TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ YASAL MIDIR?

Tahliye taahhütnamesi, hukuki bağlayıcılığı bulunan ve kira ilişkisini sona erdirme sürecinde önemli bir rol oynayan yasal bir belgedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, kiracı tarafından belirli bir tarihte taşınmazın tahliye edileceğine dair yazılı bir beyan verilmiş olmasına rağmen tahliye gerçekleşmezse, mülk sahibi bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava yoluyla tahliye işlemlerini başlatabilir.

Ayrıca, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/1-a maddesi de benzer bir düzenleme içermektedir. Söz konusu maddeye göre, kiracının tahliye taahhütnamesi ile taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak bildirmesine rağmen tahliyeyi gerçekleştirmemesi durumunda, mülk sahibi icra dairesine başvurarak tahliye talep edebilir veya dava açma yoluna gidebilir.

Bu çerçevede tahliye taahhütnamesi, mülk sahipleri açısından taşınmazın kullanım planlamasını güvence altına alan ve olası uyuşmazlıkları önleyici bir niteliğe sahip olan yasal bir dayanak oluşturmaktadır. Ancak, belgenin geçerli olabilmesi için kiracının serbest iradesiyle imzalanmış olması, tarihinin belirli olması ve herhangi bir baskı altında düzenlenmemesi gerekmektedir. Aksi takdirde, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği yargı mercileri tarafından tartışmalı hale gelecektir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLİLİK ŞARTLARI NELERDİR?

Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrası kapsamında belirlenen şartların eksiksiz olarak yerine getirilmesine bağlıdır. Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması durumunda, taahhütnameye dayanarak kiracının tahliyesinin sağlanması mümkün değildir. Hukuken bağlayıcı olabilmesi için tahliye taahhüdünün aşağıda belirtilen koşulları taşıması gerekmektedir:

1. Tahliye Taahhütnamesinin Yazılı Şekilde Düzenlenmesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 hükmü uyarınca tahliye taahhütnamesinin yazılı olarak düzenlenmesi zorunludur. Bu yazılı şekil şartı, tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli olabilmesi için en temel gerekliliklerden biridir.

Tahliye taahhütnamesi adi yazılı şekilde düzenlenebilir, yani herhangi bir resmi makamın onayına tabi değildir. Ancak, noter huzurunda düzenlenen veya onaylanan taahhütnameler, ilerleyen süreçte hukuki bir uyuşmazlık yaşanması durumunda delil niteliği taşıyacağından ispat kolaylığı sağlar. Bu nedenle, taraflar arasındaki güveni artırmak ve süreci sağlam temellere oturtmak adına, taahhütnamenin noter huzurunda düzenlenmesi önerilmektedir.

Bunun yanı sıra, taahhütnamenin içeriğinde belirli unsurların açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Bunlar:

• Kiracının adı ve soyadı
• Kiralanan taşınmazın tam adresi
• Kiraya verenin (mülk sahibinin) adı ve soyadı
• Tahliye tarihi
• Düzenleme Tarihi

Bu bilgilerin eksik olduğu veya muğlak ifadelerle belirtildiği durumlarda, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği tartışmalı hale gelebilir.

2. Tahliye Taahhüdünün Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından Verilmesi

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği açısından, taahhüdün kimin tarafından verildiği büyük önem taşır. Bu belgeyi yalnızca kiracı veya onun yetkili temsilcisi düzenleyebilir.

• Kiracı dışında, aynı taşınmazda ikamet eden ya da işyerini kullanan kişilerin tek başına verdiği tahliye taahhütleri hukuki geçerlilik taşımaz. Örneğin, bir işyerinde çalışan personelin ya da bir konutta kiracı ile birlikte yaşayan bir aile bireyinin verdiği taahhüt, mülk sahibi açısından bağlayıcı değildir.
• Eğer kira sözleşmesi birden fazla kişi tarafından imzalanmışsa (örneğin, ortak kiracılık durumu varsa), taahhütnamenin de tüm kiracılar tarafından imzalanması gerekmektedir. Aksi halde, belge hukuken eksik sayılır ve tahliye talebi kabul edilmez.
• Kiracılardan birine noter huzurunda yetki verilmişse, yalnızca yetkilendirilen kişinin imzası yeterli olabilir. Ancak, bu yetkinin açıkça belirtilmesi gerekmektedir.
• Eğer kiracı bir tüzel kişilik (şirket, dernek vb.) ise, tahliye taahhütnamesinin şirketin yetkili organları veya yetkilendirilmiş temsilcileri tarafından imzalanmış olması zorunludur. Tüzel kişiyi temsil yetkisi bulunmayan kişilerin verdiği taahhütler hukuken geçerli değildir.

