KİRACININ TAHLİYE ŞARTLARI VE HUKUKİ PROSEDÜR

KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR?

Kiracı nasıl tahliye edilir sorusunda ilk akla gelen kira süresinin bitimi ile kiracının tahliye edilebileceği kanısıdır. Toplumdaki genel kanının aksine kira sözleşmesinin sona ermesi ile kiracının tahliyesi mümkün değildir. Kiracı, ancak kanunda belirtilen kiracının tahliyesi şartları varsa evden çıkarılabilir. Ancak, kira süresi devam ederken bile mülk sahibinin haklı sebepleri varsa, kiracıyı tahliye davası ile evden çıkması talep edilebilir.

Kiralanmış taşınmazdaki kiracının herhangi bir nedenle yasal yollarla çıkartılmasına “kiracının tahliyesi” denir. Kiracının tahliyesi sebepleri çeşitlidir ve bu sebepler kanunda ayrıntılı bir şekilde açıklanmıştır. Temel kiracı tahliyesi hükümleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi ve devamında yer alır. Ayrıca, mevzuatın çeşitli yerlerinde kiracının çıkarılmasıyla ilgili hükümler bulunmaktadır. Bu hükümlerle ilgili bilinmesi gerekenler makalemizde ayrıntılı bir şekilde açıklanmış ve merak edilen sorular yanıtlanmıştır.

Kira ilişkisinden kaynaklanabilecek diğer uyuşmazlıklar hakkında bilgi almak için “Fahiş Kira Artışına İtiraz” ve “Gayrimenkul Hukuku” sayfalarımızı ziyaret edebilirsiniz.

KİRACININ TAHLİYESİ ŞARTLARI VE KİRACIYI TAHLİYE DAVASI İLE EVDEN ÇIKARTMA YOLLARI

Kiracının tahliyesi şartları, Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenmiştir. Kiraya veren, bu sebeplerden birine dayanarak kiracısını evden çıkarabilir. Bu sebeplerin bulunmaması durumunda, kira sözleşmesi belirli süreli olsa dahi evin tahliyesi istenemez. Kiracı nasıl tahliye edilir?

• KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ HALİNDE KİRACININ TAHLİYESİ

Kiracının tahliyesi şartlarından uygulamada en çok karşılaşılan kiracının kira bedelini ödememesi halinde kira tahliye davası ile evden çıkartılmasıdır.  Temerrüt yoluyla tahliye olarakta bilinen bu yol kiracıyı tahliye etmenin en kolay yoludur. Ancak kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiracıyı tahliye davası ile evden çıkartmak prosedürü fazla olan bir hukuki işlemdir. Kısaca bilgi vermek gerekirse;

• 1.Adım: Kiracıya ödenmemiş kira bedelleri için önce ihtarname çekilir. İşbu ihtarnamede kira bedelini 30 gün içinde ödemesi, aksi halde ev sahibinin sözleşmeyi feshedeceği belirtilir. Ödenmemiş kira bedellerinin hangi aya ait olduğu, tutarı ve diğer ayrıntıları ihtarnamede yer almalıdır.
• 2. Adım: Kiracı ihtarnameye rağmen belirtilen sürede ödeme yapmazsa kiraya veren kiracıyı tahliye davası ile tahliye ettirebilir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki ihtarnamede belirtilen sürede ödeme yapılmazsa kiraya veren kiracıyı kendiliğinden tahliye ettiremez. Kiracının tahliyesi için kira tahliye davası ikame etmesi zorunludur.
• 3. Adım: Ev sahibi, kiracıya karşı tahliye talepli icra takibi başlatarak evin tahliyesini talep edebilir. Kiraya veren bu icra takibinde evin tahliyesi ile birlikte ödenmeyen kiraların ödenmesini ister. Kiracıya gönderilen ödeme emrinde kendisine 30 gün süre verilir ve ödeme yapılmaması ya da icra takibine itiraz edilmesi halinde kiracının tahliyesi için dava açma hakkı doğar. Kiraya verenin icra takibi yolunu tercih etmesi halinde ayrıca bir ihtarname çekmesine gerek yoktur. Kiracıya icra dairesi tarafından gönderilen ve 30 gün ödeme süresi verilen ödeme emri ihtarname yerine geçer.
• 4. Adım: Tüm bu aşamalar tamamlandıktan sonra kira tahliye davası açılır ve davada kiracının tahliyesi şartları hakim tarafından tarafların itirazları ve delilleri uyarınca incelenir. Mahkeme kira bedelinin ödenmediğini tespit ederse kiracı aleyhine tahliye kararı verir.

