TAPU KAYDINDA BULUNAN ŞERH VE BEYANLARIN HUKUKİ NİTELİĞİ

TAPU KAYDINDA ŞERH VE BEYAN BULUNMASININ TAŞINMAZA ETKİSİ

Taşınmaz mülkiyeti, hukuk sistemlerinde özel bir düzenlemeye tabi olup, bu mülkiyetin devri ve diğer hukuki durumlarının belirlenmesinde tapu kaydının önemi büyüktür. Tapu kaydı, taşınmazın mülkiyetinin ve taşınmaz üzerindeki diğer ayni hakların hukuki geçerliliğini temin eden bir belgedir. Ancak, taşınmazların tapu kaydında yer alan sadece mülkiyet bilgileri değil, aynı zamanda şerh ve beyanlar da büyük bir hukuki etkiye sahiptir. Tapu kaydında bulunan şerh ve beyanlar; taşınmazların üzerinde bulunan haklar, yükümlülükler veya diğer önemli durumları üçüncü şahıslara karşı ilan etmek amacıyla tapu kaydına eklenen açıklamalardır.

• Tapu Kaydında Şerh ve Beyan Kavramlarının Tanımları

Tapu kaydında bulunan şerh, taşınmazın tapu kaydına eklenen, taşınmazın hukuki durumunu veya üzerine konulmuş bir hakkı, yükümlülüğü belirten resmi bir açıklamadır. Şerhler, taşınmazın üzerindeki bir hakka dair bir durumu ilan etmek amacıyla yapılır ve taşınmazın gelecekteki işlemlerine etki eder.

Tapu kaydında bulunan beyan ise, bir taşınmazla ilgili olarak malik veya ilgililer tarafından yapılan, taşınmazın üzerinde bulunan bir durumu beyan etmek amacıyla tapu kaydına işlenen açıklamadır. Beyanlar, taşınmazın üzerinde hukuki anlamda bir sonuç doğurup doğurmayacağına bakılmaksızın bir durumun 3.kişilere bildirilmesine ilişkin kayıtlardır. Tapu kaydında bulunan beyanlar, kurucu nitelikten daha çok açıklayıcı nitelikte kayıtlardır.

• Tapu Kaydında Bulunan Şerh ve Beyanların Hukuki Etkileri

Tapu kaydında şerh ve beyan bulunması, taşınmazın hukuki durumunu belirleyen önemli unsurlar olup, taşınmazın üzerindeki hakların ve yükümlülüklerin izlenmesine ve belirlenmesine olanak tanır. Tapu kaydında bulunan şerh ve beyanların taşınmaz üzerindeki etkisi, bu kayıtların üçüncü kişilere karşı taşıdığı hukuki sonuçlarla bağlantılıdır.

1. Üçüncü Kişilere Karşı Etki: Tapu kaydına işlenen şerh ve beyanlar, yalnızca taşınmazın maliklerine değil, aynı zamanda üçüncü kişilere karşı da geçerli olur. Türk Medeni Kanunu’na göre, tapu kaydında yer alan şerhler ve beyanlar, bu kayıtlara dayalı işlemler yapan kişiler için bağlayıcıdır.
2. Taşınmazın Hukuki Statüsünün Belirlenmesi: Şerh ve beyanlar, taşınmazın üzerindeki hakların ve yükümlülüklerin belirlenmesini sağlar. Örneğin, taşınmazda bir irtifak hakkı bulunması durumunda, bu hak tapu kaydına işlenen bir şerh ile ilan edilir. Böylece, taşınmazın sahibi, irtifak hakkının varlığından haberdar olur. Benzer şekilde, tapu kaydına işlenen bir kira sözleşmesi beyanı, taşınmazın kiracısının haklarını güvence altına alır ve 3. kişilere karşı koruma sağlar.
3. Hukuki Güvence Sağlama: Şerhler ve beyanlar, taşınmazların üzerindeki mevcut durumları, herhangi bir belirsizlik olmaksızın kamuya ilan eder. Bu durum, taşınmazla ilgili olarak yapılacak işlemlerde taraflar arasında anlaşmazlıkların önlenmesine yardımcı olur. Örneğin, taşınmaz üzerinde haciz şerhi bulunan bir malikin bu taşınmazı satması durumunda, alıcı, tapu kaydındaki haciz şerhinden haberdar olur ve hacizli taşınmazla ilgili işlem yapmaktan kaçınabilir.
4. Taşınmazın Kullanımına Etkisi: Beyanlar, taşınmazın üzerinde mevcut bir durumu ifade etse de üçüncü kişiler açısından bağlayıcılık taşır. Bununla birlikte, beyanlar taraflar arasındaki sözleşme ilişkilerini ve taşınmazın kullanım şartlarını da düzenleyebilir.

Tapu kaydında bulunan şerh ve beyanlar, taşınmazların hukuki durumunu belirleyen, taşınmaz üzerindeki hakların ve yükümlülüklerin izlenmesine olanak tanıyan ve üçüncü kişilere karşı geçerli olan önemli kayıtlardır. Tapu kaydında bulunan şerhler, taşınmazların mevcut durumunu hukuki olarak ilan ederken, beyanlar taraflar arasındaki anlaşmazlıkların önlenmesine ve taşınmazın kullanımına dair belirli koşulların açıklığa kavuşturulmasına olanak sağlar.

Tapu kaydında yer alan bu şerh ve beyanlar, taşınmazla ilgili işlemlerin güvenli ve şeffaf bir şekilde gerçekleştirilmesine olanak tanır. Bu bağlamda, şerh ve beyanların doğru ve güncel bir şekilde kaydedilmesi, taşınmazlarla ilgili olası hukuki ihtilafların önlenmesi ve tarafların haklarının korunması açısından kritik bir öneme sahiptir.

TAPUDA ŞERHLİ TAŞINMAZIN SATIŞI MÜMKÜN MÜDÜR?

Tapu kaydında bulunan şerh ve beyanlar, taşınmazın üzerinde bulunan haklar ve yükümlülükler hakkında önemli bilgiler içermektedir. Bu nedenle, tapuda şerhli taşınmazın satışı veya devri sürecinde bu kayıtların detaylı bir şekilde incelenmesi büyük önem taşımaktadır. Tapuda şerhli taşınmaz satışı mümkün olmakla birlikte, şerhin niteliğine bağlı olarak satış işlemi hukuki veya idari kısıtlamalara tabi olabilir.

Tapu kaydındaki şerhler, taşınmaz üzerinde üçüncü kişilere tanınan hakları veya taşınmaz sahibinin belli yükümlülüklere tabi olduğunu gösteren kayıtlardır. Şerhlerin niteliğine göre taşınmazın satışı farklı şekillerde etkilenebilir:

1. Satışa Kesin Engel Teşkil Eden Şerhler: Bazı şerhler, taşınmazın satışını tamamen engeller. Örneğin, mahkeme kararıyla konulan “satılamaz” şerhi, taşınmazın herhangi bir şekilde devrini hukuken imkânsız hale getirir. Bu tür şerhler genellikle ihtiyati tedbir kararları, aile konutu şerhi veya kamulaştırma işlemleriyle ilgili olur.
2. Satışın İzne Tabi Olduğu Durumlar: Bazı şerhler, taşınmazın satışı için belirli kurum veya kuruluşlardan onay alınmasını gerektirebilir. Örneğin, Organize Sanayi Bölgesi (OSB) içinde yer alan bir taşınmazın satışı, ilgili OSB Müdürlüğü’nün iznine tabi olabilir. Benzer şekilde, miras kalan taşınmazların muris muvazaası gibi durumlarda mirasçılar arasında satış veya devri belirli hukuki süreçlere bağlı olabilir.
3. Satışa Doğrudan Engel Olmayan Ancak Taşınmazın Değerini Etkileyen Şerhler: Taşınmaz üzerindeki bazı şerhler, satışa doğrudan engel teşkil etmese de taşınmazın değerini düşürebilir veya alıcı açısından bazı riskler doğurabilir. Örneğin, imar planı değişikliği nedeniyle tapuya işlenen bir imar şerhi, taşınmazın yüzölçümünde küçülmeye neden olabilir. Bu durum, alıcı açısından taşınmazın kullanım amacına uygun olup olmadığını değerlendirmeyi gerektirir.
4. Satış Sonrasında Hukuki Sorunlara Yol Açabilecek Şerhler: İpotek veya haciz gibi şerhler taşınmazın satışını doğrudan engellemez; ancak, taşınmazı satın alan kişi, bu tür şerhlerden kaynaklanan hukuki ve mali yükümlülüklerle karşı karşıya kalabilir. Örneğin, ipotekli bir taşınmaz satın alındığında, ipoteğe konu borç ödenmezse alacaklı taraf taşınmazın cebri satışını talep edebilir. Benzer şekilde, haciz şerhi bulunan bir taşınmazın devri mümkün olsa da, borç tahsil edilmediği takdirde taşınmazın icra yoluyla satılması söz konusu olabilir.