3. Tahliye Tarihinin Açık ve Kesin Olarak Belirtilmesi

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için belirli bir tahliye tarihinin açık ve kesin bir biçimde yazılmış olması gerekir.

• Tahliye tarihi belirsiz veya boş bırakılmış bir taahhütname, hukuki olarak geçersiz sayılabilir.
• Tahliye tarihi genellikle, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten önceki veya sonraki bir zaman dilimi olarak belirlenmektedir. Ancak, belirlenen tarih herhangi bir yoruma açık olmayacak şekilde net olmalıdır.
• Örneğin, “kira sözleşmesinin bitiminden sonraki ilk ay içinde tahliye edilecektir” gibi ifadeler, belirsizlik içerdiğinden geçersiz sayılabilir. Bunun yerine gün, ay ve yıl açıkça yazılmalıdır.

Örnek geçerli bir tahliye tarihi ifadesi:
“Kiracı, işbu taahhütnameye dayanarak 30 Haziran 2026 tarihinde kiralanan taşınmazı tahliye edeceğini kabul ve taahhüt eder.”

Bu tarih açıkça belirtilmediği takdirde, mülk sahibinin tahliye talebi hukuki dayanak oluşturamaz ve mahkemeler tarafından reddedilebilir.

4. Kiralanan Taşınmazın Kiracıya Teslim Edilmesinden Sonra Düzenlenmesi

Tahliyeye dair taahhütnamenin geçerli olabilmesi için, kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra düzenlenmesi gerekmektedir.

• Kiracıya teslim edilmeden önce ya da kira sözleşmesi ile aynı anda düzenlenen taahhütnameler hukuki açıdan geçersizdir.
• Yargıtay içtihatlarına göre, kira sözleşmesi imzalanmadan veya kira ilişkisi kurulurken alınan tahliye taahhütnameleri, kiracının baskı altında imzaladığı gerekçesiyle hükümsüz kabul edilebilir.
• Bu nedenle, taahhütnamenin düzenleme tarihinin açıkça yazılması ve taşınmazın kiracı tarafından teslim alındıktan sonra düzenlenmiş olduğunun kanıtlanması gerekmektedir.

Örneğin, kira sözleşmesi 1 Ocak 2025 tarihinde başlamışsa, taahhütnamenin bu tarihten sonra (örneğin, 10 Ocak 2025 gibi) düzenlenmesi hukuki açıdan tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini güçlendirir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NASIL DÜZENLENİR?

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için aşağıdaki unsurların belgeye açık ve net bir şekilde yazılması gerekmektedir:

1. Belgenin Adi Yazılı Şekilde Düzenlenmesi

Tahliye taahhütnamesi, adi yazılı şekilde düzenlenmelidir. Noter onayı zorunlu değildir, ancak noter huzurunda düzenlenmesi ispat kolaylığı sağlar. El yazısıyla yazılmış veya bilgisayar ortamında hazırlanmış olması geçerliliği etkilemez, ancak kiracının kendi el yazısıyla imzalaması zorunludur.

2. Kiracının Kimlik Bilgileri

Kiracının adı ve soyadı, belgenin üzerinde eksiksiz ve hatasız yazılmalıdır. Eğer kiracı birden fazla kişiyse, tüm kiracıların isimleri ve imzaları bulunmalıdır.

3. Kiralanan Taşınmazın Bilgileri

Kiralanan taşınmazın tam adresi, herhangi bir karışıklık olmaması için detaylı şekilde belirtilmelidir. Apartman, daire numarası, mahalle, il ve ilçe bilgileri eksiksiz olmalıdır. Hatta taşınmazın tapu bilgilerinin de yazılması olası karışıklıkların önüne geçecektir.

4. Kiraya Verenin Kimlik Bilgileri

Kiraya verenin (mülk sahibinin) adı, soyadı ve TC kimlik numarası açıkça belirtilmelidir. Eğer mülk birden fazla kişiye aitse, tüm maliklerin adlarının bulunması gerekir.

