KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRACININ SAHİP OLDUĞU HUKUKİ HAKLAR

EV SAHİBİ VE KİRACININ HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ NELERDİR?

Ev sahibi ve kiracı hakları, kira ilişkilerinde taraflar arasındaki dengeyi sağlayan temel hukuki kavramlardır. Ev sahibinin mülkünü kiraya verirken sahip olduğu haklar, kiracının ise kiralanan mülkü kullanma hakkı ve buna bağlı olarak sahip olduğu haklar, özenle düzenlenmiş bir kira sözleşmesi ile belirlenir. Bu haklar, sadece kira bedelleriyle sınırlı kalmayıp, mülkün bakımından, komşuluk hukukuna kadar geniş bir yelpazeyi içerir. Bu noktada, her iki tarafın hak ve sorumluluklarını anlamak, adil ve sağlıklı bir kira ilişkisi sürdürmek açısından temel bir gerekliliktir.

Kanundan Doğan Ev Sahibi ve Kiracı Hakları:

• Kiralananın Teslimi: Kiralanan, kiracı ve kiraya verenin belirlediği tarihte, kira kontratında amaçlanan kullanıma uygun bir şekilde kiracıya teslim edilmeli ve sözleşme süresince bu durumda bulundurulmalıdır.
• Kiralananın Kullanımı: Kiralanan taşınmaz kiracı tarafından maksatı dışında kullanılıyorsa, kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme hakkı vardır.
• Kira Bedeli ve Ödeme Sorumluluğu: Kiracının temel sorumluluğu, kira bedelini kira sözleşmesinde belirtildiği şekilde tam ve düzenli ödemektir. Aynı yıl içinde iki ay geciktirilmesi durumunda, ev sahibi tahliye davası ile kiracıyı çıkarabilir.
• Kira Artışı Sınırları: Ev sahibi, kira artışında yasal üst sınırı aşamaz. Kanuni düzenlemelerle belirlenen kira artış oranının üzerindeki talepleri reddetme kiracı haklarındandır.
• Ödemede Gecikme Durumu: Kiracı, kirasını kira sözleşmesinde belirtilen zamanda ödemekle yükümlüdür. Ancak gecikme durumunda ev sahibi cezalı kira talep edemez. Bu durumda ev sahibi, şartlar oluştuysa tahliye davası açabilir.
• Kiraya Verenin Tahliye Hakkı: Kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın kiracıyı evden çıkaramaz. Kiracının tahliye edilebilmesi için Borçlar Kanunu’nda belirlenen şartlar geçerlidir.
• Mülke Zarar Verilmemesi: Kiracının başlıca yükümlülüklerinden biri kiralanan mülke zarar vermemektir. Olağan yıpranmalardan ve eskimelerden kiracı sorumlu değildir.
• Tadilat Masrafları: Kiracı, kira sözleşmesinin devamı boyunca mülkü nasıl kiraladıysa o şekilde tutmakla yükümlüdür. Zorunlu tadilat masrafları tamamen malike aittir, ancak kiracı kendi yaptığı zorunlu masrafları kira bedelinden düşme hakkına sahiptir.
• Ayıplı Durumda Kiracı Hakları: Kira sözleşmesine konu malın önemli ayıplarla teslim edilmesi veya sonradan ayıplı hale gelmesi durumunda, kiracı, ayıpların giderilmesini, kira tutarından indirim yapılmasını veya zararın giderilmesini kiraya verenden talep etme hakkına sahiptir. Özellikle önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır.
• Kusurların Giderilmesi: Kiracı, kira süresi içinde oluşan kusurlar nedeniyle evden yeterince yararlanamıyorsa, bu kusurların giderilmesini ev sahibinden talep etmesi kiracı haklarındandır.
• Sigorta ve Vergi Yükümlülükleri: Kiralananla ilgili mecburi sigorta, vergi ve benzer yükümlülükler ev sahibine aittir. Bu bedeller kiracıdan talep edilemez.
• Evi Gösterme Zorunluluğu: Ev sahibi, taşınmazın bakımı, sonraki kiralamalar veya satış durumlarında zorunluluk halinde taşınmazı üçüncü kişilere gezdirme hakkını kullanabilir.
• Kira Devri ve Alt Kiralama: Kiracı haklarından biri; kiracının kiraladığı mülkün kullanımını, mülke zarar vermemek şartıyla bir başkasına devredebilmesidir. Ancak konut kiralamalarında alt kira veya kira devrinin açıkça yasaklanmış olması durumunda kiracı bu hakkı kullanamaz.
• Üçüncü Kişinin Hak İleri Sürmesi: Üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracı haklarıyla uygun düşmeyen bir hak ileri sürdüğü takdirde, kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının maruz kaldığı zararları gidermek durumundadır.
• Kiralananın El Değiştirmesi: Kira sözleşmesi tesis edildikten sonra kiralanan el değiştirdiğinde, yeni malik önceki kira sözleşmesinin tarafı olur. Kanunda aranan diğer şartlar gerçekleşmediği takdirde kiralananın el değiştirmesi tahliye sebebi oluşturmaz.
• Depozito ve Geri Alma Hakkı: Kiracı, güvence olarak depozito verdiğinde, kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda kiralananda zarar olmaması şartıyla depozitoyu geri alma hakkına sahiptir.
• Tapu Siciline Şerh Düşülmesi: Kiracı haklarından biri kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesidir. Kiracı kira sözleşmesini tapuya şerh ederek 3. Kişilere karşı hukuki haklarını güvence altına alır.