Tapuda şerhli taşınmazların satışı mümkündür; ancak, şerhin niteliğine bağlı olarak satış süreci çeşitli hukuki ve idari kısıtlamalara tabi olabilir. Bazı şerhler tapuda şerhli taşınmazın devrini tamamen engellerken, bazıları satış işlemini belirli kurumların onayına bağlayabilir veya taşınmazın değerini etkileyebilir.

TAPU KAYDINDA BULUNAN ŞERH VE BEYANLARIN KALDIRILMASI MÜMKÜN MÜDÜR?

Tapu kaydında bulunan şerh ve beyanlar, hukuki niteliğine bağlı olarak kalıcı, geçici veya açıklayıcı olabilir. Bazı durumlarda, tapu kaydındaki şerhlerin veya beyanların kaldırılması veya değiştirilmesi gerekebilir. Bu tür işlemler, ilgili mevzuat çerçevesinde belirlenen resmi prosedürler dahilinde gerçekleştirilir ve tapu sicil müdürlüğüne başvuru yapılmasını gerektirir. Tapu kaydında şerh ve beyanların kaldırılması, ilgili şerhin niteliğine ve dayandığı hukuki sebebe bağlıdır:

1. Süresi Dolan veya Tarafların Talebiyle Kaldırılabilecek Şerhler: Belirli bir süre için konulmuş olan şerhler, sürenin sona ermesiyle birlikte kaldırılabilir. Örneğin, tapu kaydında şerh edilen bir kira sözleşmesi, süresi dolduğunda resen (kendiliğinden) kaldırılabileceği gibi, tarafların ortak talebiyle de tapu müdürlüğü tarafından silinebilir.
2. Mahkeme veya İdari Karar ile Kaldırılabilecek Şerhler: Bazı şerh ve beyanların kaldırılması, yalnızca mahkeme kararı veya ilgili idari makamların onayı ile mümkündür. Örneğin taşınmazın cins değişikliği ile ilgili beyanlar, ancak ilgili belediye veya kadastro müdürlüğünden alınacak resmi proje ve mahkeme kararlarıyla değiştirilebilir.
3. Açıklayıcı Nitelikteki Şerhler ve Beyanlar: Açıklayıcı şerhler, taşınmazın hukuki durumunu belirtmek amacıyla konulduğundan, taşınmazın durumunda değişiklik olmadığı sürece kaldırılamaz. Örneğin; imar düzenlemesine ilişkin şerhler, taşınmazın imar planında yapılan değişiklikleri göstermek amacıyla konulur ve belediye veya ilgili idari birimler tarafından kaldırılmadıkça tapu kaydında kalır. İrtifak haklarına ilişkin şerhler, taşınmaz üzerinde üçüncü şahıslar lehine konulmuş olup, yalnızca irtifak hakkı sona erdiğinde veya taraflar arasında yapılan hukuki işlemler sonucunda kaldırılabilir.

Tapu Kaydında Bulunan Şerh ve Beyanların Kaldırılması Süreci

Tapu kaydında bulunan bir şerhin veya beyanın kaldırılması için izlenmesi gereken temel adımlar şunlardır:

1. Gerekli Belgelerin Hazırlanması: Şerhin niteliğine bağlı olarak, mahkeme kararı, ilgili idari kurumdan alınan resmi yazılar veya tarafların anlaşmasına dair belgeler temin edilmelidir.
2. Tapu Sicil Müdürlüğüne Başvuru Yapılması: Şerhin kaldırılması için taşınmaz sahibi veya yetkili kişi, gerekli belgelerle birlikte tapu sicil müdürlüğüne başvuruda bulunmalıdır.
3. Resmi İnceleme ve Onay Süreci: Tapu sicil müdürlüğü, sunulan belgeleri inceleyerek şerhin kaldırılmasına ilişkin hukuki koşulların sağlanıp sağlanmadığını değerlendirir.
4. Şerhin Tapu Kaydından Silinmesi: Onay verilmesi durumunda, ilgili şerh veya beyan tapu kaydından resmen kaldırılır.

Tapu kaydında bulunan şerh ve beyanların kaldırılması, şerhin türüne ve dayandığı hukuki sebebe bağlıdır. Süresi dolan veya tarafların talebiyle kaldırılabilecek şerhler kolaylıkla silinebilirken, bazı şerhlerin kaldırılması için mahkeme veya idari makam kararı gereklidir. Açıklayıcı nitelikteki bazı şerhler ise taşınmazın durumuyla doğrudan bağlantılı olduğu için tarafların talebi üzerine kaldırılamaz. Bu nedenle, şerhli taşınmaz alım ve satım sürecinde tapu kayıtlarının detaylı incelenmesi ve gerekli resmi işlemlerin zamanında gerçekleştirilmesi büyük önem taşımaktadır.

TAŞINMAZ SATIN ALMADAN ÖNCE TAPU KAYDI İNCELEMESİ YAPMANIN ÖNEMİ

Bir taşınmaz satın alırken en kritik adımlardan biri, kapsamlı bir tapu kaydı incelemesi yapmaktır. Tapu kaydı incelemesi, taşınmazın mülkiyet durumu, üzerinde bulunan haklar, kısıtlamalar ve diğer hukuki yükümlülüklerin belirlenmesini sağlayan bir süreçtir. Tapu kaydı incelemesi, alıcının taşınmazı satın almadan önce olası riskleri görmesini ve bilinçli bir yatırım yapmasını sağlar.

1. Tapu Kaydı Araştırması Neden Önemlidir?

Tapu kayıtlarının incelenmesi birkaç önemli sebepten dolayı gereklidir:

a) Satış veya Mülkiyet Hakkını Sınırlandıran Unsurların Tespiti

Tapu kaydı incelemesi, taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkını kısıtlayan veya satışa engel teşkil eden şerhlerin ve beyanların olup olmadığını tespit etmeye yardımcı olur. Bu tür kısıtlamalar, alıcının mülk üzerindeki haklarını sınırlayabilir ya da taşınmazın değerini düşürebilir. Hatta alıcının satış işleminden sonra taşınmazı kaybetmesine bile sebep olabilir. Bu sebeple tapu kaydı incelemesi yaparak taşınmazın hukuki durumunu ve değerini etkileyecek ve kısıtlayacak şerh ve beyanların tespit edilmesi büyük önem arz etmektedir.

b) Dolandırıcılığa Karşı Koruma

Tapu kaydı incelemesi, taşınmazın gerçekten satıcıya ait olup olmadığını ve üzerinde başka bir hak sahibi bulunup bulunmadığını belirlemek için kritik bir öneme sahiptir. Ne yazık ki, mülkiyet hakkına sahip olmayan kişilerin taşınmaz satışı yapmaya çalıştığı dolandırıcılık vakaları yaşanabilmektedir. Tapu kaydı araştırması yapılarak, satıcının gerçekten taşınmazın sahibi olup olmadığı doğrulanabilir ve alıcılar hukuki güvence altına alınabilir.

c) Tapu Kaydındaki Bilgilerin Doğrulanması

Alıcı, satın aldığı taşınmazın yüz ölçümü, kullanım amacı ve imar durumu gibi özelliklerinin tapu kaydı ile uyumlu olup olmadığını da kontrol etmelidir. Örneğin, satın alınan taşınmazın yüz ölçümü ile tapuda kayıtlı olan arasında farklılık olabilir. Tapu kaydında imar şerhi bulunuyorsa, taşınmazın kullanım amacında değişiklik olabilir (örneğin, tarla vasfındaki bir arazinin imar planı nedeniyle konut alanına dönüştürülmesi). Taşınmaz üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti gibi yapı kayıt durumlarının kontrol edilmesi gerekir.

