KİRACILI EVİN SATILMASI DURUMUNDA KİRACI VE YENİ MALİKİN HAKLARI

HANGİ KOŞULLARDA TAŞINMAZI SATIN ALAN YENİ MÜLK SAHİBİ EVDEN ÇIKMAYAN KİRACIYI TAHLİYE EDEBİLİR?

Kiracılar, kiracı olarak oturulan evin satılması durumunda genellikle endişelenirler ve yeni ev sahibinin onları evden çıkarma yetkisi olup olmadığını merak ederler. Aslında, yeni bir ev sahibi satın aldığı evden çıkmayan kiracıyı çıkarma yetkisine sahip değildir. Ancak, belirli koşullar altında, yeni ev sahibi evi kendi kullanımı için gerektiğinde kiracıyı çıkarabilir ve tahliyesini sağlayabilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre aşağıdaki şartlarının tümünün varlığı halinde yeni malik kiracı olarak oturulan evin satılması durumunda kiracıya karşı tahliye davası açabilir.

• Bir kimsenin kiradaki taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olması

İktisap, satım ya da bağışlama gibi bir sebeple devren olabileceği gibi miras, cebri icra, mahkeme ilamı gibi bir sebeple de gerçekleşmiş olabilir. Ancak tescille iktisap durumunda yeni malik adına mülkiyet değişikliği sağlayacak olan tescilin yapılması gereklidir. Tapusuz taşınmazların haricen kazanıldığı durumlarda da söz konusu hüküm uygulanabilecektir.

• Yeni malikin kendisinin, eşinin ya da çocuklarının veya üstsoyunun konut ya da işyeri ihtiyacının bulunduğunu ispatlamış olması

Yeni malikin kendisinin, çocuklarının veya üstsoyunun kirada oturması, sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi gibi durumlarda yeni malikin konut ihtiyacı olduğu değerlendirebilir. Yargıtay, konut ihtiyacı kavramını dar anlamda almamak ve yalnızca ikamete indirgememek aksine yeni malikin yaşayış tarzına, hayat şartlarına ve sosyal durumuna göre bu ihtiyacı geniş bir şekilde tartışmak gerektiğini kabul etmektedir.

Mesken olarak kullanma ihtiyacının kabul mahkemece kabul edilebilmesi için gerçek ve samimi olması gerekir. Örneğin yeni malikin başka bir evi varsa ve dava açılmadan önce evi kiraya vermişse konut ihtiyacının samimi olmadığı değerlendirilebilir. Davayı gören mahkeme tüm objektif ve sübjektif kriterleri değerlendirerek evin tahliyesi için yeni malikin konut ihtiyacının samimi ve gerçek olup olmadığını değerlendirecektir.

Kiralayanın, eşinin, çocuklarının ya da üstsoyunun meslek ya da sanatlarını başkasının taşınmazında kiracı olarak icra ettiği durumlarda, yeni malikin ticaretini genişletmek istemesi, yeni malikin kapıcı binası, otopark, depo ihtiyacı gibi durumlarda işyeri ihtiyacı sebebiyle evin tahliyesi amacıyla evden çıkmayan kiracının tahliyesi talep olunabilir. Yeni malikin işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığı durumlarda tahliye talebi reddolunacaktır.

• Yeni malikin iktisap tarihinden itibaren bir ay içerisinde ihtarname ile konut ya da işyeri ihtiyacı dolayısıyla kiralananı tahliye etmesini talep etmesi

Yeni malikin yapacağı ihtarın satın alma tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya tebellüğ ettirilmesi gerekmektedir. Yani ihtarın gönderilmesi yeterli olmayıp, 1 aylık süre içerisinde işbu ihtarı kiracının alması gerekir. Yargıtay ihtarın iktisap tarihinden itibaren bir ay içerisinde keşide edilmesini yeterli görmemekte ihtarın kiracıya tebliğ edilmesini aramaktadır. Bir ayın hesabında taşınmazın iktisap edildiği günün de hesaba katılması gerekir. Eğer ihtarname iktisabı izleyen bir ay içerisinde kiracıya tebliğ edilmemişse sonradan bu eksikliğin giderilmesi mümkün değildir.

• Yeni malikin iktisap tarihinden altı ay sonra tahliye davası açmış olması

Yeni malik satın alma tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Buradaki 6 aylık süre geçmeden açılan tahliye davaları reddolunur. Yargıtay’a göre davanın iktisap tarihini izleyen 6 ay geçtikten sonra açılması süreye bağlı değildir, akdin sonuna kadar dava açılması mümkündür.

Ayrıca kiracı olarak oturulan evin satılması durumunda yeni malik dilerse eski malik ile kiracının yaptığı sözleşmeye dayanarak akdin hitamında tahliye davası açabilir. Bu durumda kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Yeni mülk sahibi kiracıyı çıkarabilir mi sorusunun cevabı ancak yukarıda belirtilen şartların varlığı halinde yeni ev sahibi tarafından açılacak bir tahliye davası ile evin tahliyesini talep etmesine bağlıdır. Yeni malik sırf evi yeni satın alma sebebine dayanarak kiracının tahliyesini talep edemez. Kiracıyı tahliye edebilmesi için mutlaka ihtiyaç iddiasına dayanmalıdır.

