İPOTEK NEDİR?

İPOTEK TÜRLERİ NELERDİR?

Türk Medeni Kanunu’na göre Türkiye’de ipotek türleri anapara ipoteği ve limit ipoteğidir.

a)Anapara (Karz – Kesin Borç) İpoteği:

Anapara ipoteği; ipoteğin sadece doğmuş, mevcut ve belirli bir borç için alındığı bir ipotek çeşididir. Karz ipoteği mevcut bir borç için tesis edildiğinden, ipotek alacaklısının (Banka) diğer alacaklarının güvencesini oluşturmamaktadır. Bu bakımdan tapu kayıtlarında ipotek yer almış olsa dahi, ipotekle güvence altına alınmış borç ödenmiş ise; alacaklı (Banka) artık bu ipotekten yararlanamayacaktır. Anapara ipoteği, ipotek resmi senedinde yazılı asıl alacağa ilave olarak ipotek kapsamına dahil olduğu kabul edilen takip giderleri, sözleşme (akdi) ve temerrüt faizlerini de güvence altına almaktadır. Anapara ipoteği TL ve yabancı para üzerinden kurulabilir.

Anapara (karz) ipoteğinin avantajı, akit tablosunda borç ikrarı bulunduğundan ipoteğin paraya çevrilmesi halinde borçluya, icra emri gönderilmesi imkanının bulunmasıdır.

Uygulamada, Tüketici kredilerinde (konut finansman kredisi, işyeri, ihtiyaç kredisi, taşıt kredisi vs.) tüketiciye kullandırılan kredilerin teminatı olarak Türkiye’de ipotek olarak anapara ipoteği alınmaktadır. Zira kullandırılacak söz konusu kredilerin miktarı belli bir nakdi kredi olmakta, yani ipotek belli bir borç için tesis edilmektedir.

Ancak, söz konusu kredilerin teminatına “üçüncü şahıs ipoteği” alınması durumunda ise yerleşik Yargıtay kararları gereğince, “teminat ipoteği” tesis edilmesi gerekmektedir.

b) Teminat (Limit- Üst Sınır) ipoteği:

Teminat ipoteği; doğmuş, ileride doğacak ya da doğması muhtemel alacağı güvence altına almak için tesis edilen ipotek türüdür.

Teminat ipoteğinde ipotek ile güvence altına alınan alacağın üst sınırı bellidir. Faizler ve takip giderleri ancak ipotek tutarı içinde kalmak kaydıyla karşılanmaktadır. Bu nedenle ileride doğması muhtemel bir borç söz konusu ise bu miktarın ipotek tesis aşamasında belirlenmesi mümkün olmadığından taşınmazın en fazla ne kadarlık bir miktar için teminat teşkil edeceğinin ipotek dilekçesi ve ipotek resmi senedinde gösterilmesi gerekir. Bu nedenle Bankalarca ipotek tesis edilirken faizler ve taşınmazın değer artışı da dikkate alınarak taşınmaz ekspertiz değeri üzerinden marjlı olarak ipotek tesis edilmektedir.

Gayrinakdi kredilerde Banka, doğması muhtemel bir riski yüklendiğinden, belli bir alacak söz konusu olmadığından, teminat (üst sınır) ipoteği alınması zorunluluğu bulunmaktadır. T. Ticaret Kanunu’nun 95.maddesi gereğince, kredi hesabının kesilmesinden önce taraflardan hiçbiri alacaklı veya borçlu sayılmadığından, cari hesap şeklinde çalışan krediler için üst sınır ipoteği alınması söz konusudur.

Teminat (üst sınır) ipoteğinin avantajı, Bankanın doğmuş ve doğacak –akit tablosunda belirtilmek şartıyla – tüm alacakları için güvence oluşturabilmesidir. Tapuda tescil edilmiş olan üst sınır ipoteği terkin edilmedikçe süresiz olarak devam etmektedir.

Teminat ipoteğinde, taşınmaz nedeniyle azami yükümlülük (anapara, akdi faizler ve gecikme faizleri her türlü masraflar dahil) ipotek meblağı ile sınırlı olmakta; ipotek alacaklısı (Banka), ipotek resmi senedinde belirtilen meblağ (ipotek limiti) haricinde, (ipotek limiti alacağın tamamını karşılamasa bile) söz konusu ipotek üzerinden bir talepte bulunamamakta, alacağın ipotek limitini aşması durumunda aşan kısım ipotek bedelinden karşılanamayacaktır.

İPOTEK DERECESİ NEDİR?

Türkiye’de ipotekler, tescil edildikleri dereceye göre güvence oluştururlar. Buna göre ipotekle sağlanan güvence, tapu kütüğüne tescilde belirtilen derece ile sınırlıdır. İpoteğin bulunduğu derecesine göre, her derecedeki ipotek alacağı sonraki derece ipotek alacaklarından daha önceliklidir. İkinci ve sonraki derece ipotekler, “serbest dereceden istifade hakkı” ile tesis edilirse, boşalan bir önceki dereceye (örn: 1.dereceye) sonraki derecedeki ipoteklerin kendiliğinden geçebilmesi mümkün olmaktadır. Serbest dereceden istifade hakkı, ipotek alacaklısına (Banka) tanınmadığı takdirde, sonraki derecedeki ipotek bir önceki dereceye kendiliğinden geçemez. İpoteğe konu taşınmaz maliki bu durumda isterse boşalan dereceye tekrar aynı derecede ipotek tesis ettirebilecektir. Bu nedenle, Türkiye’de ipotek alınırken bu hususa önemle dikkat edilmelidir.

İPOTEKLİ EV SATILIR MI?