5. Tahliye Tarihi

Taahhütnamede kesin bir tahliye tarihi bulunmalıdır. Belirsiz veya açık uçlu ifadeler içeren taahhütnameler geçerli sayılmaz. Örneğin, “kira süresi bitiminde tahliye edilecektir” gibi ifadeler yerine, gün, ay ve yıl belirtilmelidir.

6. Düzenleme Tarihi

Belgenin hangi tarihte hazırlandığı mutlaka belirtilmelidir. Kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenmemelidir; aksi takdirde hukuki olarak geçersiz sayılabilir. Düzenleme tarihi açıkça belirtilmeli ve taşınmazın teslim alınmasından sonra olması gerekmektedir.

7. Beyanın Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından Verilmesi

Tahliye taahhüdü, yalnızca kiracı veya onun yetkilendirdiği kişi tarafından verilmelidir. Eğer kiracı bir tüzel kişi (şirket, dernek vb.) ise, yetkili temsilcinin imzası olmalıdır. Yetkili olmayan kişilerin verdiği beyanlar hukuken geçerli sayılmaz.

8. Birden Fazla Kiracı Varsa Tüm Kiracıların İmzası

Eğer kira sözleşmesi birden fazla kişi tarafından imzalandıysa, taahhütnamede de tüm kiracıların imzası bulunmalıdır. Ortak kiracılardan yalnızca birinin imzası varsa, belge eksik sayılabilir ve tahliye talebi reddedilebilir.

Tahliye taahhütnamesi doldurulurken, yukarıda belirtilen unsurlara eksiksiz şekilde yer verilmelidir. Eksik ya da hatalı doldurulan bir belge, kiracının taşınmazı tahliye etmesini sağlamaz ve hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir. Kiraya verenlerin ve kiracıların, olası hukuki sorunları önlemek adına taahhütnamelerini dikkatli şekilde hazırlamaları ve gerekirse hukuki destek almaları önerilir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN KİRA SÖZLEŞMESİ İLE AYNI ANDA İMZALANMASI GEÇERLİ MİDİR?

Tahliye taahhütnamesinin düzenlenme zamanı, belgenin hukuki geçerliliği açısından kritik bir öneme sahiptir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Yargıtay içtihatları, tahliye taahhütnamesinin kiracı aleyhine haksız bir durum yaratmaması için kiralananın teslim alınmasından sonra imzalanmasını zorunlu kılmaktadır.

Kanun koyucu, kiracının tahliye taahhütnamesini serbest iradesiyle düzenlemesini sağlamak adına, bu belgenin kira sözleşmesi ile aynı anda imzalanmasını geçersiz kabul etmektedir.

Kiracı, sözleşme imzalanırken konut veya iş yerini kiralama konusunda güçlü bir ihtiyaç içindedir. Bu nedenle, sözleşmeyi yapabilmek için tahliye taahhütnamesini baskı altında imzalamak zorunda kalabilir. Kiracının serbest iradesiyle hareket edebilmesi için belgenin kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenmemesi gerekmektedir. Kanun koyucu bu düzenleme ile zayıf konumda olan kiracıyı korumaktadır.

Tahliye taahhütnamesinin; kiracının taşınmazı teslim almasından sonra özgür iradesi ile düzenlenmesi, kiracının serbest iradesini korumak ve hukuki güvenliği sağlamak adına yasal bir zorunluluktur. Kira sözleşmesi ile aynı anda düzenlenen taahhütnameler, geçerliliğini yitirme riski taşır ve hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir. Bu nedenle, tarafların hukuki geçerliliği korumak adına bu hususlara dikkat etmeleri gerekmektedir.

KİRACI TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İMZALAMAK ZORUNDA MIDIR?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının zorunlu olarak imzalaması gereken bir belge değildir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve yargı içtihatları, kiracının yalnızca konuta olan ihtiyacı nedeniyle baskı altında bırakılarak böyle bir taahhütnameyi imzalamaya zorlanmasının önüne geçmeyi amaçlamaktadır.

• Kiracı, yalnızca kendi özgür iradesiyle tahliye taahhütnamesi imzalamalıdır.
• Hiçbir kişi veya kurum, kiracıyı bu belgeyi imzalamaya zorlayamaz.
• Kiracı, taşınmazı teslim aldıktan sonra böyle bir beyan vermek istemiyorsa bunu yapmaya mecbur değildir.
• Kiracıya herhangi bir şekilde baskı veya zorlama uygulanarak imzalatılan taahhütnameler, hukuki geçerliliğini yitirebilir.