• KİRA BEDELİNİN DÜZENLİ ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE İKİ HAKLI İHTAR İLE TAHLİYE

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrasına göre, konut ve çatılı işyerlerinde kiracının tahliyesi için sebep, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiraya veren tarafından iki haklı ihtarın gönderilmesidir. Kiracının genellikle kira bedelini belirlenen sürede ve tam olarak ödemesi beklenir. Ancak, kira bedelinin zamanında ödenmediği veya eksik ödendiği durumlar da olabilir. Eğer kiracı, kira bedelini geciktirmiş veya hiç ödememişse, mülk sahibi yazılı bir ihtar gönderme hakkına sahip olacaktır. Bu noktada üç ayrım yapmak önemlidir.

1. Kira sözleşmesinin bir yıldan daha kısa olması: Kiralama süresinde iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, kira süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde, kira tahliye davası yoluyla kira sözleşmesi sona erdirebilir.
2. Kira sözleşmesinin bir yıl süreli olması: Bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, kira süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde, kiracıyı tahliye davası yoluyla tahliyesi talep edilebilir.
3. Kira sözleşmesinin bir yıldan uzun olması: Bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, ihtarların yapıldığı yılın bitiminden başlayarak bir ay içinde, kira tahliye davası yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

• TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI TAHLİYE

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasına göre, kiracıyı tahliye davası için bir diğer sebep, yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliyedir. Kiracının, belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltmayı taahhüt ettiği belgeye “yazılı tahliye taahhüdü” denir. Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için, kiralanan taşınmazın teslim edildiği tarihten sonra düzenlenmiş olması gerekir. Yani, kiralanan taşınmaz henüz teslim edilmeden önce, örneğin kira sözleşmesi imzalanırken düzenlenirse, yazılı tahliye taahhüdü hukuki olarak geçerli değildir.

Ancak taahhüdün geçerli olduğu durumda, kiracı belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmak zorundadır. Eğer taahhüde rağmen taşınmaz boşaltılmazsa, kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Uygulamada en çok karşılaşılan durum kiraya verenin kiracıdan boş tahliye taahhüdü almasıdır. Her ne kadar kira sözleşmesi yapılırken kiracı tarafından verilen tahliye taahhütleri geçerli olmasa da tarihsiz olarak verilen tahliye taahhütleri sonraki tarihlerde kiraya verilen tarafından doldurularak kira tahliye davasında kullanılmaktadır. Yargıtay kararları boş olarak verilen tahliye taahhütlerini geçerli saymakta ve “beyaza imza” olarak kabul etmektedir. Bu sebeple kiracılar tarih kısmını boş bırakarak ev sahibine tahliye taahhüdü verirken karşılaşabilecekleri sonuçlara hazır olmalıdırlar.

Kiracıdan kaynaklı sebeplerle tahliyeye ilişkin kanunen uyulması gereken süreler aşağıda örnek tablo ile gösterilmiştir.

• KİRALAYANIN KENDİSİNİN VEYA YAKINLARININ İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin 1. fıkrasına göre, konut ve çatılı işyerlerinde kiracının tahliyesi şartlarından ilki, kiraya verenin konut ihtiyacıdır. Kanuna göre, kiraya veren, kiraya verdiği konutu; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, açacağı kiracıyı tahliye davası ile tahliye ettirebilir.

Ancak, bu ihtiyacın gerçek ve samimi olması şarttır. Kanunun aradığı samimiyet kavramı; kiraya verenin gerçekten kendisi, eşi, altsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konuta ihtiyacı olmasıdır. Bu durumda, kiraya verenin müsait durumda olan başka bir taşınmazı olması halinde, ihtiyaç sebebiyle açtığı tahliye davası reddedilecektir. Bu nedenle, bu konut ihtiyacının gerçek olduğunu farazi bir şekilde değil delillerle mahkemeye ispatlaması gerekir.