İpotekli taşınmazın, bir başkasına devri (satılması) mümkün olup, ipotekli taşınmazın devrinde ipotek alacaklısının (Banka) rızasının alınmasına gerek bulunmamaktadır.  İpotekle  teminat olarak alınmış ipotekli evin satılması halinde, ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü satış işleminden Şubeyi haberdar eder, eski ve yeni malikin adreslerini yazısında bildirir. “İpotekli ev satılır mı?” sorusunun cevabı olumlu olsa da bu satış yeni malik açısından riskler taşır. İpotekli taşınmazın satılması halinde yeni malik Türkiye’de ipotek ile sorumlu olmaya devam edecektir. Yani eski malik olan borçlunun olası bir temerrüt durumunda ipotek alacaklısı taşınmazın paraya çevrilmesi için gerekli işlemleri başlatabilir. Yeni malik taşınmazı ipotekli olarak satın aldığı için ipotekten sorumludur ve itiraz hakkı bulunmamaktadır.

YABANCI PARA BİRİMİ ÜZERİNDEN İPOTEK TESİSİ

Medeni Kanun’un 851.maddesi gereğince, yurt içinde veya yurt dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarının yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen  (dövize endeksli) kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden ipotek tesisi mümkün olacak, bu halde her derecenin ifade ettiği miktar, rehin konusu alacağın para türü üzerinden gösterilecek, ancak aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak Türkiye’de ipotek kurulamayacaktır.

Serbest dereceden istifade hakkı bulunmamak kaydı ile; yabancı para üzerinden kurulan ipoteğe ait bir derecenin boşalması halinde bunun yerine, tescil edileceği tarihteki karşılığı Türk Parası veya yabancı para üzerinden rehin kurulabilecektir.

Alt derecede bulunan ipotek alacaklısının serbest dereceden istifade hakkının bulunmaması halinde, boşalan dereceye boşalan miktar kadar bir başka alacaklı lehine ipotek kurulabilmesi mümkün olacaktır.

Kredili müşteriye ilk olarak tahsis edilen kredinin teminatına yabancı para ipoteği alınmış ise, bu yabancı para ipoteği daha sonra kullandırılacak hiçbir Türk Lirası kredisinin teminatını teşkil edemeyecek olup, türk li̇rasi üzeri̇nden veri̇len kredi̇leri̇n temi̇nati i̇çi̇n yabanci para üzeri̇nden taşinmaz rehni̇ (i̇potek) tesi̇s edi̇lemeyecekti̇r.

Ancak Türk Parası üzerinden tesis edilen ipotekler, yabancı para kredilerinin de teminatını teşkil edebilecektir.

EVİ İPOTEK ETMEK NE DEMEKTİR?

Evi ipotek etmek sadece bankalar aracılığıyla alınan krediler için değil, aynı zamanda banka harici 3. kişilerden alınan borçlar için de bir yöntem olabilir. 3. kişiler, genellikle aile üyeleri, arkadaşlar veya iş ortakları gibi olabilir. Evi ipotek etmek, bu kişilerden alınan borçların güvence altına alınması ve borcun geri ödenmemesi durumunda ipotek sahibinin alacaklı konumuna geçmesi amacını taşır.

Evi ipotek etmek için şu adımlar izlenebilir:

1. Borç Anlaşması: Kişi ile aranızda bir borç anlaşması yapılır. Bu anlaşmada, alınan borcun miktarı, geri ödeme şartları, faiz oranları ve vade gibi detaylar belirtilir.
2. İpoteğin Tesis Edilmesi: Alacaklı olan 3. kişi, borcun güvence altına alınması amacıyla borçlu tarafından sahip olduğu taşınmaz malı ipotek ettirir. İpotek tesis işlemi tapu siciline kaydedilir.
3. Borç Ödemesi: Borçlu, belirlenen vade içinde borcu düzenli olarak ödemeye başlar. Bu ödemeler, önceden belirlenen anlaşma şartlarına göre gerçekleşir.
4. İpotek Kaldırma: Borç tamamen ödendiğinde, alacaklı olan 3. kişi, tapu müdürlüğüne başvurarak ipoteği kaldırabilir. Bu işlemle birlikte taşınmaz mal üzerindeki ipotek hakkı resmi olarak sona erer.

Banka harici 3. kişi borçları için evi ipotek etmek, taraflar arasında güvenin sağlanması ve borcun güvence altına alınması açısından önemli bir adımdır. Ancak, bu işlemi gerçekleştirmeden önce, tarafların bir avukat aracılığıyla hukuki danışmanlık alması önerilir.

• KONUT KREDİSİ İÇİN İPOTEK TESİSİ

Konut kredisi almak isteyen kişiler, bankaların sağladığı kredi imkanlarından yararlanabilirler. Ancak, bankaların bu kredileri sağlamadan önce bazı güvence istekleri bulunmaktadır. Bu güvencelerden biri de Türkiye’de ipotek tesisi olarak bilinmektedir.

İpotek, bir taşınmaz malın (genellikle bir ev veya arsa) borç olarak verilmesi anlamına gelir. İpotekli bir ev, kredi borcu tamamen ödenene kadar banka tarafından elde tutulur. Bu nedenle, ipotek tesisi, bankaların riskini azaltmak için önemli bir yol sağlar.

Türkiye’de konut kredisi almak isteyen kişiler, bankaların belirlediği koşulları yerine getirdikten sonra, konutlarını ipotek ederek kredi alabilirler. Türkiye’de ipotek tesisi sırasında, konutun gerçek değeri banka tarafından belirlenir ve belirtilen miktarda kredi sağlanır. Konutun geri ödenmeyen kredi borcu olması durumunda, banka ipotekli konutu satarak borcunu tahsil eder.

