KİRA ARTIŞI NEDİR?

Kira artışı, kiracının mülk sahibine ödediği kira bedelinin belirli periyotlarla artırılması sürecidir. Kira artış oranı hesaplaması ekonomik koşullar, enflasyon oranları ve yasal düzenlemeler doğrultusunda belirlenir. Türkiye’de kira artışı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuatlar kapsamında düzenlenmekte olup, konut kiralarında Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranları esas alınarak hesaplanmaktadır. Kira artış oranlarının yasal çerçevede belirlenmesi, kiracı ve mülk sahibi arasındaki hak ve yükümlülüklerin dengelenmesini sağlamak amacıyla önem arz etmektedir. Kira artış oranları hususunda olası anlaşmazlıkları önlemek için kira hukuku avukatı ile çalışmak önemlidir.

KİRA ARTIŞI NE ZAMAN YAPILIR?

Kira artışı, kiracının ödediği kira bedelinin, kira sözleşmesinde belirlenen dönem sonunda belirli oranlarda artırılması sürecidir. Genellikle yıllık olarak yapılan kira artışları, ekonomik koşullara, enflasyona ve yasal düzenlemelere bağlı olarak şekillenir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarındaki artış, sözleşmenin yenilenme tarihinde yapılır. Yani, bir yıl süreyle düzenlenen kira sözleşmeleri, taraflardan biri feshetmediği takdirde sözleşme hukuku kapsamında, bir yıl daha uzamış sayılır. Bu durumda, sözleşme süresi sona erdiğinde, yeni kira dönemi başlar ve yeni dönemde kira artışı uygulanır.

KİRA ARTIŞI YILLIK OLARAK MI YAPILIR?

Kira artışı genellikle yıllık olarak yapılır. Eğer 1 yıl süreyle düzenlenen bir kira sözleşmesi varsa, kira artışı her yıl sözleşme yenilendiğinde, TÜFE oranı baz alınarak yasal kriterlere göre hesaplanır. Ancak, 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri yapılmış ve ardından sözleşme uzatılmışsa, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artışı yine yıllık olarak yapılmak zorundadır. Bu durumda, sözleşme uzadığında, artış yıllık periyotlarla belirlenir ve yasal sınırlamalara tabidir.

KİRA ZAMMI NEYE GÖRE YAPILIR?

Kira zammı, Türkiye’de Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranına göre yapılır. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan TÜFE, kira artış oranının belirlenmesinde temel referans olarak kullanılır.

Konut kiralarında, Türk Borçlar Kanunu’na göre, yıllık kira artışı, TÜFE oranına göre yapılır ve bu oran yasal sınırlamalara tabidir. Yani, mülk sahipleri her yıl, TÜİK’in açıkladığı TÜFE oranına göre kira bedelini artırabilirler, ancak bu artış oranı, kanunda belirtilen üst sınırı aşamaz. Kira artışı, sözleşme yenilendiğinde uygulanır.

İşyeri kiralarında da taraflar, kira artış oranını serbestçe belirleyemezler. İşyeri kiralarında da TÜİK’in açıkladığı TÜFE oranına göre kira artışı yapılabilir.  Genel işlem koşulları çerçevesinde kiracı aleyhine yapılacak kira artışına dair düzenlemeler geçerli değildir. Ayrıca önemle belirtmek gerekir ki kiracı olarak oturulan evin satılması durumunda yeni malik kira sözleşmesi ile sorumlu olacağından dolayı kira sözleşmesi aynı hükümlerle devam eder ve kira artış oranlarına dair yapılan anlaşmalardan yeni malik sorumludur.

KİRA ARTIŞ ORANI NASIL HESAPLANIR?

Kira artış oranı, Türkiye’de konut ve çatılı işyeri kiraları için Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) kullanılarak hesaplanır. TÜFE, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan bir endekstir ve bir yıl içinde fiyatlardaki artış oranını ölçer. Kira artışı, sözleşmenin yenilenme tarihine bağlı olarak, TÜFE oranı esas alınarak belirlenir. Kira artışı, her yıl aynı şekilde hesaplanır ve yasal sınırlamalar doğrultusunda uygulanır. Kira artış oranının doğru hesaplanmaması kiracının tahliyesine kadar varacak sorunların yaşnamasına sebep olabilir.