1 YILLIK KİRA SÖZLEŞMESİ BİTİNCE EV SAHİBİ KİRACIYI ÇIKARABİLİR Mİ?

Günümüzde  en çok yanlış bilinen konulardan biri “1 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?” sorusunun cevabıdır. Kira sözleşmeleri uygulamada genellikle 1 yıl süreli olarak düzenlenir ve bu süre sonunda sözleşme kendiliğinden aynı şartlarda 1 sene daha uzar. Kiraya veren, 1 yıllık kira sözleşme süresinin sona ermesinden bahisle kiracıdan taşınmazın tahliye edilmesini talep edemez.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise sürenin sonunda sözleşmeyi sona erdirme hakkı sadece kiracıya tanınmıştır. Yani kiracı, 1 yıllık kira sözleşme süresinin bitiminde, sözleşmeyi sona erdirme kararı alabilir ve bu kararını ev sahibine bildirebilir. Kiracının kira sözleşmesini yenilememe kararı alması durumunda, kiracı 15 gün öncesine kadar ev sahibine yazılı bir bildirimde bulunarak sözleşmeyi uzatmayacağını belirtebilir. Ev sahibinin böyle bir hakkı bulunmamaktadır.

Bu düzenlemeler, taraflar arasındaki anlaşmazlıkları önlemek ve kiracı haklarını korumak amacıyla getirilmiş önemli düzenlemelerdir. Kiracı ve ev sahibi, sözleşmeye sadık kalmakla birlikte, belirli durumlarda esneklik sağlayan bu hükümleri bilmeli ve bu doğrultuda hareket etmelidirler.

5 YILINI DOLDURAN KİRACI HAKLARI

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde belirlenen sürelerin tamamlanmasıyla birlikte, sözleşmenin kendiliğinden sona ermediğini belirtmiştik. Örneğin, 5 yıl boyunca devam eden bir kira sözleşmesinde, bu sürenin dolması, sözleşmenin otomatik olarak feshedilmesi anlamına gelmez. Kiracının taşınmazı boşaltma niyetini taşıdığı durumda, kararlaştırılan sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bir bildirimde bulunması gereklidir. Kiracı, kira sözleşmesi süresinin sona ermesinden en az 15 gün önce bu yazılı bildirimi yapmazsa, kira sözleşmesi aynı koşullarla 1 yıl süreyle uzar. Bu hak sadece kiracının hakkıdır ve ev sahibi kira sözleşmesini süre bitimi sebebiyle tek taraflı sona erdiremez. Bu hak, kiracıya kanun tarafından özel bir şekilde tanınmış bir yetki olarak karşımıza çıkmaktadır.