Eğer kiraya verenin konut ve işyeri ihtiyacı samimiyse; belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Mahkeme sürecinde, konut ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığı değerlendirilecek ve eğer gerçek olduğu kanısına varılırsa, kiralananın tahliyesine hükmedilecektir. Bununla birlikte, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi gerçekleştirildiyse; Türk Borçlar Kanunu madde 355’e göre taşınmaz üç yıl süresince eski kiracıdan başka birisine kiralanamaz.

• YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyerlerinde kiracının tahliyesi şartlarından bir diğeri yeni malikin gereksinimidir. Kira ilişkisi başladıktan sonra kiralanan taşınmazın herhangi bir sebeple el değiştirmesi durumunda, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kira sözleşmesi devredilmiş sayılır ve yeni malik bu kira sözleşmesi ile sorumludur.

Yeni malik, eski malikin yerine geçerek kira sözleşmesini aynı şartlarda sürdürebilir. Ancak yeni malik taşınmaza ihtiyaçları olduğu gerekçesiyle sözleşmeyi de feshedebilir. Bu durumda, taşınmazın el değiştirdiği tarihten itibaren bir ay içinde durum kiracıya yazılı olarak bildirilmeli ve altı ay sonra tahliye davası açılmalıdır.

Ancak yeni malik, isteğe bağlı olarak sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Bu durumda en önemli husus yeni malikin kiracıya 1 ay içinde yapacağı bildirimi tebliğ ettirmiş olmasıdır. Yeni malikin sadece ihtarname çekmesi yetmez, bu ihtarnamenin satış tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya ulaşmış olduğunu kanıtlaması gerekir.

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliyeye ilişkin kanunen uyulması gereken süreler aşağıda örnek tablo ile gösterilmiştir.

• YENİDEN İNŞA VEYA İMAR NEDENİYLE TAHLİYE

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin 2. fıkrasına göre, konut ve çatılı işyerlerinde kiracıyı tahliye davası ile çıkartmak için bir diğer sebep, kiralanan taşınmazın inşa ve imar edilecek olmasıdır. Taşınmazın yeniden inşası, esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerektiğinde ve bu süreçte kiralananın kullanımı mümkün değilse, kira sözleşmesi feshedilebilir. Bu nedenle sözleşmenin feshedilebilmesi için inşa veya imar işleminin esaslı olması ve bu süreçte kullanımın mümkün olmaması gerekmektedir. Küçük tadilatlar için bu yol izlenemez.

Eğer bu şartlar mevcutsa, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak bir ay içinde dava açılabilir. Mahkeme açılacak davada yeniden inşa ve tadilat şartlarını değerlendirerek tahliye kararı verecektir. Tadilat nedeniyle ev tahliye edildiyse; taşınmaz üç yıl süresince eski kiracıdan başka birisine kiralanamaz.

Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliyeye ilişkin kanunen uyulması gereken süreler aşağıda örnek tablo ile gösterilmiştir.

• KOMŞULARIN RAHATSIZ EDİLMESİ NEDENİYLE KİRACI TAHLİYESİ

Kiracının, komşulara saygı göstermesi ve komşuluk kurallarına uyması zorunludur. Bu yükümlülüklere aykırı davranışlar kiracının tahliyesi şartlarından biridir. Günümüzde, kiraya verenler, kiralananın düzensiz veya sözleşmeye aykırı kullanımı nedeniyle ciddi zararlar görebilmektedirler.

Kira ilişkisinin sürdürülmesi ve sona ermesi sürecinde, özellikle kiraya verenlerin zarar görmesini engellemek amacıyla kiracılara yüklenen bir borç da Türk Borçlar Kanunu’nun 316. Maddesi ile düzenlenen, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcudur. Bu düzenleme, doğası gereği tüm kira sözleşmelerine uygulanır.