Türkiye’de ipotek tesisi için, öncelikle konutun tapusu veya resmi kayıt belgesi gereklidir. Tapu, konutun sahibini gösteren ve mülkiyeti kanıtlayan bir belgedir. Konutun tapusu veya resmi kayıt belgesi, banka tarafından talep edilir ve kredi başvurusu için gerekli bir belgedir.

Türkiye’de konut kredisi almak isteyen kişilerin, ipotek tesisi yaparak bankalardan kredi kullanabilirler. Ancak, ipotek tesisi yapmadan önce, kredi ödemelerinin düzenli olarak yapılması ve borçların zamanında ödenmesi gerektiği unutulmamalıdır. Aksi takdirde, ipotekli konutun kaybedilme riski olabilir.

• TİCARİ KREDİ İÇİN İPOTEK TESİSİ

Ticari kredi almak isteyen işletmelerin, bankalar tarafından belirlenen kredi koşullarını sağlamaları gerekmektedir. Bu koşullar arasında en önemlilerinden biri de ipotek tesisi olarak bilinmektedir. İpotek, bir taşınmaz malın (genellikle bir arsa, bina veya diğer işletme varlıkları) teminat olarak verilmesi anlamına gelir.

Ticari kredi için ipotek tesisi yapmak, alacaklının riskini azaltmak için önemli bir yoldur. Alacaklı, işletmenin borcunu ödeyememesi durumunda, ipotekli taşınmaz malı satarak borcunu tahsil ederler. Bu nedenle, ipotek tesisi alacaklılar için güvence sağlamaktadır.

Türkiye’de ticari kredi almak isteyen işletmeler, bankaların belirlediği koşulları yerine getirdikten sonra, işletmelerindeki taşınmaz malları ipotek ederek kredi alabilirler. İpotek tesisi sırasında, taşınmaz malın gerçek değeri banka tarafından belirlenir ve belirtilen miktarda kredi sağlanır. İşletmenin geri ödenmeyen kredi borcu olması durumunda, banka ipotekli taşınmaz malı satarak borcunu tahsil eder. Ticari kredi için ipotek tesisi Ticaret Hukuku kapsamında düzenlenir.

Ticari kredi için Türkiye’de ipotek tesisi yapmak, işletmeler için birçok avantaj sağlayabilir. İpotekli kredi faiz oranları, diğer ticari kredi türlerine göre daha düşüktür ve daha yüksek kredi miktarları elde edilebilir. Ayrıca, ipotekli kredi, işletmelerin büyüme ve genişleme planlarını gerçekleştirmelerine yardımcı olabilir.

Ancak, ticari kredi için ipotek tesisi yapmak, işletmeler için bazı riskler taşıyabilir. Özellikle, işletmenin borcunu ödeyememesi durumunda, ipotekli taşınmaz malın satışı işletmenin mali durumunu daha da kötüleştirebilir. Bu nedenle, işletmelerin kredi ödemelerini düzenli olarak yapmaları ve borçlarını zamanında ödemeleri çok önemlidir.

Türkiye’de ticari kredi almak isteyen işletmelerin, Türkiye’de ipotek tesisi yaparak kredi alabilecekleri bir seçenekleri bulunmaktadır. İpotek tesisi yaparken, taşınmaz malın gerçek değeri belirlenmeli ve kredi ödemeleri düzenli olarak yapılmalıdır. İşletmelerin, borçlarını zamanında ödeme konusunda disiplinli olmaları ve ödeme planlarına uyum sağlamaları önemlidir. Bu şekilde, ticari kredi ile işletmelerin büyümesi ve gelişmesi sağlanabilir.

• ÖZEL BORÇLAR İÇİN İPOTEK TESİSİ

Özel borçlar sebebiyle, banka ve kredi kurumları dışındaki ilişkilerde de 3. gerçek ve tüzel kişiler arasında karşılıklı güvence sağlamak amacıyla ipotek tesis edilebilir. Bu, borçlu tarafından üstlenilen borcun yerine getirilebilmesini teminat altına almak adına kullanılan bir yöntemdir. İpotek, taraflar arasındaki anlaşmanın bir yansıması olarak, özellikle özel borç ilişkilerinde, borçlu tarafından belirlenen bir taşınmaz mal veya hak üzerinde bir güvence olarak kullanılır. Bu sayede, alacaklı taraf, borçlunun taahhütlerini yerine getirmediği durumda, ipotekle teminat altına alınan mal veya hak üzerinde hukuki bir güvenceye sahip olur. Bu süreç, taraflar arasında karşılıklı güvenin artırılmasına ve borç ilişkilerinin daha sağlam temellere oturtulmasına olanak tanır.

İPOTEK NASIL YAPILIR VE TÜRKİYE’DE İPOTEK SÜRECİ

Türkiye’de, gerek ticari gerekse konut kredisi için taşınmazın ipotek edilmesi amacıyla yasal bir prosedürün izlenmesi gerekmektedir. İpotek tesisi Gayrimenkul Hukuku kapsamında yapılan bir işlemdir. İpotek nasıl yapılır?

• Adım 1: Tapu Kaydı

İpotek nasıl yapılır ve taşınmazın ipotek edilmesi süreci için ilk adım, Türkiye’de ipotek edilecek taşınmaz malın tapu kaydının olmasıdır. Tapu, taşınmaz malın sahibini ve mülkiyetini gösteren resmi bir belgedir. İpotek edilecek taşınmaz malın tapusu, ipotek sürecinin başlatılabilmesi için gereklidir.