Kira sözleşmesinin beş yıl süresini aşması durumunda, kiraya veren kira bedeli tespiti için dava açma hakkına sahiptir. Bu hak, taraflar arasında yapılan anlaşmalara bakılmaksızın geçerlidir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılı için uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenir. Bu davada hakim, kira bedelini belirleyecektir ve %25 sınırına bağlı değildir.

Dava sürecinde, değerlendirme emsal kira bedelleri üzerinden bilirkişi marifetiyle yapılacaktır. Bu şekilde, mahkeme tarafından adil bir değerlendirme yapılarak kira bedeli belirlenerek kiracı hakları da gözetilecektir. Hakim, tarafların menfaatlerini ve adil bir çözümü gözetirken, kira bedelinin artışında 5 yıllık bir süre geçmesi sebebiyle  kiralananın durumunu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak ev sahibi ve kiracı hakları arasında bir denge sağlanmaya çalışılacaktır.

10 YILLIK KİRACININ HAKLARI

Kiracı haklarından en önemlisi belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracıın sözleşmeyi feshetmemesi durumunda kira sözleşmelerinin kendiliğinden bir yıl uzamasıdır. Ancak ev sahibi ve kiracı hakları arasında bir denge sağlamak isteyen kanun koyucu 10 yıllık kiracının hakları konusunda ev sahipleri lehine olan bir düzenleme getirmiştir.

10 yıllık kira sözleşmelerinde, kiraya verenin, herhangi bir gerekçe sunmaksızın, 10 yılın tamamlanmasının ardından takip eden her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshetme hakkı bulunmaktadır.  Bu durum, taraflar arasındaki sözleşme dinamiklerini düzenleyen ve 1o yıllık kiracının hakları için uzun vadeli kira ilişkilerini düzenleyen önemli bir hükümdür.

Bu bağlamda, kira sözleşmelerinin 10 yılını tamamlamış olan kiraya verenin haklarını korumak adına, kiraya verene, belirli bir bildirim süresine tabi olmak kaydıyla, kiracıdan herhangi bir gerekçe belirtmeksizin kiralananı tahliye etmesini talep etme hakkı tanınmıştır.

10 yıllık kira süresini tamamlayan kiracının, kiraya verenin tahliye talebine karşı koyma hakkı, yine kanunun öngördüğü bildirim sürelerine tabi olmaması durumunda geçerlidir. Aksi takdirde, 10 yıllık kiracının, kiraya verenin talebini kabul edip taşınmazı tahliye etmesi gerekmektedir. Kiracının taşınmazı tahliye etmemesi durumunda, kiraya veren, mahkemeye başvurarak kiracının taşınmazı tahliye etmesini talep edebilir. Bu düzenleme, kira ilişkilerinin adil ve dengeli bir şekilde yönetilmesine ve kiracı haklarına yönelik bir denge oluşturmayı amaçlamaktadır.

YAZILI KİRA SÖZLEŞMESİ OLMAYAN KİRACININ HAKLARI

Kira sözleşmelerinin kurulması, karşılıklı irade beyanlarının varlığıyla sağlanır ve herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Bu durum, tarafların karşılıklı anlaşmasıyla gerçekleşen sözlü irade beyanlarının hukuken geçerli olduğunu gösterir. Yazılı kira sözleşmesi olmayan kiracının hakları; yazılı kira sözleşmesi olan kiracı ile aynıdır. Önemli bir nokta olarak, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat açısından yazılı kira sözleşmelerinin önem taşıdığı belli olsa da, Türk hukukunda sözlü kira sözleşmeleri de geçerli kabul edilmektedir.

Her ne kadar yazılı kira sözleşmeleri ispat açısından avantaj sağlasa da, sözlü olarak yapılan kira sözleşmeleri de Türk Borçlar Kanunu kapsamında koruma altındadır. Bu durum, taraflar arasında yazılı bir sözleşme bulunmasa dahi, kiracının haklarını güvence altına alır. Dolayısıyla, kira sözleşmesi olmayan kiracının hakları, yazılı bir kira sözleşmesi yapılmış gibi kanunen korunur.