Kiracının komşulara saygı gösterme borcu, toplum yaşamının temel bir ilkesidir. Yargıtay içtihatlarına göre, kiracının komşuları rahatsız etmesi, huzursuzluk çıkarması, kiralanan yeri randevu evi olarak kullanması, kiraya verene hakaret etmesi, ölümle tehdit etmesi, yüksek sesle müzik dinlemesi gibi hususlar komşuluk kurallarına aykırı davranış olarak kabul edilmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 316/2. Maddesine göre; kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya veren, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi yönünde yazılı bir ihtar gönderir; aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini belirtir.

• 10 YILLIK KİRACININ TAHLİYESİ

10 yıllık kiracının tahliyesini belirli süreli kira sözleşmeleri ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ayrı ayrı değerlendirmek gerekir.

• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık kiracının tahliyesi:

Kiraya veren belirsiz süreli kira sözleşmesini on yılın sonunda hiçbir neden belirtmeksizin kiracının tahliyesini isteme hakkına sahiptir. Ancak 10 yıllık kiracının tahliyesi hakkını kullanabilmesi için kanunda belirtilen sürelere uyması gerekir.

Yasal fesih dönemi, altı aylık kira döneminin sona erdiği tarihtir. Fesih bildirim süresi ise üç aydır. Dolayısıyla, kiraya veren, altı aylık fesih döneminin sonunda geçerli olacak şekilde en az üç ay önceden kiracıya yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Eğer sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemi veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır.

• Belirli süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık kiracının tahliyesi:

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracının kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça, kira sözleşmesi otomatik olarak bir yıl daha uzamış sayılır. Eğer sözleşme, belirlenen sürenin üzerine on yıl daha uzarsa, onuncu uzama yılının sonunda kiraya veren 10 yıllık kiracının tahliyesini isteme hakkına sahip olacaktır.

Bu durumda kiraya veren, on yıllık uzama yılından sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Önemle belirtmek gerekir ki 10 yıllık kiracının tahliyesi ancak 10 yıl kira döneminin uzamasını müteakip 11.yıldan itibaren kira tahliye davası ile istenebilir.

10 yıl uzama dönemi sebebiyle tahliyeye ilişkin kanunen uyulması gereken süreler aşağıda örnek tablo ile gösterilmiştir.

KİRACIYI TAHLİYE DAVASI NEREDE AÇILIR?

Kira tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Ancak, bu mahkeme kesin yetkili değildir. Dolayısıyla, dava aynı zamanda davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yerdeki sulh hukuk mahkemesinde de açılabilir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir, fakat bu, davanın orada açılması için zorunlu değildir.

KİRA TAHLİYE DAVASI NE KADAR SÜRER?

Kira Tahliye Davası ne kadar sürer sorusuna net bir cevap vermek mümkün değildir.  Kiracıyı tahliye davası dosyanın içeriğine, davayı görmekte olan mahkemenin iş yoğunluğuna, davanın açıldığı yere, kiracının itiraz hakkını kullanmasına göre sonuçlanma süreci de değişiklik gösterir.

Ortalama bir süre vermek gerekirse Türkiye’de olağan bir kira tahliye davası 2 -2,5 yıl sürmektedir. Ancak son yıllarda kira ilişkilerine dair düzenlemeler ve özellikle kira arttırım oranlarının %25 ile sınırlandırılması sebebiyle uyuşmazlık sayısı çok artmıştır. Mahkemeler iş yükü sebebiyle davalara gerekli zamanı verememekte ve yargı süreci uzamaktadır. Bu sebeple tahliye davası ne kadar sürer sorusuna verilebilecek en doğru cevap dava süresinin davanın görüldüğü mahkemeye ve mahkemenin iş yüküne göre değişeceğidir.

KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK

Son yıllarda Türkiye’de kira uyuşmazlıklarının çözümünde zorunlu arabuluculuk uygulaması, hukuk sisteminde önemli bir değişiklik olarak karşımıza çıkmıştır. Zorunlu arabuluculuk, mahkemeye gitmeden önce taraflar arasında anlaşma sağlanmasını hedefleyen bir alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Bu mekanizma, yargı sistemini rahatlatarak daha hızlı ve etkili çözümler sunmayı amaçlar.

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiştir.  Bu kapsamda, Türk Borçlar Kanunu’na göre, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda taraflar, dava açmadan önce bir arabulucuya başvurmak zorundadır. Arabulucuya başvurmadan dava açılması halinde mahkeme dava şartı noksanlığından davayı reddedecektir.