Bu gibi durumlar, satın alma kararını etkileyebilir ve alıcının ödediği bedele karşılık gerçekten ne aldığı konusunda netlik sağlar.

2. Tapu Kaydı Araştırması Nasıl Yapılır?

Tapu kaydı araştırması için aşağıdaki adımlar izlenmelidir:

1. Tapu Sicil Müdürlüğü’nden Güncel Tapu Kaydının Temini: Tapu sahibi veya yetkilendirilmiş kişi, ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvurarak taşınmazın güncel tapu kaydını almalıdır.
2. Tapu Kaydındaki Şerh ve Beyanların Kontrol Edilmesi: Tapu üzerinde haciz, ipotek, irtifak hakkı, şufa hakkı (ön alım hakkı) gibi sınırlamalar olup olmadığı detaylı şekilde incelenmelidir.
3. İlgili Belediye ve Kurumlarla İmar ve Kullanım Durumunun Kontrolü: Tapu kaydı incelendikten sonra, taşınmazın imar durumu, yapı kayıt belgesi ve ruhsat bilgileri için ilgili belediyeye başvurulmalıdır. Eğer taşınmaz tarla veya arazi niteliğindeyse, Tarım ve Orman Bakanlığı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya diğer ilgili kurumlarla görüşülerek taşınmazın tarım arazisi olarak kullanılıp kullanılamayacağı veya yapılaşmaya açık olup olmadığı öğrenilmelidir.
4. Gerekli Belgelerin Hazırlanması ve Hukuki Danışmanlık Alınması: Tapu kaydında hukuki açıdan belirsizlikler varsa, bir gayrimenkul hukuku avukatından danışmanlık almak faydalı olacaktır.

Her ne kadar tapu kaydı araştırması ek zaman ve maliyet gerektirse de, yatırımın güvenliği ve uzun vadede doğabilecek hukuki sorunların önlenmesi açısından büyük bir önem taşır. Taşınmaz satın alma sürecinde doğru adımları atmak, alıcının karşılaşabileceği olası riskleri en aza indirerek güvenli bir yatırım yapmasını sağlar.

EN ÇOK KARŞILAŞILAN ŞERH VE BEYAN ÖRNEKLERİ

Tapu kayıtlarında en çok karşılaşılan şerh ve beyan örneklerini açıklamaları ile birlikte yol gösterici olması bakımından aşağıda paylaşıyoruz. Ancak önemle belirtmek isteriz ki her taşınmazın niteliği ve özelliği ayrı olup, tapu kaydında şerh olması ve taşınmaz üzerinde beyan bulunması her taşınmazın özellikleri göz önüne alınarak uzman bir tapu avukatı tarafından değerlendirilmeli ve hukuki destek almadan şerhli taşınmaz satışı gerçekleştirilmemelidir. Aksi takdirde alıcılar taşınmazın kaybına kadar gidebilecek sorunlarla karşılaşabilirler.

•  MÜLKİYETİ DAVALIDIR ŞERHİ

İpoteğe konu taşınmaz kaydında, “mülkiyetine yönelik dava” olduğuna ilişkin tapuda şerh bulunması halinde, davanın sonunda o taşınmazın malikleri, ipotekli taşınmazın alanı, hisse oranları değişebileceğinden dolayı satın alınması sakıncalıdır.

• SATIŞA ARZ ŞERHİ (150/C)

Bir taşınmaz üzerinde bulunan “satışa arz şerhi”, yapılan icra takibi sonucunda o taşınmazın icrai yoldan satışının yapılması aşamasına gelindiği hususunun 3.kişilerin bilgisine sunmak için konulan şerhtir. İşbu satış icra borcundan kaynaklı olabileceği gibi izale-i şuyu gibi bir dava sonucunda da taşınmazın satışını istenmiş olabilir.

• LEHİNE DAİMİ TASARRUF HAKKI ŞERHİ

Daimi tasarruf hakkının taşınmaz lehine olması nedeniyle, taşınmazın satın alınmasında bir sorun bulunmamaktadır. Taşınmaz üzerinde beyan olarak açıklayıcı niteliktedir. Şerhli taşınmaz satışı sorun olmayacaktır.

• ALEYHİNE DAİMİ TASARRUF HAKKI ŞERHİ

Daimi tasarruf hakkı şerhi, bir taşınmazda malik haricinde 3.bir kişiye (özel veya kamu) o taşınmazın bir kısmı hakkında tasarruf hakkı tanıyan bir şerh olup, bu şerhten kaynaklanan haktan dolayı taşınmazın değerinde /satış kabiliyetinde azalma olup olmayacağı hususunun tespit ettirilmesinin akabinde taşınmazın satın alınması değerlendirilmelidir.

• MÜRUR (GEÇİT) HAKKI

Mürur (geçit) hakkı, komşu taşınmazlar arasında, genel yola çıkmak için yeterli bulunmayan taşınmaz lehine, diğer komşu taşınmaz sınırları üzerinde, genel yola ulaşmak için bir geçit yolu tanınması olup, tapuda şerh olarak bulunan mürur (geçit) hakkının kurulu bulunduğu taşınmazın satın alınmasında bir sakınca yoktur.

• MALİYE HAZİNESİ LEHİNE ARZİ İRTİFAK HAKKI 

İrtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde bir kullanma veya yararlanmaya rıza göstermeyi gerektiren ve diğer bir taşınmaz veya kişi yararına ayni hak olarak kurulan işlemdir. İrtifak hakkı bir taşınmaz (Maliye Hazinesine ait) lehine kurulmuş ise, işbu irtifak hakkı arzi irtifak hakkı olup, bu hakka konu olan alandan yararlanma hakkı Hazineye aittir. Bu hakkın tanındığı alana göre, taşınmazın değerini olumsuz yönde etkileyip etkilemediği konusunda değerlendirme yapılmalıdır.

• BELEDİYE KATILIM PAYI ŞERHİ 

Satışa konu taşınmaza ilişkin, yol, kanalizasyon ve su tesislerine ilişkin Belediye tarafından belirlenen harcama tutarlarının belirlenen harcama tutarlarının ödenmemesi halinde, belediyelerin bildirimi ile taşınmazın tapu kaydına “belediye katılım payı şerhi” işlenir ve katılım payı ve faizi ödenmedikçe taşınmazın devri (intikali) geçekleştirilmez.

•  SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ 

Taşınmazın, evvelce belirlenmiş koşullar ve bedel ile 3. bir kimseye satılmasının vaad edildiğini gösterir. Tapu kaydında şerh olarak satış vaadi bulunması durumunda taşınmazın başkasına satılması sorun yaratacaktır.

• “KAMUYA TAHSİSLİDİR”/“KAMU YARARINA TAHSİSLİDİR” ŞERHİ 

Satışa konu taşınmaz kaydı üzerinde “kamuya tahsislidir” veya “kamu yararına tahsislidir” şeklinde tapuda şerh bulunması ve söz konusu şerhin taşınmazın tamamını kapsaması durumunda taşınmaz satın alınmamalıdır.

Zira, kamu yararına tahsisli bulunan bir taşınmazın satış kabiliyeti mümkün bulunmamaktadır. Ancak, taşınmazın küçük/önemsiz bir bölümü (örneğin taşınmazın kenarında yola terk edilecek bir bölüm bulunması vb.) için söz konusu şerhin konulmuş olması durumunda, ekspertiz incelemesi yaptırılarak kamuya tahsisli bulunan alanın gayrimenkulün değerini ve satış kabiliyetini olumsuz yönde etkileyip etkilemeyeceği hususlarının tespitinin akabinde değerlendirme yapılmalıdır.

• KAMULAŞTIRMA ŞERHİ (2942 SAYILI KANUN’UN 7. MADDESİ)

Kamulaştırma; kamu yararının gereği olarak ve kamu gücüne dayanılarak, kamu malları arasına katmak veya bir kamu hizmetinin görülmesine ve yürütülmesine tahsis edilmek üzere idarenin karşılığını peşin ödeyerek malikin muvafakatine bakmaksızın tek yanlı bir tasarrufla gayrimenkulü iktisap etmesidir.