Kiracılar, tahliye taahhütnamesi imzalamaya zorlanamaz ve böyle bir zorunluluk kanunen mevcut değildir. Bu belge ancak kiracının taşınmazı teslim aldıktan sonra serbest iradesiyle imzalaması durumunda geçerli olabilir. Kiracının taşınmazı teslim almadan önce ya da baskı altında imzaladığı bir tahliye taahhütnamesi, hukuki açıdan geçersizdir ve kiracı bu duruma karşı kiracılığa ilişkin yasal haklarını kullanabilir.

TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERLİLİK SÜRESİ NE KADARDIR?

Tahliye taahhütnamesinin hukuki geçerliliği ve süresi, hem kiracının hem de kiraya verenin haklarını koruma amacıyla belirli kurallara tabi tutulmuştur. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili mevzuat çerçevesinde, bu belgenin geçerliliği şu hususlara bağlıdır:

1. İrade Sakatlığı Halinde 1 Yıl İçinde İtiraz Hakkı

• Kiracı, taahhütnamenin iradesi dışında (baskı, tehdit, aldatma vb.) imzalatıldığını düşünüyorsa, bunu 1 yıl içinde ileri sürmelidir.
• Yargıtay kararları da, irade sakatlığına dayanan itirazların 1 yıl içinde yazılı delillerle kanıtlanması gerektiğini vurgulamaktadır.
• 1 yıllık sürenin geçmesi halinde, kiracı artık taahhütnameye itiraz edemez ve belge hukuken geçerli sayılır.

2. Tahliye Tarihi Geldiğinde Kiracının Taşınmazı Boşaltmaması Durumunda 1 Aylık Süre

• Taahhütnamede belirtilen tahliye tarihi geldiğinde, kiracının evi veya işyerini boşaltması yasal bir yükümlülüktür.
• Eğer kiracı belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya verenin 1 ay içinde hukuki işlem başlatması gerekmektedir.
• Bu süre içinde yasal süreç başlatılmazsa, tahliye taahhütnamesine dayalı hak düşer ve kiraya veren daha sonra tahliye talep edemez.

Bu nedenle hem kiracıların hem de kiraya verenlerin yasal süreleri takip etmeleri ve haklarını zamanında kullanmaları önem arz etmektedir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN NOTERDE İMZALANMASI ZORUNLU MUDUR?

Tahliye taahhütnamesinin noter onaylı olması zorunlu değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, taahhütnamenin geçerli olabilmesi için yalnızca adi yazılı şekilde düzenlenmesi yeterlidir. Ancak noter onayı, belgenin hukuki güvenilirliğini artıran ek bir tedbir olarak görülebilir.

Noter Onayının Sağladığı Avantajlar:

• Hukuki Güç ve İspat Kolaylığı: Noter tarafından düzenlenen veya onaylanan taahhütnameler, mahkemelerde içeriğine ve imzaya itiraz edilemeyeceğinden dolayı daha güçlü bir delil niteliği taşır.
• İrade Beyanının Güvence Altına Alınması: Noter onayı, tarafların belgeyi baskı altında kalmadan ve özgür iradeleriyle imzaladıklarını kanıtlar.
• Geçerliliğe Yönelik İtirazları Azaltması: Kiracının, irade sakatlığı iddiasıyla taahhütnameye itiraz etmesini zorlaştırır.
• Tarih Belirsizliğini Ortadan Kaldırması: Noter tasdiki ile belgenin düzenleme tarihi kesinleşmiş olur ve olası uyuşmazlıklarda geriye dönük değişiklik yapma iddialarını önler.
• İmzaya İtirazın Engellenmesi: Kiracı, noter huzurunda tahliye taahüdüne imza attıktan sonra olası bir anlaşmazlıkta imza itirazında bulunamaz. Noter huzurunda imza attığı için imzanın kendisine ait olduğu karine olarak kabul eilir.

BOŞ TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İMZALAMANIN SONUÇLARI NELERDİR?

Kiracının boş tahliye taahhütnamesi imzalaması, ilerleyen süreçte ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir. Bu tür belgeler, kiracı tarafından tarih ve diğer bilgiler doldurulmadan imzalanmış olup, kiraya verenin daha sonra uygun gördüğü bir tarihi ekleyerek kullanmasına olanak tanır.

1. Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir?

Kiraya veren, boş tahliye taahhütnamesine sonradan tarih ekleyerek tahliye sürecini başlatma hakkına sahiptir. Bu kapsamda, icra takibi başlatılması veya tahliye davası açılması yasal olarak mümkündür.

Yargıtay kararlarına göre, kiracının boş olarak imzalayıp teslim ettiği tahliye taahhütnamesi, hukuki sonuç doğurabilecek nitelikte bir belge olarak değerlendirilmektedir. Bu tür taahhütnameler, “beyaza imza” kapsamında ele alınmakta olup, sonradan doldurulmuş olmalarına rağmen geçerlilik kazanabilmektedir.

Yargıtay, kiracının boş olarak imzalayıp teslim ettiği tahliye taahhütnamesinin hukuki sonuçlarından sorumlu olması gerektiğini çeşitli kararlarında açıkça vurgulamaktadır. Bu çerçevede, kiracı, imzaladığı boş tahliye taahhütnamesinin doğuracağı hukuki sonuçlara katlanmak zorundadır ve kiraya veren, bu belgeyi kullanarak tahliye sürecini yasal yollarla başlatma hakkına sahiptir.

2. Kiracı Hangi Durumda Boş Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Edebilir?

Kiracı, tahliye taahhütnamesini baskı altında veya kira sözleşmesi yapılmadan önce ya da yapıldığı anda boş olarak verdiğini yazılı delillerle ispatlayabilirse tahliye taahhütnamesinin geçersizliğini iddia edebilir.

Senede karşı senetle ispat kuralı gereğince, kiracı tahliye taahhütnamesini baskı altında imzaladığını, kira sözleşmesi yapılmadan önce ya da yapıldığı sırada boş olarak verdiğini iddia ediyorsa, bu durumu yazılı delillerle ispatlamak zorundadır. Tanık beyanları veya sözlü ifadelerle, kiracının boş tahliye taahhütnamesi verdiği iddiası kanıtlanamaz.

KİRALIK TAŞINMAZIN SATILMASI DURUMUNDA TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİĞİ

Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili yargı kararları çerçevesinde, kiralanan taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi, kiracı ile önceki malik (kiraya veren) arasında yapılan tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini etkilememektedir. Yeni malik, taşınmazı satın almakla birlikte, önceki malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin ve bu sözleşmeye bağlı yükümlülüklerin halefi konumuna geçmektedir.

Bu kapsamda, kirada oturulan evin satılması durumunda tahliye taahhütnamesi de taşınmazın devriyle birlikte yeni malik açısından geçerliliğini korumaktadır. Zira taşınmazın yeni sahibi, hukuki anlamda kiraya verenin cüz’i halefi sıfatını kazanmaktadır. Bu durumda, yeni malik, önceki malikin haklarına halef olarak tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir.

TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYALI TAHLİYE DAVASINDA ARABULUCULUK SÜRECİ

Ev sahibi, tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açmak istediğinde, dikkat etmesi gereken önemli bir husus, zorunlu arabuluculuk sürecidir. 7445 sayılı Kanun gereği, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kiracı tahliye davalarında arabuluculuk dava şartı olarak belirlenmiştir. Yani, kiracı tahliye edilmeden önce, ev sahibi, arabuluculuk sürecini başlatmak zorundadır. Bu süreç yerine getirilmeden doğrudan dava açılması durumunda, mahkeme davayı reddedecektir.

Arabuluculuk süreci, tarafların anlaşmazlıklarını çözüme kavuşturmayı amaçlar. Eğer taraflar arasında anlaşmazlık çözülemezse, arabuluculuk sürecinin sonunda bir tutanak tutulur ve bu, dava açma sürecinin önünde bir engel teşkil etmez. Bu tutanakla birlikte ev sahibi, kiracının tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açabilir.

Arabuluculuk süreci, davaya gerek kalmadan uyuşmazlıkların çözülmesini sağlayabilir ve tarafların anlaşmazlıklarını daha hızlı, maliyet açısından daha düşük bir şekilde sonuçlandırabilir. Bu sürecin doğru yönetilmesi, özellikle kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkinin sağlıklı bir şekilde sona erdirilmesi açısından önemlidir. Sürecin başında uzman bir gayrimenkul avukatından yardım almak, arabuluculuk aşamasını başarılı bir şekilde geçmek ve olası davada avantajlı bir konum elde etmek için faydalı olacaktır.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE KİRACI NASIL ÇIKARILIR?