Ancak, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk, her durum için geçerli değildir. Örneğin; kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye davaları, zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir ve doğrudan dava yoluna başvurulabilir.

Zorunlu arabuluculuk süreci, tarafların bir arabulucu nezaretinde bir araya gelmesiyle başlar. Arabulucunun adil ve tarafsız bir şekilde yönlendirmesiyle, taraflar anlaşma yolunda ilerlerler. Bu süreçte, tarafların hakları korunarak, adil bir çözüm bulunması amaçlanır.

Zorunlu arabuluculuk, kira uyuşmazlıklarının hızlı bir şekilde çözülmesini amaçlamakla birlikte, tarafların adil bir şekilde haklarını savunmalarını da sağlar. Bu sürecin yargı sistemi üzerindeki yükü azaltması ve çözüm sürecini hızlandırması, kira ilişkilerinin daha düzenli ve adil bir şekilde yürütülmesine katkı sağlamaktadır.

Sonuç olarak, Türkiye’de kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk uygulaması, hukuki süreçlerin daha etkin ve hızlı bir şekilde yönetilmesini amaçlamaktadır. Tarafların bu süreci doğru anlamaları ve gerekli adımları atmaları, adil bir çözümün sağlanmasına önemli bir katkı sunar.

KİRACILI EVİN  SATILMASI DURUMUNDA NE OLUR?

Türk Borç Kanunu, kiracıyı koruma amacıyla bu tür düzenlemeleri içermektedir. Kiracının, kiracılı evin satılması durumunda mağdur olmaması hedeflenmiştir. Eğer ev sahibi, evi satmadan önce kiracıyla bir kira sözleşmesi imzalamışsa, bu sözleşme ve şartları satış sonrasında da geçerliliğini korur. Yani yeni malik, mevcut sözleşmenin şartlarına uymak zorundadır. Yeni malik kanunda belirtilen kiracının tahliyesi şartlarına uymadan kiracıyı tahliye davası ile evden çıkaramaz.

Ancak, yeni ev sahibi kendi ihtiyaçları doğrultusunda evi kullanmak istiyorsa, Türk Borçlar Kanunu gereği belirli şartları yerine getirerek kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu ihtiyaç sebepli tahliye durumunda, yeni ev sahibi evi aldığı tarihten itibaren en az bir ay önceden ihtar çekmelidir. Eğer kiracı, belirtilen süre içinde evi boşaltmazsa, yeni malik, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir.

Özetle, Türk Borçlar Kanunu, ev sahibinin kiracılı evi satması durumunda kiracının haklarını korumakta olup, belirli şartlar altında yeni malikin tahliye talebinin de yasal bir dayanağı bulunmaktadır. Bu konu hakkında detaylı bilgi için “Kiracı Olarak Oturulan Evin Satılması” başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.

YAZILI KİRA SÖZLEŞMESİ OLMAYAN KİRACIYI TAHLİYE DAVASI İLE EVDEN ÇIKARTMAK MÜMKÜN MÜDÜR?

Kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması zorunlu değildir. Dolayısıyla, sözlü olarak yapılan bir kira sözleşmesi de hukuki olarak geçerlidir. Ancak, olası bir ihtilaf durumunda taraflar arasındaki anlaşmanın belgelenmesi ve hak iddiasının ispatı açısından yazılı bir sözleşme yapmanın daha doğru olacağı unutulmamalıdır.

Kira sözleşmesi olmayan durumlarda tahliye davası sürecinde ispat konusunda bazı zorluklar yaşanabilir. Ancak mahkeme önünde taraflar arasında kira sözleşmesinin olduğu kanıtlandığında, kanunda belirtilen tahliye sebepleri doğrultusunda kiraya veren tarafından kiralananın tahliye edilmesi mümkündür. Bu davada en önemli husus sözlü de olsa kira sözleşmesinin var olduğunu kanıtlamaktır.