Kamulaştırma Kanunu’nun 7. maddesi, kamulaştırmanın oluşturulması aşamasında kamulaştırılacak veya bu yolla üzerinde irtifak hakkı kurulacak gayrimenkulün sınırını, yüzölçümünü ve diğer nitelikleri gösterir ölçekli planın yapılmasını, tapu kaydına göre sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerinin araştırılarak belgelere bağlanması suretiyle tespitini öngörmektedir.

Söz konusu maddede, kamulaştırma işlemleri başlayan taşınmaz üzerine 7. maddeye ilişkin şerh işlenmektedir. Kamulaştırma işlemlerine devam edilmediği durumlarda şerhin 6 ay içinde tapu müdürlüğünce silinmesi gerekmektedir, ancak uygulamada tapu müdürlükleri bu şerhi kendiliğinden (re’sen) silmemektedir. Satış işlemlerine devam etmek için geçerliliği kalmayan şerhin taşınmaz maliki tarafından silinmesinin sağlanması uygun olacaktır.

• İNTİFA HAKKI

İntifa hakkı, tam mülkiyetten sonra sahibine en geniş yetkiyi veren ayni haktır. Tam mülkiyet kuru mülkiyet ve intifa hakkının birleşiminden oluşmaktadır. Yani devir ve temlik hakkı ile her türlü tasarruf hakkı veren kuru mülkiyet hakkı ile kullanma ve gelirlerini elde etme hakkı veren intifa hakkı birleştiğinde tam mülkiyet meydana gelmektedir. İntifa hakkının dayanağı Medeni Kanun’dur. Emlak Vergisi Yasasına göre kuru mülkiyet taşınmazın 1/3 değerini, intifa hakkı ise 2/3 değerini karşılamaktadır.

Üzerinde intifa hakkı bulunan bir taşınmazın satın alınması halinde, taşınmazın icra kanalı ile satışında taşınmaz intifa hakkı ile yükümlü olarak satılacak ve yeni malik intifa hakkı sahibine karşı intifanın terkinini talep edemeyecektir. Bu husus taşınmazın satışını doğrudan olumsuz etkileyebilecek ve değerini düşürebilecek bir unsurdur.

• TAŞINMAZ MALIN TAMAMININ ORMAN TAHDİT VEYA ORMAN KADASTRO SINIRI İÇİNDE KALDIĞI”NA DAİR ŞERH

İpoteğe konu taşınmaz kaydında “taşınmazın orman tahdit veya orman kadastro sınırı içinde kaldığı“ şeklinde şerh bulunması halinde; İdare tarafından ipoteğe konu taşınmazın orman tahdit/orman kadastro sınırı içinde kaldığından bahisle, tapu iptali davası açılarak, orman niteliği ile Hazine adına tescili talebinde bulunulacaktır.

• AİLE KONUTU ŞERHİ 

Aile Konutu şerhi bulunan bir konut satın alınacak ise satıcının eşinden “muvafakatname” alınması gerekmektedir. Aile konutu şerhi ile satın alınan bir taşınmaz eş muvafakati alınmadan satın alındıysa tapu iptal davasına konu olabilir. Aile konutu şerhi kaldırılmadan veya eş muvafakati alınmadan taşınmaz satın alınmamalıdır.

• KOMŞU PARSELE TECAVÜZ (TAŞKIN İNŞAAT) ŞERHİ

TMK md. 725 gereğince; bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Taşınmaz üzerinde beyan olarak açıklayıcı niteliktedir.

Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

Yargıtaya göre “Taşkın yapı malikinin iyiniyetli olması, imar durumuna göre ifrazın mümkün olması, ifraz halinde arsa malikinin uğrayacağı zarar ile taşkın yapı malikinin elde edeceği yarar arasında aşırı bir farkın bulunmaması halinde, taşkın yapı maliki uygun bir bedel karşılığında temliken tescil davası ile taşkın kısmın mülkiyetini veya üzerine bir irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir. ”

Taşkın inşaatın bitişik parsele tecavüz oranı ve bu alanın büyüklüğüne göre taşan kısım ile ilgili olarak yıkım kararı çıkabileceği gibi, taşılan alanın bedeli ödenerek sorun çözümlenebilir.

• İRTİFAK HAKKI ŞERHİ 

Üçüncü bir kişinin (şahsi hak) veya komşu taşınmazın (arzi hak),  taşınmazdan yararlanmasına olanak veren haklar olup, bu şerhin bulunduğu bir taşınmazın satışında hukuki bir engel bulunmamaktadır. Ancak bu şerhi taşıyan taşınmazın teminat niteliğini ve satış kabiliyetinin nasıl etkileneceğinin, yararlanma hakkının (irtifak hakkı) sınırları dikkate alınarak değerlendirilmesi gerekir.

• VAKIF ŞERHİ

Vakıflar Kanunu’ndaki düzenlemelerden de anlaşıldığı üzere; taviz bedelinin tamamı ödenerek vakıf şerhi sicilden terkin edilmedikçe taşınmaz üzerindeki temliki tasarruflar tapu dairelerince tescil olunmayacaktır.

Ayrıca sicildeki şerh taviz bedelinin henüz ödenmediği anlamına gelmektedir. Taviz bedeli ise; bir kısım vakıf taşınmazlarının mülkiyetinin mutasarrıflara geçirilmesi karşılığı alınan bedeldir. Taviz bedelinin hesaplanmasında; ortaklığın giderilmesi veya cebri icra yoluyla satılanlarda satış bedeli, kamulaştırmalarda ise kamulaştırma bedeli esas alınır.

•  “DEVRALAN, DEVREDEN İDARENİN İZNİ OLMADAN BAŞKA BİR KAMUSAL AMAÇLA KULLANAMAZ AKSİ TAKDİRDE DEVREDEN İDARE 23. MADDE UYARINCA TAŞINMAZ MALİ GERİ ALIR” BEYANI

Kamu tüzel kişilerinin ve kurumlarının sahip oldukları taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakları diğer bir kamu tüzel kişisi veya kurumu tarafından kamulaştırılamaz. Ancak izlenecek farklı bir prosedür ile bir idareye ait malın diğer bir idareye devri mümkündür. Bir idareye ait taşınmaz malın diğer bir idareye devri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 30. Maddesinde düzenlenmiştir.

İlgili maddeye uygun bir şekilde devir alınan taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve devir amacı veya DEVREDEN İDARENİN İZNİ DIŞINDA BAŞKACA BİR KAMUSAL AMAÇLA KULLANILAMAZ. Aksi takdirde devreden idare, 23 üncü Madde uyarınca taşınmaz malı geri alabilir. Bu husus tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh verilir.

•  “775 SAYILI GECEKONDU KORUMA BÖLGESİ YASASI” ŞERHİ

Bu şerhin yasal dayanağı 775 sayılı Gecekondu Yasasının 34. maddesidir. Yasa maddesi “TAHSİS AMACINA AYKIRI DAVRANIŞLARIN ÖNLENMESİ” başlıklı olup;

“MADDE 34 – Bu Kanun hükümlerine göre belediyelerce tahsis olunan arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde yapılan bina ile meydana gelen taşınmaz mallar, tahsis tarihinden itibaren 10 yıl süre içinde:

1. a) Devir ve temlik olunamaz.
2. b) Rehin ve diğer ayni haklarla takyidedilemez.
3. c) Satış vâ’di sözleşmesine konu teşkil edemez.
4. d) Taksim ve satış suretiyle şüyuun giderilmesi talebine konu olamaz.
5. e) Haczedilemez ve işgal olunamaz.

Ancak, (e) fıkrası hükmü mahfuz kalmak şartiyle, ölüm, emeklilik, görev nakli ve Türkiye Emlâk Kredi Bankasının veya konut kredisi veren diğer kuruluşların ipotekli alacaklarından dolayı yapılacak satış ve işlemler bu kayıtlara bağlı değildir.”

Bu yasaya göre verilen taşınmazların tapu kaydı üzerine “775 sayılı yasaya göre takyitlidir” belirtmesi konur. Bu belirtmenin anlamı, o taşınmazın, tahsis tarihinden itibaren 10 yıl müddetle hiç bir şekilde devir ve temlike konu olamayacağı ve ayrıca üzerinde sınırlı ayni hak dahil hiç bir hak tesis edilemeyeceğidir .