• Adım 2: Banka ile İrtibat Kurma

Türkiye’de ipotek sürecinin ikinci adımı, bir bankayla iletişim kurmaktır. İpotek edilecek taşınmaz mal için kredi talebinde bulunmak isteyen kişi veya kurum, bir banka ile iletişim kurarak kredi başvurusunda bulunabilir.

• Adım 3: Değerlendirme Süreci

Banka, kredi başvurusunu inceleyerek, ipotek edilecek taşınmaz malın değerini belirler. Bu süreçte, taşınmaz malın gerçek değerinin belirlenmesi için bir değerlendirme yapılır. Bu değerlendirme, bir uzman tarafından yapılır ve taşınmaz malın yerini, büyüklüğünü, özelliklerini ve diğer faktörleri göz önünde bulundurarak gerçekleştirilir.

• Adım 4: Kredi Onayı

Banka, kredi başvurusunu ve taşınmaz malın değerlendirme sonuçlarını değerlendirdikten sonra, kredi başvurusunu onaylayabilir veya reddedebilir. Kredi başvurusu onaylandığında, banka kredi miktarını ve geri ödeme planını belirler.

• Adım 5: İpotek Sözleşmesi

Kredi başvurusu onaylandıktan sonra, banka ile taşınmaz malın sahibi arasında bir ipotek sözleşmesi imzalanır. Bu sözleşmede, taşınmaz malın borç olarak ipotek edildiği belirtilir. İpotek sözleşmesinde, kredi miktarı, faiz oranı, geri ödeme planı ve diğer kredi koşulları yer alır.

• Adım 6: İşlem Ücretleri

İpotek sürecinde, birkaç farklı ücret ödenmesi gerekebilir. Bu ücretler arasında, tapu harcı, ipotek tesis ücreti, değerlendirme ücreti, kredi tahsis ücreti ve sigorta primi gibi ücretler yer alabilir. Bu ücretler, ipotek sürecinde ortaya çıkan masrafları karşılamak için ödenir.

• Adım 7: Tapu İşlemleri

Türkiye’de ipotek sürecinin ve ipotek nasıl yapılır sorusunun son adımı, tapu işlemleridir. İpotek edilecek taşınmaz malın ipotek sözleşmesi Tapu Müdürlüğü’nde imza altına alınır ve tscil edilerek taşınmaz malın üzerine ipotek işlemi tamamlanır. Bu işlem, tapu siciline kaydedilir ve taşınmaz malın üzerinde ipotekli olduğu belirtilir.

Sonuç olarak, Türkiye’de ipotek süreci, taşınmaz malın tapu kaydından başlayarak banka ile irtibat kurulması, değerlendirme süreci, kredi onayı, ipotek sözleşmesi, işlem ücretleri ve tapu işlemlerini içerir. İpotek sürecinde, taşınmaz malın gerçek değeri belirlenmeli ve kredi ödemeleri düzenli olarak yapılmalıdır. Bu şekilde, kredi alacak kişilerin ve işletmelerin borçlarını zamanında ödeme konusunda disiplinli olmaları ve ödeme planlarına uyum sağlamaları önemlidir.

HİSSELİ TAPUYA İPOTEK KOYMAK MÜMKÜN MÜ?

Hisseli tapuya ipotek koyma işlemi, bir taşınmaz malın birden fazla sahibinin olduğu durumları kapsar. Bu süreç, genellikle hisseye ipotek koymak için diğer maliklerin rızasının gerekip gerekmediğine dair sorunları içerir.

Hisseli tapuya ipotek koymak için, sadece ilgili hissenin malikinin izni yeterlidir. Bu, diğer maliklerin onayına gerek olmadan, hissedarın kendi payına ipotek tesis edebileceği anlamına gelir. Ancak, taşınmaz mal elbirliği mülkiyete tabiyse, yani malın tamamına birden fazla kişi elbirliği ile sahipse, ipotek koymak için tüm maliklerin izni gerekmektedir. Bu durumda, malikler arasında anlaşma sağlanması önemlidir ve ipotek işlemi tüm hissedarların onayını gerektirir. Elbirliği mülkiyet hali genelde Miras Hukuku kapsamında yapılan Miras İntikal İşlemleri sonrası oluşur.

Yasal düzenlemeler, bu sürecin detaylarını belirler ve hisseli tapuya ipotek koyma konusundaki kuralları düzenler. Bu nedenle, hisseli tapuya sahip olan kişilerin, yerel yasalara ve ilgili tapu müdürlüğü uygulamalarına uygun olarak hareket etmeleri önemlidir.

TAPU İPOTEK HARCI NE KADARDIR?

Tapu ipotek harcı ve masrafları, genellikle tesis edilen ipoteğin miktarına, kredi türüne, kullanılan finansal kuruluşa ve ülkenin vergi düzenlemelerine göre değişebilir.

Türkiye’de ipotek işlemlerinde alınan tapu ipotek harcı ve masraflar şu şekilde özetlenebilir:

1. Tapu İpotek Harcı: İpotek meblağının binde 4,55’i oranında tapu ipotek harcı alınmaktadır. Bu oran, ipoteğin tesis edilen meblağa göre hesaplanır.
2. Damga Vergisi: İpotek meblağının binde 9,48’i oranında damga vergisi alınmaktadır. Yine, bu oran ipoteğin tesis edilen meblağa bağlı olarak değişebilir.
3. Döner Sermaye Ücreti: İpotek tesis işlemi sırasında tapu müdürlükleri tarafından döner sermaye ücreti alınmaktadır. Bu ücret tapu müdürlüklerinin bulunduğu bölgeye göre değişiklik göstermektedir.