Kiracı, taahhütnamede belirtilen tarihte konutu boşaltmazsa, kiralayanın iki farklı seçeneği bulunmaktadır. Bunlar, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatmak ve tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası açmak şeklindedir.

A) KİRACININ TAHLİYESİ İÇİN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI İCRA TAKİBİ

Kiracının tahliye edilmesi amacıyla icra takibi başlatmak isteyen kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatmalıdır. İcra İflas Kanunu’nun 272. maddesi çerçevesinde, icra dairesi tarafından kiracıya, taşınmazın 15 gün içerisinde tahliye edilmesi için bir icra emri çıkarılır.

• Tahliye Taahüdüne Dayalı İcra Takibinin Hazırlanması:

Ev sahibi, tahliye taahhüdüne dayalı olarak icra takip dosyasını hazırlar ve ilgili icra müdürlüğüne sunar. İcra takibi başlatıldığında, kiracıya tahliye emri gönderilir. Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde bu emre itiraz etme hakkına sahiptir. Eğer kiracı itiraz ederse, takip durdurulur.

Yedi günlük itiraz süresi içinde kiracı herhangi bir itirazda bulunmazsa, kiracının on beş gün içinde kiralananı tahliye etmesi gerekir. Bu süre sonunda kiracı, belirtilen süreyi geçirmiş olur ve kiralanan taşınmaz icra yoluyla tahliye edilebilir.

• Tahliye Taahütnamesine İtiraz Edilmesi

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltma taahhüdü verdiği yazılı bir belgedir. Ancak, kiracı bu taahhütnamede belirtilen koşullara itiraz edebilir ve bu itiraz kiracının haklarındandır. Kiracının tahliye taahhüdüne karşı yapabileceği iki ana itiraz yolu bulunmaktadır.

İlk olarak, taahhütnamenin içeriğine yönelik itirazda bulunabilir; yani, belgenin yasal gereklilikleri yerine getirmediği gerekçesiyle geçersiz sayılmasını talep edebilir. İkinci olarak ise, imzaya yönelik itirazda bulunarak, belgenin kendisinin veya belirli kısımlarının geçerliliğini sorgulayabilir. Her iki durumda da, kiracının itirazları mahkeme sürecinde değerlendirilerek, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği tartışmaya açılacaktır.

1- Tahliye Taahhütnamesinin İçeriğine İtiraz Edilmesi

Kiracının tahliye taahhütnamesine karşı itirazda bulunabilmesi mümkündür. Bu itiraz, taahhütnamenin içeriğinin geçerliliğine yönelik olabilir. Kiracı, taahhütnamenin kanunen taşıması gereken şartları içermediği gerekçesiyle itiraz edebilir. Örneğin, tahliye taahhüdünün kiracı veya temsilcisi tarafından imzalanmadığı, sözleşme ile aynı anda yapıldığı veya taahhütnamede tahliye tarihinin yer almadığı gibi durumlar, geçersizlik nedeni olarak gösterilebilir. Ayrıca, tahliye koşullarının gerçekleşmediği, kiracının taşınmazı boşaltmasının gerekmemesi gibi sebepler de itiraz gerekçesi olabilir.

Tahliye davası sürecinde kiracının böyle bir itirazda bulunması halinde, hâkim itirazı değerlendirir. Eğer itiraz haklı bulunursa, kiracının tahliye taahhütnamesine dayalı olarak tahliyesi gerçekleştirilemez. Bu durumda, sürecin doğru hukuki çerçevede yürütülmesi son derece önemlidir. Hukuki olarak geçerli bir taahhütname hazırlanmamışsa, kiracı tahliye işlemini engelleyebilir.

2- Tahliye Taahhütnamesinde İmzaya İtiraz Edilmesi

Kiracı, tahliye taahhütnamesinde yer alan imzaya itiraz etme hakkına sahiptir. Kiracı, söz konusu taahhütnamenin kendi iradesi dışında imzalandığını, kendisi adına imza atan kişinin yetkisiz olduğunu veya imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürebilir. Kiracının bu iddiasını somut delillerle ispatlaması halinde, taahhütname hukuken geçersiz kabul edilir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki noter huzurunda imzalanan tahliye taahhütnamelerinde kiracının imzaya itiraz etmesi mümkün değildir.