• YÖNETİM PLANI VE YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİ ŞERHLERİ

Taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücretleri ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Bu şerhler hukuken satışa engel olmayıp, taşınmazın satış kabiliyetini olumsuz yönde etkilemez. Taşınmaz üzerinde beyan olarak bulunması açıklayıcı niteliktedir. Şerhli taşınmaz satışı hukuki bir sorun yaratmayacaktır.

• OTOPARK ŞERHİ

Gayrimenkule ait otopark bulunduğunu gösterir. Bu şerh hukuken satışa engel olmayıp, gayrimenkulün satış kabiliyetini olumsuz yönde etkilemez. Şerhli taşınmaz satışı herhangi bir sorun yaratmaz.

•  MÜŞTEREK MEDHAL

Taşınmazın, sosyal tesis, ticari mahal, yüzme havuzu, tenis kortu, ısı merkezi gibi yerlerinin ortaklaşa kullanıma ayrılmasıdır. Taşınmaz üzerinde beyan olarak bulunması hukuken satışa engel değildir ve taşınmazın satış kabiliyetini olumsuz yönde etkilemez. Şerhli taşınmaz satışı hukuki bir sorun yaratmayacaktır.

• TEDAŞ/BEDAŞ/AYEDAŞ/TEK/İETT/İGDAŞ/vb. KAMU KURUM VE KURULUŞLARI LEHİNE KONULAN KİRA VE İRTİFAK HAKLARI

TEDAŞ, BEDAŞ, TEK, AYEDAŞ, İSKİ, İETT, İGDAŞ v.b. kamu kurum ve kuruluşları lehine kurulu kira ve irtifak hakkı şerhleri genellikle bu kurum ve kuruluşların verecekleri kamu hizmetlerinin ifasını sağlamak için konulurlar. Bu şerhler hukuken satışa engel değildirler.

• KAYNAK HAKKI

Başkasının arazisi üzerinde bulunan kaynak üzerindeki irtifak hakkı, hak sahibine yalnızca bu kaynaktan yararlanma hakkı vermektedir. Tapuda şerh olarak kaynak hakkı şerhi bulunması taşınmazın satış kabiliyetini düşürmez. Şerhli taşınmaz satışı hukuki bir sorun yaratmayacaktır.

• ASKERİ YASAK – ASKERİ GÜVENLİK BÖLGESİ

Yurt savunması bakımından hayati önemi haiz askeri tesisler ve bölgelerin sınırlarının güvenlik ve gizliliğini sağlamak için bunların çevrelerindeki bölgelere, bölgenin önemine göre dereceler verilerek konulan şerhlerdir.

Bu şerhler hukuken satışa engel teşkil etmemekle birlikte; bu şerhi taşıyan taşınmazın bölgenin önemine göre tek taraflı idari tasarruflar ile kamulaştırılmaları ve hatta bedel ödenmeksizin yıktırılmaları mümkündür.

Ayrıca söz konusu taşınmazların kullanımına ilişkin çeşitli (inşaat, hafriyat, tadilat çalışmalarına yasaklama/kısıtlama getirilebileceği, yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere satılamayacağı, kiralanamayacağı) sınırlamalar getirilebileceğinden dolayı, söz konusu şerh, taşınmazın değerini zayıflatıcı nitelik arz etmektedir.

• KÜLTÜR VE TABİAT VARLIKLARINI KORUMA KANUNU KAPSAMINDA İŞLENEN “KÜLTÜR VARLIĞI”, “TABİAT VARLIĞI”, “SİT ALANI”, “KORUMA ALANI” ŞERHLERİ

“Kültür varlıkları”; tarih öncesi ve tarihi devirlere ait bilim, kültür, din ve güzel sanatlarla ilgili bulunan veya tarih öncesi ya da tarihi devirlerde sosyal yaşama konu olmuş bilimsel ve kültürel açıdan özgün değer taşıyan yer üstünde, yer altında veya su altındaki bütün taşınır ve taşınmaz varlıklardır.

“Tabiat varlıkları”; jeolojik devirlerle, tarih öncesi ve tarihî devirlere ait olup ender bulunmaları veya özellikleri ve güzellikleri bakımından korunması gerekli, yer üstünde, yer altında veya su altında bulunan değerlerdir.

“Sit alanı”; tarih öncesinden günümüze kadar gelen çeşitli medeniyetlerin ürünü olup, yaşadıkları devirlerin sosyal, ekonomik, mimarî ve benzeri özelliklerini yansıtan kent ve kent kalıntıları, “kültür varlıklarının yoğun olarak bulunduğu sosyal yaşama konu olmuş veya” önemli tarihî hadiselerin cereyan ettiği yerler ve tespiti yapılmış tabiat özellikleri ile korunması gerekli alanlardır.

“Korunma alanı”; taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının muhafazaları veya tarihî çevre içinde korunmalarında etkinlik taşıyan korunması zorunlu olan alandır.

Bu şerhlere konu olan taşınmazlar kamulaştırmaya tabi olabilecektir.

• KAMU ALACAĞI HACZİ

6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsili Usulü Hakkındaki Kanunun 73.maddesi gereğince haczin kamu alacağı ve vergi borcu dolayısıyla konulmuş olması halinde, mevcut haciz şerhi tapu kütüğünden terkin edilmedikçe taşınmaz devredilemez ve üzerine de ayni bir hak da tesis edilemez. Bu işlemler ancak haczi koyan ilgili makamın muvafakati ile yapılabilir.

Üzerinde amme haczi bulunan taşınmaz maliki tarafından 3. kişilere – ammenin muvafakati olmaksızın satış yapılması mümkün değildir.

• TEDBİR / İHTİYATİ TEDBİR

Tapu kayında şerh olarak tedbir varsa ve malikin gayrimenkul üzerindeki tasarruf yetkisi sınırlandırılmış ise, satış yapılması hukuken mümkün değildir.

Malikin gayrimenkul üzerindeki tasarruf yetkisini sınırlandırmayan nitelikteki tedbir ve/veya ihtiyati tedbir şerhleri ise, hukuken satışa engel olmamakla birlikte, gayrimenkulün mülkiyetini ve/veya gayrimenkulün değerinden alacağını öncelikle alma hakkının kimde olacağını ihtilaflı hale getirdiğinden; şerh kaldırılmadan satış gerçekleştirilmesi risklidir.

• İPOTEK

Gayrimenkul üzerinde daha evvel tesis edilmiş ipotekleri gösterir şerhtir. İpoteğin sicile tescili de, sicilden terkini de kurucu olup, sicilden terkin edilmeyen ipoteğin sona erdiği söylenemeyecektir. İpotekli bir taşınmazda tasarruf önceliği ipotek sahibinde olup taşınmazın ipotekli edinilmesi risklidir.

•  KİRA ŞERHİ

Kira şerhi bir taşınmaz malın maliki ile kiracı arasında düzenlenmiş kira sözleşmesinin tapu kütüğünün şerhler sütununa işlenmesidir (TMK madde 1009). Tapuda kira şerhi bulunduğunda kiracı olarak oturulan evin satılması durumunda kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir. Şerhli taşınmaz satışında kira şerhi dikkate alınmalıdır.

• VEFA HAKKI (GERİ ALIM HAKKI)

Vefa hakkı, genel olarak bir kimsenin sattığı gayrimenkulü sattığı şartlarla müşteriden tekrar satın (geri) alma hakkını saklı tutmasıdır.

Vefa hakkı, taşınmazını satmış olan kişiye yani lehdarına tek taraflı beyanla satmış olduğu bir taşınmazı geri alabilme hakkı vermektedir. Bu hakta yenilik doğuran bir haktır. (MK.736) Bu hakka sahip olan lehdar, belirlenen süre içinde tek taraflı beyanını malike ulaştırmak ve belirlenen geri alım bedelini ödemek kaydıyla geri alım işlemini tek taraflı olarak gerçekleştirebilir. Malik taşınmazın mülkiyetini devretmezse, hak sahibi,  mahkemeye dava açmak suretiyle derhal tapu iptali ve tescil talep edilebilir.