Zirai krediler, esnaf kredileri ve finansal kiralama nedeniyle tesis edilen ipoteklerde tapu ipotek harcı ve damga vergisinden muafiyet bulunabilmektedir. Aynı şekilde, belirli koşulları sağlayan banka kredileri ve uluslararası kurumlarca kullandırılan kredilere dayalı ipoteklerde de muafiyet uygulanabilir.

Ancak, güncel vergi oranları ve muafiyet durumları zaman içinde değişebileceğinden, ipotek işlemleri öncesinde ilgili kuruluşlarla iletişime geçmek ve güncel bilgileri almak önemlidir.

İPOTEĞİN ENGEL NEDENLERİ NELERDİR?

Kredi almak isteyenlerin, kredi almak için gerekli koşullara uygunluğunu sağlamaları gerekir. Türkiye’de ipoteğin engel nedenlerinden bazıları şunlardır;

• Düşük Kredi Puanı: Kredi puanı, finansal geçmişinizin bir göstergesidir ve kredi verenler, kredi puanınızın yüksek olması talep ederler. Düşük bir kredi puanı, ipotek  başvurusunun reddedilmesine veya yüksek faiz oranları ile karşılaşılmasına neden olabilir.
• Yetersiz Gelir: Kredi başvurusu yaparken, gelirinizin yeterli olması gerekir. Kredi verenler, gelirinizi belirlerken, düzenli bir işiniz olup olmadığına, maaşınızın ne kadar olduğuna ve aylık borç ödemelerinize karşı ne kadar tutar ayırdığınıza bakarlar. Yetersiz gelir, Türkiye’de ipoteğin engel nedenlerinden biri olup başvurunuzun reddedilmesine veya kredinin onaylanması durumunda yüksek faiz oranları ile karşılaşılmasına neden olabilir.
• Varlık Değerinde Azalma: İpotekli krediler, genellikle satın alınan varlığa dayanır. Ancak, zamanla satın alınan varlık değeri düşebilir. Bu durumda, kredi verenler, Türkiye’de ipotek başvurusunu reddetme veya daha düşük bir kredi tutarı sunma seçeneğine sahip olabilirler.
• Ödeme Geçmişi: Daha önceki borç ödemelerinizin gecikmesi veya borçlarınızın tahsil edilememesi, kredi verenlerin Türkiye’de ipotek başvurunuzu reddetmesine neden olabilir. Ödeme geçmişi, kredi verenlerin size güvenip güvenmeyeceğini belirleyen en önemli faktörlerden biridir.
• Taşınmaz üzerinde kısıtlama bulunması: Türkiye’de ipotek tesis edilecek taşınmazın üzerinde taşınmazı kısıtlayan ya da  değerini düşüren tapu kaydında şerh ve beyanlar bulunabilir. İşbu şerh ve beyanlar ipoteğin engel nedenleri olabilir. Bu durumda Türkiye’de ipotek başvurunuz reddedilebilir veya daha düşük bir kredi teklif edilebilir.

Sonuç olarak, ipotek kredileri büyük finansal işlemlerdir ve kredi verenler, krediyi onaylamadan önce birçok faktörü dikkate alır. Türkiye’de ipotek başvurusu yapmadan önce, kredi verenlerin gereksinimlerini karşılamak gerekir.

İPOTEK NASIL KALDIRILIR VE İPOTEK KALDIRMA SÜRECİ

İpotek, bir taşınmaz malın üzerine konulan bir güvence şeklidir ve genellikle bir borcun teminatını oluşturur. İpotek, borcun ödenmesi durumunda kaldırılabilecek bir yükümlülüğü içerir. İpotek kaldırma işlemi, genellikle tapu ofisinde gerçekleştirilir ve borcun tamamen ödenmesini takiben yapılır.

Borçlu, kredi veya borç ödemesini tamamladığında, ipotek hakkını elinde bulunduran alacaklıya başvurarak tapuda ipotek kaldırma işlemini talep edebilir. Bu talep, alacaklının belirli belgelerle doğrulanması ve tapu kayıtlarının güncellenmesiyle gerçekleştirilir. Alacaklı, borcun tamamen ödendiğini teyit ettiğinde, ipoteğin tapu kayıtlarından kaldırılması sağlanır.

Ancak, borcun ödenmesine rağmen alacaklı tarafından ipoteğin kaldırılmaması durumunda, taşınmaz malın sahibi hukuki yollarla bu durumu düzeltebilir. Bu durumda, taşınmaz mal sahibi, mahkemeye başvurarak ipoteğin haksız yere devam ettiğini iddia edebilir ve ipotek fekki davası açabilir. Mahkeme, borcun ödendiğini ve ipoteğin kaldırılması gerektiğini tespit ettiğinde, tapu kayıtları güncellenir ve ipotek resmi olarak kaldırılmış olur.

Bu süreç, taşınmaz mal sahiplerine, borçlarını düzenli bir şekilde ödediklerinde ipoteğin kaldırılma hakkını sağlar. Ayrıca, yasalara uygun olmayan bir ipoteğin kaldırılması için hukuki bir yol da bulunmaktadır.

ESKİ İPOTEK NASIL KALDIRILIR VE TAPU İPOTEK KALDIRMA SÜRECİ

Eski ipotek nasıl kaldırılır sorusunu cevaplamadan önce taşınmaz üzerinde bulunan ipoteğin neden kaynaklandığını tespit etmek gerekir. İpoteğin tespiti sonrasında tapu ipotek kaldırma süreci başlatılmalıdır.

Satın alınan bir ev üzerindeki ipotek durumunu anlamak ve kaldırmak için, öncelikle ipoteğin nedenini belirlemek önemlidir. Genellikle, satın alınan ev üzerindeki ipotekler, banka kredisi veya müteahhidin inşaat finansmanı için alınan kredilerden kaynaklanır. Bu iki durumda da ipotek kaldırma süreci farklı yöntemlere tabi olabilir.