İlk olarak, kiraya verenin, taşınmazın kiracılar tarafından kullanıldığını kanıtlama yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu ispat sürecinde farklı araçlardan faydalanabilir. Örneğin, kira ödemelerinin banka aracılığıyla yapılması durumunda, banka kayıtları mahkeme tarafından istenerek kira sözleşmesinin varlığı kanıtlanabilir. Ayrıca, elektrik, su veya doğalgaz faturalarının kiracının adına düzenlenmiş olması da kira sözleşmesinin varlığını ispatlamak için kullanılabilir.

Yukarıda sayılan yöntemlerle mahkemede kira sözleşmesinin varlığı kanıtlandığında, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen tahliye sebeplerinin gerçekleşmesi halinde kira tahliye davası açılabilir.

KİRAYA VERENİN ÖLÜMÜ HALİNDE TAHLİYE DAVALARI NASIL AÇILIR?

Kiraya verenin kira ilişkisi sırasında vefat etmesi durumunda, tahliye davası, kiraya verenin yasal mirasçıları tarafından açılır. Mirasçılar, “mirasçılık belgesi” ile resmi olarak tespit edilirler. Mirasçılık belgesi, mahkeme tarafından veya noterde düzenlenen bir belge olup, vefat eden kiraya verenin mirasçılarını net bir şekilde belirtir.

Kiraya verenin ölmesi durumunda mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı söz konusu olacaktır. Yani, kira sözleşmesinin tarafı olan tüm mirasçılar, tahliye davası açmak için birlikte hareket etmelidirler. Mirasçılar tek başlarına dava açmayacakları gibi diğer mirasçılarla ortak hareket etmek zorundadırlar.

Ayrıca, kiraya verenin vefatıyla ortaya çıkan bu durumda, mirasçılar arasında anlaşmazlıklar da yaşanabilir. Bu gibi durumlarda mahkeme, taraflar arasında adil bir çözüm bulmak amacıyla yönlendirici olacaktır. Bu süreçte, mirasçıların yasal hakları ve sorumlulukları titizlikle değerlendirilecek ve adaletin sağlanması için gerekli adımlar atılacaktır.

KİRACIYI TAHLİYE ETMENİN EN KOLAY YOLU NEDİR?

Kanunlar ve yasal düzenlemeler, kiracıların haklarını korumak adına önemli düzenlemeler içermektedir. Bu sebeple, kiracının tahliyesini sağlamak oldukça zorlu bir süreç olabilir. Türk hukuk sistemi, kiracının haklarını güvence altına alarak, ev sahiplerinin kiracıları haksız yere çıkarmasını engellemektedir.

Kiracının tahliyesi için belirli nedenlerin kanunda açıkça belirtilmiş olması ve bu nedenlerin varlığının mahkeme kararıyla tespit edilmesi gerekmektedir. Bu nedenle, ev sahipleri için kiracının tahliyesini sağlamak, yasal süreçlere uygun olarak ilerlemeyi ve hukuki prosedürleri takip etmeyi gerektirir. Bu durum, ev sahipleri için çeşitli zorluklar doğurabilir ve doğru bir hukuki danışmanlık alınmasını önemli kılar.

Uygulamada kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu olarak aşağıda kiracının tahliyesi şartlarından beş tanesi belirtilmiştir.

• Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracının icra yoluyla tahliyesi
• Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kira tahliye davası açması
• Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiracıyı tahliye davası açması
• Tahliye taahhütnamesi alması;
• 10 yıllık kiracının tahliyesi prosedürünün uygulanması

Kiracının tahliyesi, hukuki bilgi ve tecrübe gerektiren önemli bir süreçtir. Bu süreç, çok sayıda prosedür ve detay içermektedir. Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen düzenlemelere tam olarak uyulmaması durumunda, taraflar hak kaybına uğrayabilirler. Bu sebeple, bir tahliye avukatı ile çalışmak son derece önemlidir. Tahliye avukatının görevleri hakkında detaylı bilgiye “Kira Hukuku Avukatı” sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

Bir avukatın rehberliği ve uzmanlığı, sürecin düzgün ve adil bir şekilde ilerlemesini sağlayarak, tarafların haklarını korumak için kritik bir rol oynar. Tahliye sürecinin karmaşıklığı göz önüne alındığında, uzman bir tahliye avukatının rehberliği, tarafların doğru adımları atmasını ve yasal sürecin en iyi şekilde yönetilmesini sağlar.