Vefa hakkının 10 yıldan fazla bir süre için tapuya şerhi mümkün değildir. Ancak tapu sicil müdürlüklerinin süresi geçen vefa haklarını resen (kendiliğinden) terkin etmediği görülmektedir. Vefa hakkı şerhinin konulduğu tarihten itibaren 10 yıl geçmişse, şerhin taşınmaz kaydından kaldırttırılması ve akabinde satış yapılması uygun olacaktır.

Üzerinde vefa hakkı bulunan bir taşınmaz yeni maliki tarafından satılabilir, ipotek edilebilir. Taşınmaz ne kadar el değiştirirse değiştirsin vefa hakkı sahibi taşınmazı geri alma hakkını kullandığında taşınmaz vefa hakkı sahibine iade edilmek zorundadır. Böyle bir durumda, şerhten sonra tesis edilmiş ipotek de kaldırılarak, taşınmaz eski malik adına tescil olunur.

• ŞUFA HAKKI (ÖNALIM HAKKI)

Şuf’a, taraflar arasında yapılan bir akitle, taşınmazın malikince sözleşmede belirlenen süreler içinde taşınmazın satılmak istenmesi halinde, bu sözleşme lehdarına öncelikli alım (önalım) hakkı vermektedir. (MK.735) Bu sözleşmeye rağmen malik bu taşınmazı şerhin hukuki sonuçlarını kabul eden 3. kişiye satarsa, şerh lehdarı bu satışı öğrendiği tarihten itibaren 3 ay içinde, her halûkarda satıştan itibaren 2 yıl içinde, şufa hakkını kullanmak suretiyle taşınmazın mülkiyetine sahip olabilir.

• İŞTİRA HAKKI (ALIM HAKKI)

İştira hakkı, lehdarına tek taraflı beyanla bir taşınmazın alıcısı olabilme hakkı veren yenilik doğuran bir haktır. (BK 213 ve MK.736) Bu hakka sahip olan lehdar, belirlenen süre içinde tek taraflı beyanını malike ulaştırmak ve belirlenen alım bedelini ödemek kaydıyla alım işlemini tek taraflı olarak gerçekleştirebilir. Malik taşınmazın mülkiyetini devretmezse mahkemeye dava açmak suretiyle derhal tapu iptali ve tescil talep edilebilir. İştira sözleşmesi noterler tarafından tanzim edilir. Tapu siciline şerh edilmekle 3. şahıslara karşı ileri sürülebilir hale gelir.

İştira hakkı, taşınmazın tedavülüne veya üzerinde ayni ve şahsi hak kurulmasına engel değildir. Bu işlemler için iştira hakkı lehdarının muvafakatine da gerek yoktur. Üzerinde başka kısıtlayıcı şerhler bulunan taşınmazlar da iştira hakkına konu olabilir.

İştira hakkı, kullanılması ile veya hak sahibinin talebi ile sona erer. Ancak, her durumda şerh tesis tarihinden itibaren 10 yıl geçmekle sona erer.

• HACİZ/İHTİYATİ HACİZ

Haciz şerhi; alacaklılarına alacaklarını gayrimenkulün bedelinden öncelikle elde etme hakkı veren şerhtir. Bu şerh hukuken satışa engel değildir. Ancak bu şerhi taşıyan taşınmazın bedelinden alacağını öncelikle elde etme hakkı haciz alacaklısında olduğundan, taşınmazın satış kabiliyeti düşüktür. Bu kaydı taşıyan taşınmaz üzerinde bu şerh kaldırılmadan şerhli taşınmaz satışı yapılması sakıncalıdır.

• İFLAS ŞERHİ 

İflas, iflasına karar verilen bir borçlunun (müflisin), haczedilebilen bütün mal varlığının, cebri icra yoluyla paraya çevrilerek, bundan bilinen bütün alacaklılarının tatmin edilmesini sağlayan toplu bir cebri icra yoludur.

İflasın açılması ile müflisin haczi kabil bütün malları iflas masasına dahil olur. Müflisin masaya giren malları üzerinde mülkiyet hakkının devam etmesine rağmen, bu mallar üzerinde tasarruf yetkisi iflas kararı ile birlikte ortadan kalkar. Bu nedenle müflisin, menkul ve gayrimenkul mallarını satış, trampa, bağışlama yoluyla elden çıkaramaması, rehin irtifak ve diğer haklarla takyit edemez.

İflas ilanı tapu kütüğüne şerh verilmekle birlikte, taşınmaz malikinin taşınmazlar üzerinde tasarrufu mümkün olmayacağından üzerinde iflasa ilişkin tedbir tesis edilmiş bir taşınmazın satın alınması hukuken mümkün değildir.

• KONKORDATO ŞERHİ

Konkordato, borçlarını ödeyemeyecek duruma düşen borçlunun alacaklıları ile anlaşmak suretiyle ve mahkeme kararıyla giriştiği bir tasfiye yöntemidir. İcra ve İflas Kanunu’nun konkordato ile ilgili hükümlerinden faydalanmak isteyen borçlu, icra mahkemesine başvurarak bir konkordato projesi verir. Konkordato ile verilen bu süre, tapu sicil müdürlüğünce tarih ve yevmiye belirtilerek tapu kütüğüne şerh edilir.

Tapuda şerh olarak Konkordato verilen taşınmazların malikince devri ve üzerine hak tesisi mümkün bulunmamaktadır. Borçlu, mahkemenin izni dışında mühlet kararından itibaren rehin tesis edemez, kefil olamaz, taşınmaz ve işletmenin devamlı tesisatını kısmen dahi olsa devredemez ve takyit edemez ve ivazsız tasarruflarda bulunamaz. Aksi halde yapılan işlemler hükümsüzdür. Üzerinde konkordato şerhi nedeniyle tedbir olan bir taşınmazın satışı yukarıda açıklanan nedenlerle mahkeme izin vermediği müddetçe hukuken mümkün değildir.

•  İMAR KANUNU’NA AYKIRI İNŞAAT ŞERHİ 

Taşınmaz kaydında, İmar Kanunu ( md. 32,34 ) hükümlerine aykırı yapıya (ruhsat alınmadan yapıya başlandığı/ruhsat ve eklerine aykırı yapı) ilişkin şerh, hukuken satışa engel olmamakla birlikte, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, Belediye Encümeni İl İdare Kurulu kararının akabinde Belediye veya Valilik tarafından yıktırılabilecek ve yıkım masrafı yapı sahibinden tahsil edilebilecektir.

• SÜKNA (OTURMA) HAKKI

Tapu kaydında şerh olarak bulunan sükna hakkı bulunan bir taşınmazın satışında hukuken herhangi bir engel bulunmamaktadır. Ancak intifa hakkında olduğu gibi, sükna hakkı da sadece tapu sicilinden terkin (hak sahibinin talebi üzerine hakkın tapu sicilinden silinmesi) veya hak sahibinin ölümü ile sona ereceği için sükna hakkı ile takyit edilmiş olan taşınmaz her kim devralırsa bu hakkın varlığını ve sonuçlarını kabul etmiş sayılır.

• MUHDESAT 

1926 yılında yürürlüğe giren Medeni Kanun, belirtilen istisnai durumlar hariç arazinin mülkiyetine sahip olan üzerindeki şeylere de malik olur der. Muhdesat deyimi, taşınmaz mülkiyetinin konusu olan gayrimenkul üzerinde malikinden başkasına ait olan yapıları, ağaçları ve benzeri varlıkları ifade etmektedir.

Tapuda şerhe konu olan hak, sadece muhdesat ya da dikilen şey üzerindedir. Üzerinde bulunduğu arazide direkt olarak bir hak bahşetmez. Medeni Yasanın 722 ile devamı maddelerinde bahsi geçen üzerindeki yapının değerinin arazi değerinden fazla olması ve iyiniyet gibi şartlar varsa, mülkiyetin devri aksi halde muhdesatın değerinin ödenmesi talep edilebilir.

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 19/2 maddesine göre kadastro tespiti sırasında tespiti yapılan taşınmazda başkasına ait muhdesat (bina, ağaçlar vb.) bulunması halinde bunlar tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmektedir. Bu tür belirtmenin varlığı halinde taşınmaz tasarruf edilirken bu haliyle tasarrufa konu olmakta, beyanlardaki kaydın terkini ise hak sahibinin talebi veya mahkeme kararı ile mümkün bulunmaktadır. Lehlerinde muhdesat kaydı bulunan hak sahiplerinin terkine yanaşmaması halinde muhdesat terkini mahkeme kararı ile yapılmaktadır.