• Satın Alınan Ev Üzerindeki Banka İpoteğinin Kaldırılması

Banka kredisi nedeniyle konulan ipotek, genellikle satın alınan eve ilişkin bir kredi anlaşmasının bir parçasıdır. Borçlu, kredi borcunu tamamen ödediğinde, ipotek kaldırma işlemi için banka ile iletişime geçerek gerekli belgeleri sunabilir. Banka, borcun tamamen ödendiğini teyit ettikten sonra, tapu kayıtlarında yer alan ipoteği kaldırabilir.

Müteahhidin inşaat finansmanı için konulan ipotek için ipotek nasıl kaldırılır durumu ise biraz daha karmaşık olabilir. Müteahhit, henüz evi hak sahibine devretmeden önce inşaat maliyetlerini karşılamak amacıyla bankadan kredi çekebilir ve bu kredi için ipotek tesis edilebilir. Bu durumda, müteahhidin borcu nedeniyle konulan ipoteğin kaldırılması genellikle daha zorlu bir süreçtir. Ancak, mahkemeler, şartların uygun olduğu durumlarda müteahhidin borcunu ödemesiyle birlikte ipoteğin kaldırılmasına karar verebilir.

Bu süreçte, ipotek kaldırmak için hukuki yardım almak önemlidir. Borçlu veya ev sahibi, ilgili belgeleri toplamak, borcu ödemek ve gerekirse mahkemeye başvurmak gibi adımları atarak ipoteği kaldırma sürecini başlatabilir.

• Ev Sahibinin Kredi Borcu Nedeniyle İpoteğin Kaldırılması

Günümüzde, taşınmaz fiyatlarındaki önemli artışlar nedeniyle ev sahibi olmak isteyen birçok kişi, kredi kullanma zorunluluğuyla karşı karşıya kalmaktadır. Peşinatın yanı sıra kredi kullanarak ev sahibi olma eğilimi, bankaların kredi borcu karşılığında ipotek hakkı talep etmelerine neden olmaktadır.

Bankalar, kredi alacakları evler üzerine ipotek koyarak, borcun zamanında ödenmemesi durumunda güvence altına almaktadır. Bu durum, kredi borcu tamamen ödenene kadar tapu kayıtlarında bir ipotek bulunmasını gerektirir.

Ev sahipleri, kredi borcu nedeniyle konulan ipoteği kaldırabilmek için öncelikle bankaya olan borcu tamamen ödemek durumundadır. Borcun tamamının ödenmesi sonrasında, banka kendiliğinden tapu müdürlüğüne gönderdiği fek yazısı ile ipoteği kaldıracaktır.

Ancak, banka fek yazısını göndermezse, genellikle ev sahipleri ile banka arasında bir görüşme süreci başlar. Bu süreçte, kredi borcu kalmayan ev üzerindeki ipotek kaldırılmak üzere banka ile anlaşmaya varılır.

Görüşmelere rağmen banka, haksız ve hukuka aykırı bir şekilde kredi borcu bulunmayan ev üzerindeki ipoteği kaldırmazsa, ev sahibi hukuki yollara başvurabilir. Bu durumda, açılacak ipotek fekki davası ile ipoteğin kaldırılması sağlanabilir. Bu dava sürecinde, ipoteği güvence altına aldığı alacağın ödendiğini ispatlamak önemlidir.

• Müteahhidin Borcu Nedeniyle İpoteğin Kaldırılması

Müteahhidin borcu nedeniyle konulan ipotek kaldırma süreci, genellikle büyük ölçekli inşaat projelerinde ortaya çıkan maliyet sorunlarına odaklanmaktadır. Bu projelerde müteahhitler, maliyetleri karşılayabilmek adına henüz tamamlanmamış taşınmazları satmakta ve alıcılara tamamlanma garantisi vermektedir. Ancak, bu durum müteahhidin bankadan kredi alarak inşaatı finanse etmesini ve bu süreçte taşınmaz üzerine ipotek konulmasını gerektirmektedir.

Eğer müteahhit, kullandığı kredi borcunu ödeyemezse, taşınmazı satın alan kişiler banka ipoteği ile karşılaşabilirler. Bu durumda, ev sahiplerinin, ödedikleri bedel karşılığında satın aldıkları evin üzerindeki banka ipoteğini kaldırabilmeleri için hukuki yollara başvurmaları gerekmektedir.

Tapu kaydına dayanarak ayni hak kazanan kişinin bu hakkını koruma amacıyla dava açması genel bir kuraldır. Ancak, burada önemli bir husus vardır. Kanun, bankalara özel ve ağırlaştırılmış bir sorumluluk yüklediğinden, bankaların ipotek tesis etme sürecinde dürüst ve iyi niyetli davranma yükümlülükleri bulunmaktadır. Eğer banka, inşa edilen taşınmazların üçüncü kişilere satılması gerektiğini bilen veya bilmek durumunda olan bir durumda, koyduğu ipoteğin geçersiz olduğu ve iyi niyetli olmadığı değerlendirilebilir.

Bu nedenle, ev sahipleri, bankanın iyi niyetli olmadığını düşünüyorsa, hukuki danışmanlık alarak banka ile mücadele edebilirler. Geçersiz ipotek durumunda, mahkeme kararı ile ipotek kaldırılabilir ve ev sahipleri haklarını koruyabilirler.