Sözlü kira sözleşmelerinin karşılaştığı temel sorun, sözleşmenin varlığının ispatıdır. Ancak ikametgah kaydı, abonelik sözleşmeleri gibi yazılı delillerle birlikte tanık beyanları da sözlü kira sözleşmesinin varlığını kanıtlamak için kullanılabilir.

Sonuç olarak, kira sözleşmelerinin yazılı ya da sözlü olduğuna bakılmaksızın kanunen ev sahibi ve kiracı hakları koruma altındadır. Tarafların olası anlaşmazlıkları bertaraf etmesi için yazılı bir kira sözleşmesi ile hak ve yükümlülüklerinin açıkça belirlenmesi ve her iki tarafın da bu sözleşmeye sadık kalmaları önemlidir.

KİRA ARTIŞI VE KİRA ZAMMINDA KİRACININ HAKKI

Taraflar arasında belirlenen kira bedeli, yıllık olarak sözleşmede belirlenen artış oranı kadar artmaktadır. Ancak bu oran, her durumda bir önceki kira yılında belirlenen TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanmaktadır. Eğer taraflar arasında bir sonraki kira dönemine ilişkin artış oranında anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli hâkim tarafından, bir önceki kira yılında belirlenen TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla ve kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Son yıllarda beklenmedik bir şekilde yükselen enflasyon nedeniyle, kira artışlarının kiracılara zarar vermemesi amacıyla Türk Borçlar Kanunu’nun Geçici Madde 1 ile kira artışları %25 oranla sınırlandırılmıştır. 6098 sayılı Borçlar Kanunu’na konut kira sözleşmelerinde getirilen Geçici Madde 2 hükümleri uyarınca, %25’lik kira artış oranı 1 Temmuz 2024’e kadar uzatılmıştır. Özetle, 01.07.2024 tarihine kadar kira bedellerinde %25’ten fazla bir artışı kiracıyı kabul etmeye zorlamanın yasal bir dayanığı bulunmamaktadır.

Yasal sınır üzerinde kira artışı yapılamamasının tek istisnası kira sözleşmesinin 5 yıldan fazla sürede devam etmesi durumunda ev sahibinin kira tespit davası açma hakkının bulunmasıdır. Kira bedeli konusunda taraflar arasında anlaşmazlık çıkması durumunda, kiracı mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespiti için bir karar alabilir. Hakim, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonrasındaki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelini kiralanan yerin durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir şekilde belirler.

Kira artışına ilişkin yasal düzenlemeler hakkında daha detaylı bilgi almak için “Fahiş Kira Artışına İtiraz” yazımızı inceleyebilirsiniz.

KİRACININ KİRA SÖZLEŞMESİ BİTMEDEN ÖNCE EVDEN ÇIKMASI MÜMKÜN MÜDÜR?

Kiracının kira sözleşmesinde belirlenen süreden önce, herhangi bir sebep göstermeksizin gayrimenkulden çıkma hakkı vardır. Ancak, bu durumda kiraya verenin de mağdur olmaması için Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi gereği düzenleme yapılmıştır. Buna göre, kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı terk ettiğinde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla makul bir süre içinde kiraya verilebileceği kabul edilen bir devir süresince devam eder. Kiracının bu süre içinde ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Ancak kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları, kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. Bu düzenleme, kiracının hakkını kullanmasının yanı sıra, kiraya verenin de adil bir şekilde korunmasını sağlamak amacıyla yapılmıştır. Kanun koyucu kiracının haklarını devir sürecindeki makul bir zaman dilimine yayılarak, taraflar arasında adaleti temin etmektedir.

KİRACININ ORTAK GİDERLER VE APARTMAN AİDATLARINDAN SORUMLULUĞU

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesinde aksine hüküm bulunmadıkça, kiracı, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür ve bu tür giderleri ev sahibinden talep edemez. Ancak, taşınmazın sahibi olarak ev sahibi, ortak alan giderleri, apartman aidatı ve kapıcı ücretleri gibi borçlardan sorumludur, fakat sözleşmede kiracının bu giderlerden sorumlu olduğu belirtilmişse kiracı bu masrafları karşılamakla yükümlüdür.