Tahliye taahhütnamelerinde, imzaya yönelik bir itiraz söz konusu olduğunda, kiraya verenin İcra Hukuk Mahkemesi’nden itirazın kaldırılmasını talep etme hakkı bulunmamaktadır. Bu tür durumlarda, kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tahliye talebinde bulunması gerekmektedir.

B) TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI TAHLİYE DAVASI

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davası açabilmek için iki farklı yol bulunmaktadır:

• Doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Tahliye Davası Açılması:

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesi uyarınca, kiraya veren, tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açmalıdır. Bu dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki ya da davalının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesinde açılabilir. Bu süre içinde dava açılmaması durumunda, kiraya verenin tahliye talep etme hakkı düşer.

• Tahliye Taahütnamesine Dayalı İcra Takibi Yoluyla Tahliye:

Kiraya veren, yine bir ay içinde taahhütnameye dayanarak icra takibi başlatabilir. Eğer kiracı, imzaya veya içeriğe itiraz ederse, itirazın niteliğine bağlı olarak şu iki farklı yol izlenir:

• 1. İtirazın İcra Hukuk Mahkemesi’nde Kaldırılması: Kiracı, taahhütnamenin içeriğine ve geçerliliğine ilişkin bir itirazda bulunursa, kiraya veren icra hukuk mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep eder.
  2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Tahliye Davası Açılması: Kiracının itirazı, taahhütnamede bulunan imzaya ilişkinse, kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır.

Her iki yöntemde de bir aylık hak düşürücü süre dikkate alınmalı ve hukuki süreç doğru bir şekilde yürütülmelidir. Süre aşımı halinde, kiraya verenin tahliye talep etme hakkı sona ermektedir.

TAHLİYE TAHHÜDÜNE DAYALI KİRACININ TAHLİYESİ SÜRECİNDE UYULMASI GEREKEN SÜRELER

TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYALI TAHLİYE SÜRECİ NE KADAR SÜRER?

Tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracının tahliyesi durumunda kiracı ve kiraya veren arasında herhangi bir anlaşmazlık söz konusu olduğunda ve kiraya veren yasal yollara başvurursa, taşınmazın boşaltılması için kiracıya icra müdürlüğü tarafından tanınan süre 15 gündür. Kiracı, tahliye emrine 7 gün içinde itirazda bulunursa tahliye için bu itirazın mahkeme nezdinde sonuçlanması beklenir. Eğer itiraz reddedilirse ve kiracı taşınmazı boşaltmazsa, zorla tahliye kararı alınır.

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süreci genellikle 6 ay ile 1 yıl arasında tamamlanır. Ancak, bu süre içerisinde çeşitli değişiklikler yaşanabilir. Örneğin, kiracı imzaya itiraz ederse, dosya imza incelemesine gönderilebilir ve bu da sürecin uzamasına yol açar. Dava dilekçesi ile birlikte sunulması gereken belgeler eksikse, hakim bu belgelerin tamamlanması için süre verebilir. Ayrıca, kiraya verenin yerine getirmesi gereken usuli işlemlerin yapılmaması durumunda, mahkeme bu işlemlerin tamamlanması için süre verebilir ve dava sonraki celseye ertelenebilir.

Bu tür süreçlerin doğru ve hızlı bir şekilde yürütülmesi için, alanında uzman bir kira hukuku avukatı ile çalışılması önemlidir.

TAHLİYE TAAHHÜDÜNE KARŞI AİLE KONUTU İTİRAZI

Kiralananın aile konutu olarak kullanılması durumunda, kiracı olmayan eş, takip veya dava tarihine kadar kiraya verene yapacağı bildirimle kira sözleşmesinin tarafı olabilir. Bu durumda, aile konutu itirazı ile tahliye taahhüdünün geçersizliği gündeme gelebilir. Özellikle, boşanma aşamasındaki kiracı olmayan eşin mağduriyetine yol açacak şekilde kasıtlı olarak verilen tahliye taahhüdü, aile konutu olma durumu nedeniyle geçersiz sayılabilir.