• Özel Borç Nedeniyle Koyulan İpoteğin Kaldırılması

Üçüncü bir şahsın borcu nedeniyle konulan ipoteğin kaldırılması süreci, genellikle bu kişinin sahip olduğu taşınmaz üzerine alacaklı tarafından konulur. Bu durum, alacaklıya borcun geri ödenmemesi durumunda malın satılması hak ve yetkisini sağlar. Ancak, bu ipoteğin kaldırılması çeşitli yöntemlere ve hukuki süreçlere tabi olabilir.

Öncelikle, borçlu veya borcu ödeyen kişi, üçüncü şahsın borcunu tamamen ödediğinde, alacaklı tarafından tapu müdürlüğüne gönderilen fek yazısı ile ipoteğin kaldırılması sağlanabilir. Ayrıca, taraflar arasında bir anlaşmaya varılması veya alacaklı ile yapılan yazılı bir anlaşma ile de ipotek kaldırılabilir.

Ancak, borç ödenmez veya taraflar anlaşamazsa, hukuki bir süreç başlatmak gerekebilir. Borçlu, mahkemeye başvurarak ipoteğin kaldırılmasını talep edebilir. Bu süreç zaman alabilir ve masraflı olabilir. Alternatif olarak, üçüncü bir şahıs, ipoteğin hukuka aykırı olduğunu iddia ederek mahkemeye başvurabilir ve ipoteğin geçersiz ilan edilmesini talep edebilir.

İPOTEK FEKKİ DAVASI

İpotek tapuya tescil edilerek kurulan bir hak olduğundan dolayı sona ermesi için tapudan terkin işleminin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. İpoteğin kaldırılması davası, bu amaca yönelik olarak açılan bir hukuki süreci ifade eder ve genellikle “tapu kaydının düzeltilmesi davası” olarak da adlandırılır. Bu dava, tapuya tescil edilmiş bir ipotek hakkının hukuki dayanağının olmadığı iddiası üzerine kurulur.

İpoteğin hukuka uygun olmadığını iddia eden davacı, mahkemeden bu durumu tespit etmesini ve yolsuz bir tescil yapıldığını belirtmesini talep ederek ipotek fekki davası açar. Bu nedenle, dava genellikle bir tespit davası niteliği taşır. Mahkemenin tespit kararı vermesi durumunda, tapuda ipotek hakkına sahip gözüken kişi tapu müdürlüğüne ilgili kaydın terkin edilmesi için talepte bulunmalıdır.

Ancak, hak sahibi olarak gözüken kişi terkin talebinde bulunmazsa, malik tarafından terkinine zorlama davası açılabilir. Bu dava sonucunda mahkeme kararıyla ipotek hakkı terkin edilir. Pratik bir yöntem olarak, bazı mahkemeler, tespit davası ve terkin davası yerine bu iki aşamayı birleştirerek tek bir ipotek fekki davası üzerinden sonuca gitmeyi tercih edebilirler. Bu durumda, tespit davası açılarak hâkimin aynı zamanda terkin kararı vermesiyle, sürecin daha hızlı ve pratik bir şekilde tamamlanması amaçlanır.

İPOTEK FEKKİ DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

İpoteğin kaldırılması ve ipoteğin fekki davası malvarlığı unsuruyla doğrudan ilişkili olduğundan, bu dava türü asliye hukuk mahkemesinin görev alanına girmektedir.

Ayrıca, Hukuk Muhakemeleri Kanunu, bazı davalar için kesin yetkili mahkemeleri düzenlemiştir. İpotek hakkı taşınmazın aynıyla doğrudan ilişkilidir, bu nedenle ipoteğin kaldırılması davasında yetkili mahkeme, üzerine ipotek tesis edilmiş taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu kural, davacının veya davalının yerleşim yeri değil, taşınmazın konumunu esas alır.

YABANCILAR TÜRKİYE’DE KREDİ ALABİLİR Mİ?

Türkiye’de kredi almak isteyen yabancı uyruklu kişilerin, özellikle finansal kurumlarla ilişkili bir dizi prosedürü yerine getirmeleri gerekmektedir. Bu prosedürler, “Yabancılar Türkiye’de kredi alabilir mi?” sorusunun cevabı olumlu olsa da ipotek başvuruları Türkiye’deki kanunlara ve finansal kurumların şartlarına uygun olmalıdır. Bu nedenle, Türkiye’de kredi almak isteyen yabancılar, kredi başvurusunda bulunmadan önce, Türkiye’deki kredi süreci hakkında ayrıntılı bir araştırma yapmalıdır.

• Birinci Adım: Türkiye’deki Bankaları Araştırın

Türkiye’deki bankaların sayısı oldukça fazladır. Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de kredi alabilmesi için ilk adım, uygun bir banka seçmektir. Türkiye’deki bankaların web sitelerinde, kredi süreci hakkında bilgiler ve gerekli belgeler listesi yer almaktadır. Bu nedenle, yabancılar uygun bir banka seçerken, kredi faiz oranlarını incelemeli ve kredi süreci hakkında ayrıntılı bilgi edinmelidir.

• İkinci Adım: Gerekli Belgeleri Toplayın

Türkiye’deki bankalar, kredi vermeden önce, belirli bir belge listesi talep ederler. Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de kredi alabilmesi için, bankaların talep ettiği belgeleri sağlamaları gerekmektedir. Bu belgeler arasında, pasaport, ikamet izni, maaş bordrosu, vergi beyannamesi, tapu kayıtları, kredi notu gibi belgeler yer alabilir.