Ev sahibi, ortak alan giderlerini ödeyip kiracıya rücu edebilir, ancak kiracı ortak alanda yapılan yenileme, tadilat ve tamirat gibi giderlerden sorumlu tutulamaz. Kiraya veren, kira konusu taşınmaz için yapılan asansör tadilat bedeli, mantolama ücreti gibi demirbaş giderleri için kiracıya müracaat edemez. Ayrıca, kiracı, kiralananın ve bina içindeki esaslı yapı niteliğindeki değişikliklere ilişkin giderleri talep etme hakkına sahiptir, özellikle kendi kusuru olmayan ayıpların giderilmesi ve bu ayıplar için yapılan esaslı tadilat niteliğindeki değişiklikler konusunda kiraya verenden talepte bulunabilir.

KİRACININ DEPOZİTOYU GERİ ALMA HAKKI

Kira sözleşmesi düzenlenirken, taraflar arasında depozito ödemesi konusunda karar alınabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kiralamalarında, sözleşme ile kiracıya depozito verme yükümlülüğü getirildiyse, bu depozito miktarı üç aylık kira bedelini aşamaz. Bu düzenleme, kiracının mülkü sorumlu bir şekilde kullanmasını sağlamak ve olası zararlar karşısında ev sahibine güvence sunmak amacını taşır.

Kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte, ev sahibi depozitoyu, mülke herhangi bir zarar verilmediği takdirde, kiracıya geri vermekle yükümlüdür. Ancak, eğer ev sahibi kiralanan mülke zarar verildiğini iddia ederse, bu durumda işbu zararları tespit etmek için gerekli hukuki işlemleri başlatmalıdır. Ev sahibi kiracının verdiği zararlara karşı depozito bedeli üzerinde hapis hakkını kullanabilir.

Depozito ödemesi banka aracılığıyla gerçekleşmişse, kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmediği takdirde, banka kiracının talebi üzerine depozitoyu kiracıya geri vermekle yükümlüdür.

Bu düzenlemeler, hem kiracı hakları hem de ev sahibi hakları bakımından adil bir hukuki denge sağlamak amacıyla oluşturulmuş kurallardır. Kiracının mülkü sorumlu bir şekilde kullanması durumunda depozito güvenli bir şekilde iade edilecek, ancak zararlar oluştuğunda ev sahibine bir koruma sağlanacaktır.

EV SAHİBİ KİRACIYI NASIL EVDEN ÇIKARTABİLİR?

Önemle vurgulamak gerekmektedir ki, Türk Hukuk Sistemi’nde kiracıyı tahliye davası için yasada belirlenmiş sebeplerin varlığı zorunludur. Yasada belirtilen kiracının tahliyesi şartları yerine getirilmediği sürece, kiracıyı tahliye davasıyla evinden çıkarmak mümkün değildir. Kiracının tahliyesi için gerekli olan şartlar ve en çok karşılaşılan kracı tahliye sebepler aşağıdaki gibidir:

• Kiraya Verenin Kiralanana İhtiyaç Duyması Nedeniyle Tahliye
• Kiracının Eve Özensiz Davranması Sebebiyle Tahliye
• Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye
• Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye
• Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye
• Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Temerrüde Dayalı Tahliye
• Kira Bedelinin İki Kere Gecikmesi Ödenmemesi Üzerine İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Bu durumların varlığı halinde, kiraya veren, yasal prosedürleri takip ederek tahliye davası açabilir ve mahkeme kararıyla evin kiracı tarafından tahliye edilmesini sağlayabilir. Kiracının tahliye şartları ve tahliye prosedürü hakkında detaylı bilgi almak için “Kiracıyı Tahliye Davası” yazımızı inceleyebilirsiniz.

KİRASINI DÜZENLİ ÖDEYEN KİRACI NASIL ÇIKARTILIR?