Örnek Kira Artışı Hesaplama:

Diyelim ki, 2025 yılında kira sözleşmesinin uzadığı ay için TÜFE oranı %50 olarak açıklandı ve mevcut kira bedeli 20.000 TL.

1. Mevcut kira bedeli: 20.000 TL
2. TÜFE oranı: %20 (0.20 olarak alınır)
3. Artış hesaplaması:
   20.000 TL x 0.50 = 10.000 TL (kira artışı)
4. Yeni kira bedeli:
   20.000 TL + 10.000 TL = 30.000 TL

Yeni kira bedeli 30.000 TL olacaktır.

KDV VEYA STOPAJ KİRA BEDELİNE DAHİL MİDİR?

Kira bedeline KDV veya stopaj dahil olup olmadığı, kiralanan mülkün türüne ve tarafların sözleşmesindeki koşullara bağlıdır. Kira sözleşmelerinde vergi yükümlülüklerinin net bir şekilde belirlenmesi için vergi hukuku avukatı desteği alınması tavsiye edilir.

1. KDV (Katma Değer Vergisi)

KDV, genellikle ticari amaçla kiralanan mülklerde uygulanır. Konut kiralarında ise KDV genellikle uygulanmaz. Ancak, bazı özel durumlar ve mülklerin ticari amaçla kiralanması durumunda, KDV uygulanabilir.

• Konut Kiraları: Türkiye’deki konut kiralarında KDV uygulanmaz. Konut kiralarının KDV’den muaf tutulması, yasal düzenlemeyle belirlenmiştir. Anak iktisadi işletmelerin kiraya veren olduğu durumlarda KDV söz konusu olacaktır. Bu durumda KDV’nin kira bedeline dahil olup olmadığı kira sözleşmesinde belirtilmelidir.
• İşyeri Kiraları: Ticari amaçla kullanılan işyerlerinde eğer kiraya veren iktisadi işletmeyse KDV uygulanır. İşyeri kiralarındaki KDV oranı %20’dir ve bu, kiracının kira bedeline ek olarak ödemesi gereken bir tutardır.

2. Stopaj (Gelir Vergisi Kesintisi)

Stopaj, kira geliri üzerinden yapılan gelir vergisi kesintisidir. Konut kiraları için stopaj uygulanmaz, ancak işyeri kiraları için stopaj uygulanır.

• Konut Kiraları: Konut kiralarından stopaj kesintisi yapılmaz. Kiracı, yalnızca belirlenen kira bedelini öder.
• İşyeri Kiraları: İşyeri kiralarında stopaj uygulanır. İşyeri kiracısı, kira bedelinin üzerinden %20 oranında stopaj kesintisi yapar ve bu kesintiyi vergi dairesine öder. Bu kesinti, mal sahibi adına yapılan bir vergi ödemesidir.

Gayrimenkul hukuku kapsamında ödenen emlak ve temizlik verigi gibi vergilerden ise ev sahibi sorumludur ve kiracının bir sorumluluğu bulunmamaktadır.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRA ARTIŞ ORANI BELİRTİLMEMİŞSE NE OLUR?

Eğer kira sözleşmesinde kira artış oranı belirtilmemişse, kiraya verenin kira bedelini artırma hakkı yoktur. Ancak, kiraya veren, kira bedelinin artırılması için kira tespit davası açabilir. Bu durumda, mahkeme, kira artışını TÜFE oranına dayanarak yeniden belirler ve kiracının ödeme yükümlülüğünü buna göre düzenler. Kira tespit davası, taraflar arasında anlaşmazlık durumunda devreye girer ve mahkeme, kira bedelinin yasal yükümlülüklere uygun bir şekilde artırılmasını sağlar.

KONUTLARDA YAPILABİLECEK EN YÜKSEK ARTIŞ ORANI NEDİR?

