, tapu kaydının tarihi, numarası, ada ve parsel numaraları gibi bilgilerin de doğru olması gerekmektedir.

Tapu kaydında ayrıca, mülkün kullanım amacı, yapı tipi, kat sayısı, brüt ve net alanı gibi bilgiler de yer almaktadır. Bu bilgilerin doğruluğu da kontrol edilmelidir. Özellikle, mülkün kullanım amacı ile ilgili bilgilerin doğru olması, gelecekte çıkarılacak inşaat ruhsatları ve diğer izinler açısından büyük önem taşımaktadır.

Ayrıca, tapu kaydında mülk üzerinde herhangi bir ipotek, rehin veya başka bir yükümlülük bulunup bulunmadığı da kontrol edilmelidir. Bu tür yükümlülükler mülk sahibinin satış işlemlerinde sıkıntılar yaşamasına neden olabilir.

Tapu kaydının incelenmesi işlemi, tapu sicil müdürlüğünde ilgililer tarafından yapılabilir. Ayrıca, tapu kaydını incelemek için bir avukat veya gayrimenkul uzmanından da yardım alınabilir.

Gayrimenkul tapusunun incelenmesi sırasında, tüm bilgilerin doğru ve eksiksiz olduğundan emin olunmalıdır. Herhangi bir şüphe durumunda, tapu kaydındaki bilgilerin doğruluğunu teyit etmek için tapu sicil müdürlüğüne başvurulmalıdır.

GAYRİMENKUL TAPUSUNU KİMLER İNCELEYEBİLİR?

Tapu sicili taşınmaz mal ile üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere Devletin sorumluluğu altında tescil ve açıklık ilkesine göre tutulan sicildir. Her ilçenin idari sınırları bir tapu sicil bölgesidir. Tapu kütükleri tapu sicilinin asli unsurlarıdır. Ayni hakların doğması ve şahsi hakların alenileştirilmesi bu kütüğü tescile bağlıdır.

Gayrimenkulle ilgisi olan herkes tapu sicilini inceleyip ihtiyaç duyduğu bilgileri öğrenebilir. Ancak bunun için ilgisini inanılır bir şekilde kanıtlaması gerekir. Avukatlar ise; Avukatlık Kanunu gereğince ilgisi olup olmadığı fark etmeksizin tapu kütüklerini inceleme yetkisine sahiptir. Bu sebeple gayrimenkul satın almadan önce gayrimenkul üzerinde gayrimenkulün değerini etkileyen, satışını kısıtlayan veya devrine engel bir şerh/beyan olup olmadığını tespit etmek için gayrimenkul avukatı desteği almak çok önemlidir.

YABANCILARIN TÜRKiYE’DE GAYRiMENKUL EDiNMESi

Türkiye, coğrafi konumu, doğal güzellikleri, tarihi ve kültürel zenginlikleri, ekonomik fırsatları ve turistik cazibesiyle dünyanın önde gelen ülkeleri arasında yer almaktadır. Bu nedenle, yabancı yatırımcıların Türkiye’de gayrimenkul edinmeleri oldukça yaygın bir durumdur. Ancak, yabancı yatırımcılar, Türkiye’de gayrimenkul edinme sürecinde bazı sorunlarla karşılaşabilirler. Bu sorunlar genellikle dil, hukuk ve yerel uygulamalarla ilgilidir.

Türkiye’de gayrimenkul edinmek isteyen yabancılar için iki farklı seçenek bulunmaktadır. Bunlardan birincisi, tapu sicil müdürlüğünde gayrimenkul edinme ve ikincisi ise yabancı sermayeli şirket kurarak gayrimenkul edinmedir.

• Tapu Sicil Müdürlüğünden Gayrimenkul Edinme

Tapu sicil müdürlüğünden gayrimenkul edinme işlemi, yabancı yatırımcılar tarafından sıklıkla tercih edilen bir yöntemdir. Ancak, bu yöntemde yabancı yatırımcıların bazı sınırlamalarla karşılaşması mümkündür. Örneğin, yabancı yatırımcıların Türkiye’de gayrimenkul edinme işlemi sırasında bazı belgeleri temin etmeleri gerekmektedir. Bu belgeler arasında, yabancı uyruklu kişinin pasaportu, Türkiye’de ikametgah kaydı, Türkiye’deki bir bankada hesap açılması gibi belgeler yer almaktadır. Ayrıca, yabancı yatırımcıların Türkiye’de gayrimenkul edinme işlemi için noter onaylı tercümanlık hizmeti alması gerekmektedir.

• Şirket kurarak gayrimenkul edinme

Yabancı sermayeli şirket kurarak gayrimenkul edinme işlemi ise, yabancı yatırımcılar tarafından diğer bir tercih edilen yöntemdir. Bu yöntemde yabancı yatırımcılar, Türkiye’de bir şirket kurarak bu şirket aracılığıyla gayrimenkul edinebilirler. Bu durumda yasal kısıtlamalara dikkat edilmeli ve yönetmelikler ile belirlenen kurallara uygun hareket edilmesi gerekmektedir.

Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinme sürecinde dikkat etmesi gereken bir diğer önemli husus, vergi mükellefiyetidir. Türkiye’de gayrimenkul sahibi olan yabancılar da Türk vatandaşları gibi vergi mükellefiyetine sahiptirler. Gayrimenkulün değerine ve kullanım amacına göre farklı vergi türleri uygulanabilir. Örneğin, bir yabancı, Türkiye’de bir iş yeri satın aldığında, satın alma bedeli üzerinden KDV ödemekle yükümlü olabilir.

Sonuç olarak, Türkiye’de gayrimenkul edinme süreci, yabancılar için de açıktır. Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul sahibi olmaları, Türk ekonomisi için de önemli bir yatırım kaynağıdır ve bu nedenle Türkiye hükümeti, yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinmeleri için uygun yasal çerçeveyi sağlamaktadır. Ancak bu süreçte dikkat edilmesi gereken bazı hususlar bulunmaktadır. Bu konu hakkında detaylı bilgi için “Yabancılar Hukuku” sayfamızı inceleyebilirsiniz.

YABANCILARIN MÜLK HAKLARININ KORUNMASI

Yabancılar; Türkiye’de Türk Vatandaşları gibi Medeni Kanun uyarınca gayrimenkul alabilirler, satabilirler ve kişisel haklarını şerh edebilirler. Ancak yabancıların gayrimenkul satın almasını sınırlayan özel kanunlarda veya ikili devlet anlaşmaları ile belirlenmiş hükümler olabilir. Bu sebeple yabancılar Türkiye’de gayrimenkul almadan önce avukat yardımı almaları önemlidir. Yabancıların Türkiye’de edindikleri taşınmazlar Medeni Kanun hükümleri uyarınca korunmaktadır. Yabancılar ayrıca edindikleri gayrimenkulü serbestçe kiraya verebilir.

YABANCILARIN TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL EDİNME SÜRECİNDE KARŞILAŞABİLECEKLERİ SORUNLAR VE ÇÖZÜM YOLLARI

Yabancılar, Türkiye’de gayrimenkul edinirken bazı sorunlarla karşılaşabilirler. Bunların başlıcaları şunlardır:

• Dil Bariyeri: Türkçe bilmeyen yabancıların, tapu ve emlak işlemleri sırasında dil bariyeriyle karşılaşması muhtemeldir. Bu nedenle, yabancıların bir emlak danışmanı veya avukatla çalışmaları önerilir.
• Tapu Kayıtlarının İncelenmesi: Tapu kayıtlarının doğru incelenmemesi, yabancıların gayrimenkul edinme sürecinde karşılaşabilecekleri en büyük sorunlardan biridir. Tapu kayıtlarının incelenmesi, mülkün sahipliğinin doğrulanması, üzerindeki yasal yükümlülüklerin belirlenmesi ve gelecekte oluşabilecek sorunların öngörülmesi açısından önemlidir.
• Emlak Komisyoncuları: Bazı emlak komisyoncuları, yabancılardan daha yüksek komisyon talep edebilirler. Ayrıca, emlak komisyoncularının yabancıların bilgisi olmadan alım satım işlemlerinde aracılık yapmaları veya yanıltıcı bilgi vermesi de mümkündür. Bu nedenle, yabancıların güvenilir bir emlak danışmanı veya avukatla çalışmaları önemlidir.
• Vergi Yükümlülüğü: Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de gayrimenkul edinmesi vergi konusunda bazı sorunlar doğurabilir. Özellikle, yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’deki taşınmaz malları satın alırken ödemiş oldukları KDV ve harçlar konusunda bilgi sahibi olmaları gerekir. Ayrıca, taşınmaz malların satışından elde edilen gelirlerin Türkiye’de vergilendirilmesi gerekmektedir.
• Yasa Dışı Yapılar: Türkiye’de yasa dışı olarak inşa edilen binalar ve yapılar, yabancıların gayrimenkul edinme sürecinde karşılaşabilecekleri sorunlardan biridir. Bu tür yapıların tapu kayıtlarında belirtilmeyen yasal sorunlar yaratabilir ve yabancıların yatırımını riske atabilir.
• Hukuki İşlemler: Türkiye’de hukuki işlemler zaman alabilir ve bazen karmaşık olabilir. Bu nedenle, yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinme sürecinde sabırlı ve detaylara önem vererek hareket etmeleri önerilir.
• Para Transferi: Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinmeleri için Türk Lirası’na ihtiyaçları vardır. Bu nedenle, yabancıların Türkiye’deki bankalarda hesap açmaları ve para transferi işlemlerini gerçekleştirmeleri gerekmektedir.
• Gayrimenkul Sahipliği İçin Gerekli Belgelerin Eksikliği: Türkiye’de, taşınmaz malların satın alınması için gerekli olan belgeler arasında, tapu senedi, kimlik belgesi, ikametgah belgesi, vergi beyannamesi gibi belgeler bulunur. Yabancı uyruklu kişilerin, bu belgelerin eksiksiz olarak hazırlanması konusunda dikkatli olmaları gerekir. Aksi takdirde, taşınmaz malların sahipliği konusunda sorunlar yaşanabilir.
• Kültürel Farklılıklar: Yabancı uyruklu kişiler, Türkiye’de taşınmaz malların satın alımı sürecinde kültürel farklılıklar nedeniyle sorunlar yaşayabilirler. Bu nedenle, yabancı uyruklu kişilerin, Türkiye’de gayrimenkul edinme sürecinde yerel bir avukattan veya emlak danışmanından destek almaları önerilir