Kiraya verenin, düzenli kira ödemelerine rağmen kiracıyı çıkarmak istemesi durumunda başvurabileceği yasal bir yol “ihtiyaç sebebiyle tahliye davası“dır. Bu davada, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişi tarafından taşınmaza ihtiyaç duyulduğunu ispatlaması gerekmektedir. Ayrıca, davaya ilişkin prosedürlerin doğru bir şekilde ve belirlenen süre içinde takip edilmesi önemlidir, aksi halde dava reddedilebilir.

Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiracının evden çıkarılmasını talep eden kiraya verenin, mahkemede ihtiyaç durumunu somut ve ikna edici delillerle kanıtlamasını gerektirir. Bu deliller arasında, taşınmazın kullanımının mevcut durumu, ihtiyaç duyan kişinin durumu ve ihtiyacın aciliyeti gibi faktörler bulunabilir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KİRACI HAKLARI NELERDİR?

Kentsel dönüşümde kiracı hakları, özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde hayati bir öneme sahip olan bir meseledir. Bu süreç, riskli binaların yıkım kararında, maliklerin yanı sıra kiracıların da belirlenen süre içinde binayı terk etmelerini zorunlu kılar.

Ev sahipleri, kiracının yapıyı terk etmedikleri takdirde durumu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine bildirmekle yükümlüdür. Riskli yapıyı tahliye etmeyen ve bu süreci engelleyen kiracılar hakkında, işlenen fiil ve durumun ciddiyetine bağlı olarak Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulması gerekmektedir.

Kentsel dönüşümde kiracı haklarından en önemlisi kiracının kira yardımından faydalanma hakkıdır. Kira yardımı, kiracının 2 aylık masrafı esas alınarak bir seferlik olarak belirlenir. Binanın yıkım talebi çıkarılan kiracılar, kira yardımı için başvurularını Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine yapmalıdır.

Kentsel dönüşümde kiracı haklarından faydalanmak isteyen kiracılardan istenen belgeler arasında nüfus cüzdanı fotokopisi, kiracı üzerine kayıtlı bir fatura ya da riskli yapıda ikamet ettiğini gösteren ikametgah belgesi, konutun tahliye edildiğini kanıtlayan ve yeni adresini beyan edebileceği adrese dayalı nüfus kayıt örneği bulunmaktadır. Bu belgeler, kira yardımı sürecinde gerekli incelemelerin yapılabilmesi ve kiracının hakkı olan kira yardımını alması için önem taşır.

DÜKKAN KİRACI HAKLARI NELERDİR?

Dükkan kiracı hakları, mesken kiracılarıyla benzer bir koruma altında bulunmaktadır, çünkü Türk Borçlar Kanunu, her iki tür kiralamayı da düzenlemektedir.

Mesken kiralamalarında olduğu gibi dükkan kiracı hakları da aynı şekilde korunur. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen tahliye sebeplerinin oluşması halinde dükkan sahibi kiracısını çıkarabilir. Mesken kiralamalarında olduğu gibi belirli bir süreli sözleşmelerde ise sözleşme, sürenin sonunda kendiliğinden sonlanmaz. Kiracının, sözleşmenin bitimine 15 gün kala noter kanalıyla yazılı bildirim yapması gereklidir; aksi takdirde sözleşme otomatik olarak bir yıl daha uzar.

Dükkan kriacı hakları ile mesken kirracı hakları arasında önemli bir fark bulunmaktadır. Mesken kiralamalarında kira artış oranı %25 ile sınırlanmışken, dükkan kiralamalarında böyle bir sınırlama bulunmamaktadır. Dükkan kira artış oranları TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranları uyarınca yapılacaktır.

Bu bağlamda, dükkan kiracıları, kira artışları konusunda daha dikkatli olmalı ve sözleşme koşullarını detaylı bir şekilde incelemelidir. Kiralama sürecinde dükkan kiracı hakları bakımından Borçlar Kanunu’nun sunduğu korumalardan haberdar olmak, kiracının haklarını savunması açısından son derece önemlidir.