Konutlarda yapılabilecek en yüksek kira artış oranı, Türkiye’de her yıl Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranına bağlıdır. 2025 yılı itibarıyla, kira artışı, yıllık TÜFE oranına göre yapılır ve bu artış, belirli bir üst sınırı aşamaz. Konut kiralarındaki artış, TÜFE oranı kadar olabilir. Ancak, bu oran, belirli bir yasal düzenleme kapsamında sınırlıdır.

Örneğin, 2025 yılı için TÜFE oranı %50 olarak belirlenmişse, kiraya verenin konut kirasına yapabileceği artış oranı %50’yi geçemez. Kira sözleşmesinde aksine yapılan düzenlemeler geçersizdir. Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu’na göre, sözleşme yenilenirken kira artışı yapılır ve bu artış sadece TÜFE oranına dayalı olur. Kira sözleşmesinde başka bir artış oranı belirlenmişse, kira artı oranı TÜFE oranından düşükse taraflarca belirlenen oran geçerli olur. Kira sözleşmesinde belirtilen kira artış oranı TÜFE oranından yüksekse geçerli değildir. Eğer kira sözleşmesi tapu kaydına şerh edildiyse bile kira sözleşmesinde belirtilen kira artış oranı TÜFE oranını aşması halinde bu hüküm geçersizdir.

Bu nedenle, konutlarda kira artışı TÜFE oranıyla sınırlıdır ve bu oran her yıl TÜİK tarafından açıklanır.

İŞYERLERİNDE YAPILABİLECEK EN YÜKSEK KİRA ZAMMI ORANI NEDİR?

İşyeri kira sözleşmelerinde, daha önce taraflar kira artış oranını serbestçe belirleyebiliyordu. Ancak son yapılan düzenlemelerle, konut kiralarındaki gibi işyeri kira artışı da TÜFE oranı ile sınırlı hale getirilmiştir. Bu düzenleme ile birlikte, işyeri kiralarında da kira artışı, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranına dayanarak yapılmalıdır ve taraflar bu oranın dışında bir artış talep edemezler. Yani, işyeri kiralarında yapılabilecek en yüksek artış oranı da artık TÜFE oranı ile sınırlıdır. Aksi yönde yapılan düzenlemeler, hukuken geçersiz sayılır. Bu değişiklik, kiracının korunması amacıyla getirilmiş bir düzenlemedir ve ticari kiralamalarda da daha adil bir kira artışı sağlamak için uygulanmaktadır.

KİRA ARTIŞLARINDA %25’LİK YASAL SINIR NE ZAMAN KALKTI?

Türkiye’de konut kira artışlarında uygulanan yasal %25’lik kira artış sınırı, 1 Temmuz 2024 itibarıyla kaldırılmıştır. Bu tarihten sonra, kiracı ve kiraya veren arasında yapılan anlaşmalara bağlı olarak, kira artış oranları 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanacak veya bu oranı geçmemek koşuluyla başka bir kira artış oranında anlaşılabilecektir. Kiracı haklarının korunması ve olası anlaşmazlıkların önüne geçilmesi için hukuki düzenlemelerin takip edilmesi gerekmektedir.

2025 YILI KİRA ARTIŞ ORANLARI NELERDİR?

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan verilere göre, 2025 yılı için konut ve işyeri kiralarında uygulanabilecek kira artış oranları aşağıdaki gibidir:

KİRA ARTIŞ ORANINA İTİRAZ EDİLEBİLİR Mİ?

Kira artışına itiraz, kiracının yasal hakkıdır. Türkiye’de, konut kiralarında kira artışı, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) gibi yasal kriterlere dayalı olarak belirlenmektedir. Eğer kiraya veren, belirlenen yasal sınırları aşarak yüksek bir artış talep ederse, kiracı bu artışı kabul etmek zorunda değildir.

Kiracılar, söz konusu artışın yasal sınırlara uygun olup olmadığını denetleyebilir ve gerekirse itiraz ederek yasal sınırlar dahilinde bir artış belirlenmesini talep edebilirler. Bu durumda, kiracının yüksek kira artışına itiraz etme hakkı bulunmaktadır ve kiracı, yasal olmayan bir artışı kabul etmeme hakkını kullanabilir.