TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVALARININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE KAPSAMI

TAPU İPTAL DAVASI TÜRLERİ NELERDİR?

Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıkların çözümünde sıkça başvurulan hukuki yollardan biridir. Bu davaların açılmasına yol açan sebepler çeşitlilik göstermekle birlikte, uygulamada en sık karşılaşılan dava türleri şunlardır:

• Vekaletin kötüye kullanılması: Temsilci tarafından yetkinin kötüye kullanılması sonucu yapılan tescil işlemlerinin iptali,
• Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma): Mirasa konu taşınmazın muvazaalı bir şekilde devredilmesi nedeniyle gerçek hak sahiplerinin haklarını korumak amacıyla açılan davalar,
• Olağanüstü zamanaşımı: Taşınmazın uzun süreli zilyetliği yoluyla mülkiyet kazanımına dayanarak yapılan davalar,
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesi: Sözleşme şartlarına aykırı veya muvazaalı işlemlerle yapılan devirlerin iptali,
• İmar uygulamaları: İmar planı düzenlemeleri sonucunda meydana gelen hukuka aykırı tescil işlemleri,
• Hukuki ehliyetsizlik: Tescil işlemi sırasında taraflardan birinin hukuki işlem ehliyetine sahip olmaması,
• Aile konutu şerhi: Aile konutu olan taşınmazlarda, eşin açık rızası alınmadan gerçekleştirilen işlemler,
• Kadastro işlemleri öncesi hak sahipliği: Kadastrodan önce mevcut haklara dayanarak açılan davalar.

Bu davalar, Türk hukuk sisteminde bireylerin mülkiyet hakkını korumak için başvurulan etkili bir araç olmanın yanı sıra, tapu sicilinin güvenilirliğini sağlama işlevi de görmektedir. Dolayısıyla, tapu iptali ve tescil davalarının hukuki boyutları yalnızca tarafların bireysel menfaatleriyle sınırlı kalmayıp, kamu düzeni bakımından da önemli sonuçlar doğurmaktadır.

VEKALET SÖZLEŞMESİ NEDİR?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 502. maddesine göre, vekalet sözleşmesi, vekilin vekalet verenin bir işini görmeyi veya işlemini gerçekleştirmeyi üstlendiği bir sözleşme türüdür. Bu tür sözleşmelerde vekil, vekalet verenin çıkarlarını korumak amacıyla hareket eder. Örneğin, bir kişi kendisine ait bir taşınmazın satılması veya üçüncü bir kişiye devredilmesi konusunda bir vekil tayin ederek tapuda işlem yapılmasını sağlayabilir.

Türk Borçlar Kanunu, vekalet sözleşmeleri için genel olarak herhangi bir şekil şartı öngörmemiştir. Ancak, taşınmazların devrine ilişkin vekâlet sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması zorunludur. Bu durum, taşınmaz işlemlerinde hukuki güvenliğin sağlanması amacıyla getirilmiş bir düzenlemedir.

• Vekalet Yetkisinin Kapsamı

Vekalet sözleşmesinin kapsamı, taraflar arasında yapılan sözleşmede açıkça belirtilmişse bu kapsam esas alınır. Ancak sözleşmede kapsam belirtilmemişse, vekilin yetkileri, görülecek işin niteliğine göre Türk Borçlar Kanunu’nun 504. maddesi gereğince belirlenir. İlgili maddeye göre vekil, özel bir yetki verilmedikçe taşınmazı devredemez veya bir ayni hak ile sınırlandıramaz. Buna göre, vekilin taşınmazın devri ya da ayni hak ile sınırlandırılması konusunda yetkili kılınması için mutlaka özel yetki verilmesi gerekmektedir.

Vekilin vekaleti kötüye kullanması durumunda, yapılan işlemler hukuka aykırılık teşkil edebilir ve iptal edilmesi söz konusu olabilir. Bu durum, özellikle vekilin vekalet sözleşmesinde belirtilen kapsamın dışına çıkarak yaptığı işlemler bakımından önem arz etmektedir.

• Vekalet Sözleşmesinde Vekilin Sorumluluğu

Vekalet sözleşmesi, vekilin özen ve sadakat yükümlülüklerini yerine getirmesini gerektirir. Türk Borçlar Kanunu’na göre vekil, vekalet verenin talimatlarına uygun hareket etmek, vekalet verenin menfaatlerini gözetmek ve üstlendiği işleri şahsen yerine getirmekle yükümlüdür. Bunun yanı sıra, vekil, vekalet verenin onayını alma imkânı bulunmadığında, vekalet verenin menfaatlerini koruyacak şekilde talimatlardan ayrılarak işlem yapabilir. Ancak bu durum, vekilin sorumluluğunu ortadan kaldırmamaktadır.