YENİ MALİK EVİN TAHLİYESİNDEN SONRA EVİ BAŞKASINA KİRAYA VEREBİLİR Mİ?

Yukarıda belirtildiği gibi kiracı olarak oturulan evin satılmasından sonra yeni malikin evden çıkmayan kiracıyı tahliye ettirmesi durumunda tahliye ettirdiği gayrimenkulü mücbir sebep olmaksızın 3 sene müddetle başkasına kiraya veremez. Bu hükme aykırı davranması halinde yeni malik kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Önceki düzenlemeye göre evi tahliyesini sağlayıp başkasına kiraya verene 6 aydan 1 seneye kadar hapis cezası verileceği hükmü Türk Borçlar Kanunu 355. Madde düzenlemesi ile kaldırılmıştır. Yeni malik tahliye ettirdiği taşınmazı başkasına kiraya verirse yalnızca kiracıya tazminat ödemekle yükümlüdür. Ancak uygulamada bu şartın gerçekleşmesi için kiracının icra marifetiyle tahliye ettirilmesi aranmaktadır. Bu sebeple hukuki sürece başlamadan önce gayrimenkul avukatı desteği almak önemlidir.

YABANCILARIN KİRALADIĞI EVİN BAŞKASINA SATILMASI DURUMUNDA YABANCI KİRACININ HAKLARI NELERDİR?

Türk Hukuku’na göre, kira ilişkilerinde taraflardan birinin yabancı veya Türk vatandaşı olması hukuki durumu değiştirmez. Bu kapsamda, yabancı bir kiracının kiraladığı evin başkasına satılması durumunda da Türk Borçlar Kanunu’ndaki genel hükümler uygulanır. Kiralanan ev Türkiye’de bulunduğu için yabancılar hukuku kapsamında farklı bir sürç uygulanmayacaktır.

Kanunun 310. maddesine göre, kira sözleşmesi yabancı olup olmadığı farketmeksizin taşınmazın yeni malikine aynen geçer ve yeni malik, sözleşme süresi boyunca kiracıya karşı önceki malikin hak ve yükümlülüklerini devralır.

Ancak yeni malik, eğer kendisi veya bir yakını için taşınmazı kullanma ihtiyacında ise Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gereğince tahliye davası açabilir. Bu durumda, kiracıya kanuni bildirim süresi verilerek tahliye edilmesi talep edilebilir. Dolayısıyla, yabancı kiracılar da Türk kiracılarla aynı haklara sahip olup, taşınmazın satılması tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez ve kiracının hakları korunur.

TAHLİYE DAVALARINDA AVUKAT DESTEĞİ ALMANIN ÖNEMİ

Kiralanan taşınmazın satışını takiben açılacak tahliye davaları, hem kiracılar hem de yeni malik açısından hukuki ve usuli bakımdan karmaşık bir süreç teşkil edebilmektedir. Bu nedenle, sürecin sağlıklı bir şekilde yürütülmesi ve tarafların hak kaybına uğramaması adına hukuki danışmanlık alınması önem arz etmektedir.

Kira hukuku alanında uzman bir avukat, tahliye davasının hazırlanması, gerekli belgelerin eksiksiz biçimde tamamlanması ve yargılama sürecinin etkin bir şekilde yönetilmesi hususlarında profesyonel destek sağlayarak tarafların haklarını koruma altına alabilir. Ayrıca, söz konusu avukat, davaya ilişkin hukuki prosedürleri titizlikle takip edebileceği gibi, müvekkilini yasal hakları konusunda bilgilendirerek süreç boyunca stratejik yönlendirmelerde bulunabilir.

Avukat desteği ile dava sürecinin usule uygun şekilde yürütülmesi sağlanarak, kiracının ve ev sahibinin hukuki hakların korunması mümkün hale gelebilir. Özellikle, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası gibi belirli koşullara tabi davalarda, Türk Hukuku’na uygun işlemlerin gerçekleştirilmesi, olası hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Ancak, bir avukatla çalışmanın maliyeti dava sürecinin uzunluğuna ve karmaşıklığına bağlı olarak değişebilir. Bu nedenle, avukatın ücretleri hakkında bilgi almak ve ödeme yöntemleri hakkında açık bir anlaşma yapmak önemlidir.

Sonuç olarak, kiracı olarak oturulan evin satılması durumunda evin tahliyesi amacıyla ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, karmaşık bir hukuk davasıdır ve avukat desteği almak, hem ev sahipleri hem de kiracılar için oldukça faydalıdır.

Kiracının ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları sıkı usul kurallarına bağlıdır ve davada yapılacak en küçük bir hata haklı olsanız bile davanın reddine sebep verecektir. Bu nedenle tecrübeli ve alanında uzman bir kira hukuku avukatı ile çalışmak önemli olduğu gibi, avukat desteği almadan önce, bu konuda bir araştırma yapmak ve kararınızı vermeden önce maliyetleri dikkate almak önemlidir.