• Üçüncü Adım: Gelirinizi kanıtlayın

Bankalar; gelirinizi kanıtlamak için bankalar genellikle aşağıdaki belgeleri talep etmektedir:

• İşveren belgesi
• Maaş bordrosu
• Vergi beyannamesi
• Banka hesap dökümleri
• Kira sözleşmeleri ve gelir beyannameleri (gayrimenkul sahipleri için)

Bu belgelerin yanı sıra, bazı bankalar yabancıların gelirini doğrulamak için uluslararası kredi raporlarına da başvurabilirler. Bu raporlar, yabancıların önceki kredi ödeme geçmişleri ve finansal durumları hakkında bilgi sağlayabilir.

Gelirinizi kanıtlamak, bankaların yabancılara kredi vermeleri için bir gerekliliktir. Bu nedenle, yabancıların Türkiye’de kredi almak için gelir belgelerini hazırlamaları önemlidir.

• Dördüncü Adım: Taşınmaz Teminatı Gösterin

Taşınmaz teminatı, genellikle yabancıların Türkiye’de ikamet etmesi ya da Türkiye’de şirket kurması gerektiği durumlarda tercih edilmektedir.

Yabancılar, Türkiye’de sahip oldukları gayrimenkulleri teminat olarak göstererek kredi alabilirler. Ancak, taşınmaz teminatı gösterirken dikkat edilmesi gereken bazı hususlar vardır. Öncelikle, taşınmazın yasal olarak sahibi olunması gerekmektedir. Ayrıca, taşınmazın Türk Lirası cinsinden değerinin belirlenmesi gerekmektedir. Yabancılar, taşınmaz teminatı göstererek kredi almak istediklerinde, bankalar genellikle taşınmazın tapu kaydı, tapu sicil beyanı, imar durumu, belediye vergi borcu yoktur belgesi gibi belgeler talep ederler. Ayrıca, taşınmazın değerini belirlemek için bağımsız bir değerleme raporu da talep edilebilir.

• Beşinci Adım: Türkiye’de Bir Banka Hesabı Açın

Türkiye’de kredi almak isteyen yabancılar, bir Türk bankasında hesap açmak zorundadır. Hesap açma süreci, belirli belgelerin sağlanması ve banka tarafından verilen sürenin beklenmesiyle tamamlanır. Bu nedenle, yabancıların hesap açma işlemlerine zamanında başlamaları önemlidir.

• Altıncı Adım: Kredi Başvurusunda Bulunun

Yabancılar, gerekli belgeleri topladıktan ve Türk bankasında hesap açtıktan sonra, kredi başvurusunda bulunabilirler. Kredi başvuru süreci, bankanın şartlarına ve kredi türüne bağlı olarak değişebilir. Kredi başvurusunun sonuçlanması için banka tarafından belirli bir süre beklenmesi gerekebilir.

Türkiye’de kredi almak isteyen yabancı uyruklu kişilerin, yukarıda belirtilen adımları izlemesi gerekmektedir. Yabancıların Türkiye’deki kredi süreci, uygun bir banka seçimi, gerekli belgelerin sağlanması, kredi notunun kontrol edilmesi, Türk Lirası üzerinden kredi alınması, Türk bankasında hesap açılması ve kredi başvurusunda bulunulması adımlarından oluşmaktadır. Yabancıların kredi sürecini takip etmeleri ve kredi sürecindeki şartları yerine getirmeleri, Türkiye’de kredi almalarını kolaylaştıracaktır.

TÜRKİYE’DE İPOTEK İÇİN AVUKAT YARDIMI

Türkiye’de kredi aldığınızda, kredi veren mülkün tapu kaydına ipoteği kaydetmenizi isteyecektir. İşlemin doğru ve yasal olarak gerçekleştirilmesi için avukat yardımı almak son derece önemlidir. Aynı zamanda borcu sona eren bir ipoteğin kaldırılması da hukuken bilgi ve tecrübe isteyen bir durumdur. İpotek kaldırmak için yapılacak bir usuli hata zaman kaybına sebebiyet verebilir. Bu sebeple bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak önemlidir.

Avukat, aşağıdaki konularda yardımcı olabilir:

• Konut kredisi sözleşmesinin hazırlanması ve gözden geçirilmesi: Avukat, konut kredisi sözleşmesinin şartlarını ve koşullarını anlamanıza yardımcı olabilir ve yasal olarak bağlayıcı olmasını sağlayabilir.
• Tapu Sicil Müdürlüğüne başvuru yapılması: Taşınmazın bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğüne başvuru yapmanız gerekmektedir. Başvuru, konut kredisi sözleşmesi, taşınmazın tapu senedi ve diğer gerekli belgeleri içermelidir.
• Ücretlerin ödenmesi: Türkiye’de ipotek işleminin tesisi için gerekli ücretleri ödemeniz gerekmektedir. Bu ücretler, taşınmazın değeri ve kredi miktarına göre değişkenlik göstermektedir.
• Türkiye’de ipotek işleminin tesisi: Başvurunuz onaylandıktan ve ücretler ödendikten sonra, Tapu Sicil Müdürlüğü ipotek işlemini taşınmazın tapu kaydına kaydedecektir.
• Hukuki konularda size temsilcilik yapılması: Konut kredisi sürecinde, kredi veren kişi veya satıcı gibi taraflarla yaşanabilecek hukuki sorunlar durumunda, avukat size temsilcilik yapabilir ve haklarınızı koruyabilir.

Sonuç olarak, Türkiye’de ipotek almak, gayrimenkul alıcıları ve ticari işletmeler için uygun bir seçenektir. Bir ipotek almak için bir mülk seçmeniz, bir kredi veren bulmanız, belgelerinizi hazırlamanız, kredi başvurusunda bulunmanız ve anlaşmayı tamamlamanız gerekir. Ayrıca, Türkiye’deki ipotek sürecinin diğer ülkelerden farklı olabileceğini ve biraz daha sabır ve azim gerektirebileceğini unutmak önemlidir.