OTURDUĞU EV SATILAN KİRACININ HAKLARI

Kira sözleşmelerine dair temel düzenlemeler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun hükümlerinde yer almaktadır. Bu çerçevede, TBK’nın 351. maddesi, kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumunu düzenlemekte ve özellikle oturduğu ev satılan kiracının haklarını içermektedir. TBK m.351 uyarınca, kiracının oturduğu evin el değiştirmesi durumunda, yeni malik taşınmaza ihtiyacı olduğunu iddia ederek, taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak evi tahliye etmesini talep edebilir. Yeni malik 1 ay içerisinde yapacağı bildirimin akabinde ihtiyaç iddaisı ile 6 ayın sonunda dava açarak kiracının tahliyesi isteyebilir.

Oturduğu ev satılan kiracının hakları Borçlar Kanunu tarafından koruma altına alınmıştır. Kiralanan taşınmazın satılması kira sözleşmesinin doğrudan sonlanmasına neden olmaz. Yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi için satın alınan taşınmazla ilgili kullanma mecburiyeti olmalı ve yeni malik tarafından usulüne uygun olarak bildirim süreleri içinde tebligat yapılmalıdır. Yani, yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacı mecburiyeti sebebiyle tahliye talep etmesi için belirli koşulların sağlanması gerekmektedir. Bu koşulların yerine getirilmesi halinde, yeni malik tahliye davası açarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir.

Netice itibariyle, kira sözleşmesi sadece taşınmazın satılması nedeniyle kendiliğinden olarak sona ermez. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve kira sözleşmesi aynı şartlarda devam eder. Oturduğu ev satılan kiracının hakları aynen korunmaya devam eder. Sözleşmenin sonlanması için, yeni malikin veya kanunda öngörülen kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı olması ve bu doğrultuda tahliye davası açılması gereklidir. Bu düzenlemeler, ev sahibi ve kiracı hakları arasında dengeli bir şekilde korunmasını amaçlamaktadır.

Oturduğu ev satılan kiracının hakları konusunda detaylı bilgi almak için “Kiracı Olarak Oturulan Evin Satılması” yazımızı inceleyebilirsiniz.

EV SAHİBİ KİRAYA VERDİĞİ EVE KİRACIDAN İZİNSİZ GİREBİLİR Mİ?

Ev sahipleri kira sözleşmesi imzalandıktan sonra kiraya verdiği eve kiracının izni ve onayı olmadan girememesi kiracı haklarındandır. Kira sözleşmesi ile evin kullanım hakkı kiracıya geçer ve kiralanan kiracının özel konutu olarak kabul edilir. Kiracıdan izinsiz eve girilmesi özel hayatına tecavüz anlamına gelir.

Kiracıdan izinsiz eve girilmesi Türk Ceza Kanunu hükümleri gereği “Konut Dokunulmazlığının İhlali” suçunu oluşturur. Böyle bir durumda kiracı Savcılığa hitaben yazacağı şikayet dilekçesi ile ev sahibi hakkında suç duyurusunda bulunabilir.Kira sözleşmesi sona erdiği takdirde kiracı teslim tutanağı ile anahtarı ev sahibine teslim eder ve kira ilişkisi tamamen sona ermiş olur.

KİRACI HAKLARI İÇİN NEREYE BAŞVURULUR?

Türkiye’de kiracılar, kiralanan taşınmazla ilgili hukuki konularda haklarını savunmak için belirli başvuru yollarına başvurabilirler. Kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi, genel olarak görevli mahkeme olup, kiracı ile mal sahibi arasındaki uyuşmazlıkları çözmekle sorumludur. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Türkiye’de yerel kira komisyonları bulunmamakla birlikte, tüketici hakem heyetlerine başvuru da mümkün değildir. Ancak, sadece maddi ve manevi tazminat taleplerinde, talebin içeriğine bağlı olarak görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olabilir. Kiracılar, hukuki konularda daha fazla bilgi ve rehberlik almak amacıyla hukuk danışmanlarına veya avukatlara başvurmaları tavsiye olunur.