Vekilin yükümlülüklerine aykırı davranması halinde, vekalet veren uğradığı zararın tazmini için vekile karşı dava açabilir. Özellikle vekilin görevinin kötüye kullanılması sonucu taşınmazı bir üçüncü kişiye devretmesi durumunda, vekalet verenin hak kaybını önlemek amacıyla çeşitli hukuki yollar bulunmaktadır.

Bu bağlamda, vekilin sorumluluğu şu hukuki sonuçları doğurabilir:

• Vekalet veren, vekaletin kötüye kullanımı nedeniyle uğradığı zararın tazmini için vekile karşı tazminat davası açabilir.
• Taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi durumunda ise vekalet veren, taşınmazı devralan üçüncü kişiye karşı vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Vekilin sorumluluğu, yalnızca vekalet verenin talimatlarına aykırı davranmasıyla sınırlı değildir; aynı zamanda, vekilin özen yükümlülüğünü ihlal ederek vekalet verenin hak ve menfaatlerini korumaması durumunda da söz konusu olur. Bu durum, vekalet sözleşmelerinde güven ilişkisinin korunması açısından büyük önem taşımaktadır.

• Vekalet Sözleşmesinde Vekilin Borç ve Yükümlülükleri

Vekalet sözleşmesi, taraflar arasında güvene dayalı bir ilişki kurarak vekilin, vekalet verenin talimatlarına uygun hareket etmesini, onun menfaatlerini gözetmesini ve özenle iş görmesini gerektiren bir hukuki ilişki doğurur. Türk Borçlar Kanunu, vekilin bu kapsamda üstlendiği yükümlülükleri ayrıntılı olarak düzenlemiştir.

1. Talimatlara Uygun İfa Yükümlülüğü

Vekil, vekalet verenin açıkça ilettiği talimatlara uygun şekilde hareket etmekle yükümlüdür. Ancak, vekalet verenin izin alma imkânı bulunmadığında ve vekalet verenin durumu bilmesi halinde onay vereceği açık olan hallerde, vekil talimattan ayrılarak işlem yapabilir. Bunun dışında, vekilin talimattan ayrılması durumunda, doğan zararı tazmin etmedikçe vekalet borcunu ifa etmiş sayılmaz (TBK m.505).

Yargıtay kararları, vekilin talimata uygun hareket etme yükümlülüğünü titizlikle denetlemektedir. Örneğin, vekil, vekalet verenin belirli bir konuda talimat vermediği halde, bu talimatı almış olduğunu iddia ederse, bu iddiasını yasal delillerle ispatlamak zorundadır (Y13HD-K.2017/1606). Bu bağlamda, vekilin talimata uygun hareket etme yükümlülüğü, vekalet ilişkisinin temel unsurlarından birini oluşturmaktadır.

2. Şahsen İfa, Sadakat ve Özen Gösterme Yükümlülüğü

Vekil, üstlendiği işi bizzat yerine getirmekle yükümlüdür. Ancak, sözleşmede yetki verilmişse ya da işin niteliği gereği başkasına devretmek zorunlu veya teamüle uygun ise vekil, işi başka bir kişiye gördürebilir. Bununla birlikte vekil, bu durumda da sadakat ve özen borcuna uygun hareket etmekle mükelleftir (TBK m.506).

Sadakat ve özen borcu, vekilin iş görme sürecinde basiretli bir vekil gibi hareket etmesini gerektirir. Bu bağlamda, vekilin sorumluluğu, benzer alanda faaliyet gösteren basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış standartlarına göre değerlendirilir. Vekilin yükümlülüklerini ihlal etmesi hâlinde, yaptığı işlemler hukuka aykırı sayılabilir. Yargıtay, vekilin sadakat ve özen borcunu ihlal ettiği hallerde, vekilin hukuki sorumluluğunu ortaya koymaktadır. Örneğin, bir vekilin taşınmaz satışında dürüstlük ve makul davranış ölçütlerine aykırı şekilde hareket etmesi durumunda, yapılan işlemler geçersiz kabul edilebilir (Y1HD-K.2020/117).

Eğer vekil, yetkisi olmadığı halde işi bir başkasına gördürürse, üçüncü kişinin fiilinden bizzat sorumlu olur. Ancak vekilin başkasına vekalet vermeye yetkisi varsa, bu durumda vekil sadece seçim ve talimat verme süreçlerinde gerekli özeni göstermekle yükümlüdür. Vekalet veren, vekilin üçüncü kişiye devrettiği iş dolayısıyla doğrudan bu kişiye karşı haklarını ileri sürebilir (TBK m.507).