Menkul niteliğinde dikilen şeyler (temelli kalmaya elverişli olmayan mevsimlik veya özellikleri itibarı ile belli bir sürenin ürünü olan bitkiler), üzerinde bulunduğu arazinin mülkiyetine girmediğinden bunlar, dikilmeden önceki sahibinin olarak kalmakta ve üzerinde bulunan araziden ayrı olarak satın alınması mümkün bulunmaktadır.

• 5543 SAYILI İSKAN YASASI UYARINCA KISITLAMA ŞERHİ

5543 sayılı İskan Kanunu göçmenlerin, göçebelerin, yerleri kamulaştırılanlar ile milli güvenlik nedeniyle yapılacak iskan çalışmalarını, köylerde fiziksel yerleşimin düzenlenmesine ilişkin uygulamaya esas şartları ve alınacak tedbirleri, iskan edilenlerin hak ve yükümlülüklerini düzenlemekte olup; kanuna göre, verilen taşınmaz malların temlikine, vali ve kaymakamlar yetkilidir.

Anılan Kanunun gereğince, verilen taşınmaz mallar temlik tarihinden itibaren borcun tamamı ödenmeden hiçbir suretle satılamaz, bağışlanamaz, terhin edilemez, tapu kütüğüne satış vaadi şerhi konulamaz ve haczolunamaz. Bu taşınmazların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine bu yönde kayıt düşülür. Tapu kaydında şerh terkin edilmeden taşınmazların devri ve üzerine ayni hak tesisi yapılamaz.

Temlik tarihinden itibaren beşinci yılın sonunda başlamak üzere, borçlandırma bedelinin tamamını ödeyenlerin tapu kaydına yapılan belirtme kaldırılır.

• 3402 SAYILI  KADASTRO KANUNU’NUN 22/1 VE  22/1-A MADDESİ

Kadastro Kanunu’nun 22 nci maddesi uyarınca 2 ayrı durumdan söz edilebilir:

Kadastro Kanunu’nun madde 22/1 fıkrasına dayanılarak tesis edilen beyan ve Kadastro Kanunu’nun madde 22/1-(a) bendine dayanılarak tesis edilen beyan.

Her ikisinde de satışa hukuken engel bir durum olmamakla beraber taşınmaz üzerinde beyan olarak doğurduğu sonuçlar bakımından ikisinin birbirine karıştırılmaması gerekir.

Kadastro Kanunun Evvelce Kadastrosu Yapılan Yerler başlıklı 22.maddesine göre;

“Evvelce tespit, tescil veya sınırlandırma suretiyle kadastro veya tapulaması yapılmış olan yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz. Bu gibi yerler ikinci defa kadastroya tabi tutulmuşsa, ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır ve Türk Medeni Kanununun 1026 ncı maddesine göre işlem yapılır. Süresinde dava açılmadığı takdirde, ikinci defa yapılan kadastro, tapu sicil müdürlüğünce re’sen iptal edilir. Ancak;

1.  Tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritalarının tekrar düzenlenmesi ve tapu sicilinde gerekli düzeltmelerin sağlanması amacıyla tapulama ve kadastro görmüş yerlerde,
2. Daha önce sadece tapu tahriri yapılan veya 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Kanuna göre yenileme yapılacak yerler ile 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine tabi yerlerde,

Birinci fıkra hükmü uygulanmaz.” Der.

a- Kadastro Kanunu’nun madde 22/1 fıkrası;

Taşınmaz üzerinde beyan olarak 22. maddenin 1. fikrasına göre belirtme varsa bu belirtme o taşınmazın ikinci kadastroya tabi olduğunu gösterecektir ki, bu halde bu taşınmazın tapu kaydının yolsuz tescille oluştuğu sonucu çıkacaktır.

İkinci kez kadastro yapılan yerlerde farklı malike ait olduğu tespit edilen (veya öyle görünen) yerlerin olması halinde Türk Medeni Kanunu madde 1026 uyarınca ilgililere tebligat yapılmaktadır. İlgililerin dava açması için 30 gün süre bulunmaktadır. Bu süre içerisinde dava açılmazsa ikinci yapılan kadastro tapu müdürlüğü tarafından resen iptal edilmektedir. Bu nedenle taşınmaz üzerinde bu şerh varsa satışı uygun değildir.

b- Kadastro Kanunu’nun madde 22/1-(a) bendi;

(Kanun sistematiğinin yanlış okunmasından dolayı bu şerh tapu kayıtlarında 22/2 yada 22/2-a kaydı olarak da görülmektedir.)

Kadastro Kanunu madde 22/1-(a)’da yer alan düzenlemenin bir üst fıkrada (madde 22/1’de) anlatılan uygulamanın istisnası olduğu, bu anlamda yukarıda açıkladığımız uygulamaya tabi olmadığı belirtilmektedir. Kadastro müdürlüğü, (a) bendi uyarınca kadastrosu yapılan yerlerde malik değişikliği olmamak kaydıyla yeniden kadastrolama yapıldığı bu nedenle ilgililerine tebligat gönderilmeksizin kadastro ile ilgili tespit edilen sonuç ve tutanakların askıya asılarak ilan edildiği belirtilmektedir.

Kanun’un 22/1-(a) bendine göre yapılan yeniden kadastrolama işleminde mevcut parselde azalma, kayma vb. değişikliklerin çıkma olasılığı bulunmaktadır.

Askı ile ilan edilen tutanakların askı süresinden sonra 30 günlük dava açma süresi mevcuttur.

Şerhli taşınmaz satışında, Kadastro Kanunu madde 22/1 nci fıkra kapsamında olmadığının Kadastrodan alınacak şifahi ve/veya yazılı bilgi ile tespit edilmesi (yazıda ilgili taşınmazın Kadastro Kanunu’nun 22 nci maddesinin 1 nci fıkrasına tabi olmadığı, bu anlamda malik değişikliği yaratmayacağı, yapılan kadastro çalışmasının sadece teknik olarak yeniden kadastrolamaya ihtiyaç duyulduğu için yapıldığı hususlarını içermesi) uygun olur.

Yapılan kadastro çalışmasının Kadastro Kanunu madde 22/1-(a) bendi uyarınca gerçekleşiyorsa, işlemden sonra askı ile ilan edilen tutanakların askı süresinden sonra 30 günlük dava açma süresi mevcuttur. Bu sürenin geçmesi ve kadastro işleminin kesinleşmesinin beklenmesi uygun olacaktır.

Taşınmaz beyanlar hanesinde bahsedilen ve malik değişikliği olmaksızın sadece teknik olarak yeniden kadastrolama yapılan ve Kadastro Kanunu madde 22/1-(a)’ya tabi alanlardan ise, kadastrolama işleminin sonuçlanıp askı ilan ve dava açma süresinin sona ermesinin beklenmesi uygun olur.

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ŞERHİ

Tapuya şerh verilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile taşınmaz malın maliki, taşınmazın belli bir hissesini veya yapılacak binadaki bazı bağımsız bölümleri, inşaattan kendisine kalacak kısımlara karşılık müteahhide devretmeyi vaad etmektedir. Kat karşılığı inşaat hakkı sözleşmesini düzenleme yetkisi noterlere aittir .

Arsa sahibinin ise müteahite karşı

-Ücret ödeme (Her durumda bu borç doğmaz),

-Arsayı teslim etme,

-Sözleşmede belirlenen arsa paylarını devir borcu ulunmaktadır.

Tarafların borçlarını sözleşmeye uygun olarak yerine getirmemeleri, tarafların aczi, sözleşmede yer alan edimlerim hukuki yahut fiili imkansızlık nedeni ile yerine getirilememesi veya sözleşme konusunun fiilen yok olması gibi hallerde sözleşmenin feshi söz konusu olabilir.

Sözleşme feshedildiğinde geriye doğru etki de doğurabilir. Yani kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildikten sonra sözleşme gereği karşılıklı edimlerin yerine getirilmemesi nedeni ile  taraflardan herhangi biri sözleşmenin feshini talep eder ve bu talep kabul edilirse müteahit veya arsa sahibinden sözleşmeye konu  yerden taşınmaz edinen, bu yer üzerinde sınırlı ayni hak sahibi olan kişilerin de mülkiyet ve sınırlı ayni hakları sona erebilir.