Aile konutu, kişinin ailesiyle birlikte yaşamını sürdürdüğü evi ifade eder; bu evin sahibi olmak zorunlu değildir. Kiraya verilmiş bir ev de aile konutu olarak kabul edilebilir. Aile konutu olarak kullanılan bir evde, kiracı olan eş, diğer eşin rızası olmaksızın sözleşmeyi feshedemez. Tahliye taahhüdü, fesih iradesi taşıdığı için, diğer eşin onayı olmadan verilen bir taahhüt geçerli sayılmayacaktır. (Yargıtay 12. H.D, 2012/629 E, 2012/19408 K.).

Aile konutu niteliği, aile mahkemesinden alınacak bir tespit kararı ile hukuken ispatlanabilir. Bu karar, evin aile konutu olarak tapuda şerh ve tescil edilmesini sağlar (Yargıtay HGK, 2005/12-676 E, 2005/600 K.). Tahliye taahhüdünde imzası bulunmayan eşin rızasının olmaması, dava sürecinde itiraz konusu yapılabilir. Bu durumda, rızanın varlığını ispatlamak kiraya verenin yükümlülüğüdür. Kiraya veren, böyle bir durumla karşılaşmamak için kiracı olan eşin yanı sıra diğer eşin de onayını talep etmelidir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ HANGİ DURUMDA GEÇERSİZ OLUR?

Tahliye taahhüdü, tarafların ortak isteği ile iptal edilebilir. Taraflar anlaşarak taahhüdün geçersizliğini talep edebilirler. Bunun dışında, taahhüdü imzalayan tarafın kandırılması, tehdit edilmesi veya zorla imzalatılması durumlarında da tahliye taahhüdü geçersiz hale gelebilir.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) 39. maddeye göre, bir taraf kandırılmış, korkutulmuş veya tehdit edilmişse, bu kişi taahhütle bağlı olmayacaktır. Ancak bu durumun 1 yıl içinde karşı tarafa bildirilmesi gerekmektedir. Kiracının, kandırıldığını, korkutulduğunu veya tehdit edildiğini ispat etmesi gerekir. Eğer kiracı, bu olguları zamanında bildirmezse, tahliye taahhüdü geçerli sayılır ve kiracının tahliye edilmesi mümkündür.

Ayrıca, tahliye taahhüdü geçerli olabilmesi için belirli koşullara da sahip olmalıdır. Taahhüdün yazılı olması, düzenleme tarihinin bulunması ve kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanması gerekmektedir. Eğer bu şartlardan biri eksikse, taahhüt geçersiz sayılacaktır. Ayrıca, taşınmaz tesliminden önce düzenlenmiş bir taahhüt de geçersiz olur. Beyan sırasında irade sakatlığı, örneğin yanıltılma veya aldatılma durumu söz konusuysa, kiracı 1 yıl içinde bu durumu karşı tarafa bildirmeli ve ispat etmelidir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERSİZ OLMASININ SONUÇLARI

Tahliye taahhütnamesinin kanunda belirtilen şartlara uygun olarak düzenlenmemesi durumunda, mülk sahibinin icra takibi başlatma veya tahliye davası açma hakkı doğmaz.

• Eksik ya da yanlış düzenlenmiş bir taahhütnameye dayanarak açılan tahliye davaları mahkemeler tarafından reddedilebilir.
• Kiracı, geçersiz bir taahhütnameye dayanarak kendisinden tahliye talep edilmesi halinde, yazılı deliller sunarak hukuki itirazda bulunabilir.
• Kiraya verenin, kira sözleşmesinin sona ermesi veya kira borcunun ödenmemesi gibi başka hukuki gerekçelere dayanarak tahliye davası açması gerekecektir.

Bu nedenle, mülk sahiplerinin ve kiracıların tahliyeye dair taahhütname düzenlerken hukuki gerekliliklere uygun hareket etmeleri ve süreci dikkatle yürütmeleri büyük önem taşımaktadır.

Tahliye taahhütnamesinin hukuki geçerliliğini kaybetmemesi için şu hususlara dikkat edilmelidir:

• Belgenin imza tarihi, kira sözleşmesi tarihinden sonra olmalıdır.
• Kiracı taşınmazı teslim aldıktan sonra özgür iradesiyle taahhütnameyi imzalamalıdır.
• Düzenleme ve tahliye tarihleri açıkça yazılmalıdır.
• Kiracı, baskı altında kalmadan imza attığını ispat edebilmelidir.