• 3402 SAYILI KADASTRO KANUNU 41. MADDE GEREĞİNCE TAPU KAYDINA İŞLENEN ŞERH 

Kadastro Kanunu’nun 41. maddesi der ki:

“Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle geometrik durumları kesinleşmiş olan taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan doğan hatalar, ilgilinin müracaatı veya kadastro müdürlüğünce re’sen düzeltilir. Düzeltme, taşınmaz malikleri ile diğer hak sahiplerine tebliğ olunur. Tebliğ tarihinden başlayan otuz gün içinde düzeltmenin kaldırılması yolunda sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadığı takdirde, yapılan düzeltme kesinleşir.

Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle kesinleşmiş olan taşınmazlarda, değişiklik işlemleri sırasında ortaya çıkan yüzölçümü farklılıklarından, kadastronun dayandığı teknik kurallarda belirtilen hata sınırları içinde kalanların re’sen düzeltilmesine kadastro müdürlükleri yetkilidir.”

Tapu kaydında şerh olarak bu şerhin görüldüğü hallerde, satışa konu taşınmazın ölçü, sınır hesaplamasında değişiklik yapıldığı anlaşılmalıdır. Bu değişikliklere karşı ilgililerin, değişikliğin tebliğden itibaren 30 günlük süre içinde dava açmaları gereklidir. İlgililer dava açmadıklarında yapılan değişiklik kesinleşir.

Düzeltme/değişiklik henüz kesinleşmemiş ise yapılan işlem dava konusu olabileceğinden satış yapılmadan önce taşınmazın işlem öncesi ve sonrası, büyüklüğü, sınırları vs. hususlar karşılaştırılarak yapılan değişikliğe itiraz ile durum eski haline gelse dahi taşınmazın teminat değerinin etkilenip etkilenmeyeceği hesaplanmalı ve değerlendirilmelidir.

• ÖZEL ORMAN

Orman kadastrosu yapılmak suretiyle orman sınırları içine alınmış bir yerin, genel arazi kadastrosu esnasında, orman olduğu dikkate alınmaksızın kadastrosu yapılarak tapu kütüğüne tescili yapılabilir.

Bu durum o yerin orman olma niteliğini ortadan kaldırmaz. Orman idaresi bunun farkına vardığı anda dava açmak suretiyle tapu iptalini sağlayabilmektedir. Ormanlar Maliye Hazinesi adına tapuya tescil edilir. Hiçbir şekilde mülkiyeti şahıslara ait olamaz. Bu nedenle tapunun ve dolayısı ile ipoteğimizin iptali, idare söz konusu durumu fark ederek dava açtığında, söz konusu olacaktır.

• “TÜRK TİCARET KANUNU 128.MADDESİ UYARINCA AYNİ SERMAYE” KONULMA ŞERHİ

TTK.128.Maddesine göre taşınmaz maliki tarafından bir şirket lehine sermaye olarak/sermaye borcu olarak taahhüt edilmesi mümkündür. Bu husus tapuda şerh olarak kayıt edilir.  Tapu kaydında şerh olarak bulunan bu belirtme şerhli taşınmaz satışı için engel teşkil etmemektedir.

TAPU KAYDINDA ŞERH VE BEYANLARIN İNCELENMESİNDE TAPU AVUKATININ ÖNEMİ

Tapu kaydında yer alan şerh ve beyanlar, taşınmazın hukuki statüsü hakkında önemli bilgiler içermekte olup, hem taşınmaz sahibi hem de alıcı açısından kritik bir rol oynamaktadır. Bu kayıtlar, taşınmazın mülkiyet hakkı, kullanım durumu, üçüncü kişilere tanınan haklar ve hukuki kısıtlamalar gibi unsurları içerebilir. Dolayısıyla, tapu kaydında şerh ve beyanların doğru bir şekilde incelenmesi, taşınmaz alım satım sürecinde yaşanabilecek olası hukuki ve mali riskleri önlemek adına büyük önem taşımaktadır.

Tapu kaydındaki şerhlerin ve beyanların detaylı analizi için uzman bir tapu avukatından destek almak, taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesine ve hukuki güvence altında bir satın alma işlemi gerçekleştirilmesine yardımcı olur.

Tapu kaydındaki şerh ve beyanların incelenmesi sürecinde tapu avukatı desteği almak, aşağıdaki açılardan önemli avantajlar sağlar:

a) Tapuda Bulunan Şerh ve Beyanların Hukuki Niteliğinin Doğru Anlaşılması

Tapu kayıtlarında yer alan şerhlerin hukuki anlamı ve taşınmaz üzerindeki etkileri, uzmanlık gerektiren konular arasındadır. Bir tapu avukatı, taşınmaz üzerindeki kayıtları detaylı bir şekilde inceleyerek:

• Şerhin kaldırılıp kaldırılamayacağını,
• Kısıtlamaların alıcı açısından doğurabileceği hukuki sonuçları,
• Satışın mümkün olup olmadığını veya hangi şartlarda yapılabileceğini değerlendirir.

Bu sayede, alıcı ya da satıcı, tapu kaydındaki şerhlerin satış sürecine etkisini önceden öğrenerek bilinçli bir karar verebilir.

b) Taşınmazın Gerçek Değerinin Belirlenmesi

Taşınmaz üzerindeki şerh ve beyanlar, doğrudan taşınmazın piyasa değerini etkileyebilir. Örneğin, imar şerhi bulunan bir taşınmaz, yüz ölçümünde değişiklik yaşamış olabilir veya ilerleyen süreçte kamulaştırılma riski taşıyabilir. İpotekli veya hacizli bir taşınmazın değeri, temiz tapuya sahip bir taşınmaza göre daha düşük olabilir. Tapu Avukatı, bu tür unsurları değerlendirerek alıcıya güvenli yatırım yapma konusunda rehberlik eder.

c) Olası Hukuki Sorunların Önlenmesi

Tapu kaydında yer alan bazı şerhler ve beyanlar, ilerleyen süreçte hukuki ihtilaflara yol açabilir.

• Satış sonrası taşınmazın ön alım hakkı bulunan kişiler tarafından dava edilmesi,
• Belediye veya diğer kamu kurumlarının taşınmazın kullanımına ilişkin kısıtlamalar getirmesi,
• Kat mülkiyeti veya ortak mülkiyet kaynaklı anlaşmazlıkların yaşanması gibi durumlarla karşılaşılabilir.

Tapu Avukatı, bu tür riskleri önceden tespit ederek satış işlemi tamamlanmadan önce hukuki önlemler alınmasını sağlar.

d) Resmi Süreçlerin Hızlandırılması

Bazı durumlarda, tapu kaydındaki şerh ve beyanların kaldırılması için mahkeme kararı veya ilgili kurum onayı gerekebilir. Avukat, bu süreçlerin nasıl ilerleyeceği konusunda yönlendirme yaparak:

• Gerekli hukuki belgelerin hazırlanmasını,
• Resmi mercilerle yazışmaların yürütülmesini,
• Gerekiyorsa dava açılarak şerhin kaldırılmasını sağlayabilir.

Bu sayede, tapu işlemleri daha hızlı ve sorunsuz bir şekilde tamamlanabilir.

Bir taşınmaz satın alırken tapu kaydında şerh ve beyanların detaylı bir şekilde incelenmesi ve tapu kaydı araştırması yapılması yatırımın güvenliği açısından önemlidir. Taşınmaz üzerindeki kayıtların etkileri doğru bir şekilde analiz edilmezse, alıcı mülkiyet hakkı kısıtlanmış, hukuki ve mali riskler barındıran bir taşınmaz satın alabilir.

Her ne kadar tapu kaydı araştırması ek bir maliyet ve zaman gerektirse de, hukuki güvence sağlanması ve ileride karşılaşılabilecek risklerin önlenmesi açısından büyük bir avantaj sunar. Bu nedenle, şerhli veya beyan içeren taşınmaz alım satım işlemlerinde bir tapu avukatı ile çalışmak, bilinçli ve güvenli bir yatırım yapmanın en etkili yoludur.