3. Hesap Verme Yükümlülüğü

Vekilin en önemli yükümlülüklerinden biri, vekalet verenin talebi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekaletle ilgili olarak elde ettiği her türlü şeyi vekalet verene teslim etmektir (TBK m.508). Vekil, vekalet verene teslimde gecikmesi halinde, elde ettiği paranın faizini de ödemekle yükümlüdür.

Yargıtay uygulamalarında, vekilin hesap verme yükümlülüğü özellikle vurgulanmaktadır. Vekil, üçüncü kişilerden elde ettiği değerler dâhil olmak üzere vekalet verenin haklarını korumak ve gerekli hesapları eksiksiz bir şekilde sunmakla mükelleftir. Hesap verme yükümlülüğüne aykırı davranılması halinde, vekilin uğrattığı zarar nedeniyle vekile karşı tazminat davası açılması mümkündür (Y13HD-K.2017/2635).

Hesap verme yükümlülüğü, vekilin vekalet veren adına elde ettiği tüm mal ve paraların doğru ve zamanında teslim edilmesi esasına dayanır. Bu yükümlülük, vekâlet ilişkisinde güven unsurunun korunmasında önemli bir rol oynamaktadır.

VEKALET GÖREVİNİN KÖTÜYE KULLANILMASI NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Vekaletin kötüye kullanılması suretiyle yapılan tapu devir işlemleri hukuka aykırı olup, bu tür işlemlerden doğan mağduriyetler, vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası yoluyla giderilebilir. Vekil, kendisine vekaleten işlem yapma yetkisi veren vekalet verenin yararına ve iradesine uygun hareket etmekle yükümlüdür. Bu nedenle, vekil, vekalet verenin zararına olacak her türlü işlem ve davranıştan kaçınmak zorundadır.

• Vekalet İlişkisinin Kapsamı ve Sorumluluk İlkeleri

Vekil ile vekalet veren arasında yazılı bir “vekalet sözleşmesi” mevcutsa, taraflar arasındaki ilişkinin kapsamı bu sözleşme hükümlerine göre belirlenir. Eğer yazılı bir sözleşme yoksa, vekaletin kapsamı görülecek işin niteliğine göre tayin edilir (TBK m.504/1). Vekil, sözleşmede açıkça belirtilmiş olmasa dahi, her zaman vekalet verenin iradesine ve menfaatlerine uygun hareket etmek zorundadır.

Yargıtay kararlarına göre, vekilin bir taşınmazın satışı gibi işlemlerinde, kendisine dilediği bedelle ve dilediği kimseye satış yapabileceği yetkisi verilmiş olsa bile, bu yetki vekilin sadakat ve özen borcunu ortadan kaldırmaz. Vekil, dürüstlük kuralını ve makul davranış ölçütlerini göz ardı ederek işlem yapamaz (Y1HD-K.2016/2002). Aksi hâlde, vekilin sorumluluğu gündeme gelir ve bu işlemler tapu iptal ve tescil davasına konu olabilir.

• Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davasının Hukuki Dayanakları

Vekilin; vekaletin kötüye kullanılması sebebine dayalı hukuka aykırı işlemleri nedeniyle taşınmazın yolsuz tesciline neden olması halinde, vekalet veren veya onun mirasçıları tarafından vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Bu davanın temel dayanakları şu unsurlardır:

1. Yolsuz Tescil: Taşınmaz mülkiyetinin vekaletname kapsamında kötüye kullanım sonucu devri.
2. Vekilin Sorumluluğu: Vekilin, sadakat ve özen borcuna aykırı davranışları.
3. Üçüncü Kişinin Niyeti: Vekilin işlemi yaptığı üçüncü kişinin kötü niyetli olması halinde, yapılan işlem vekalet vereni bağlamaz.

Eğer vekil, vekaletin kötüye kullanılması sonucu vekalet verenin zararına olacak şekilde bir taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmişse ve bu üçüncü kişi kötüniyetliyse, vekalet veren, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağına dayanarak vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında işlemle bağlı olmadığını ileri sürebilir. Ancak üçüncü kişi iyi niyetliyse ve vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını bilmesi veya bilmesi gerektiği şartları taşımıyorsa, yapılan işlem geçerlidir (TMK m.3). Bu durumda, vekilin sorumluluğu sadece vekalet veren ile vekil arasındaki ilişkiye özgülenir.

• Vekaletin Kötüye Kullanılmasında Sadakat ve Özen Borcunun İhlali

Vekil, vekalet görevini sadakat ve özen yükümlülüklerine uygun şekilde yerine getirmek zorundadır. Bu yükümlülük, vekilin, vekalet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış standartlarını benimsemesini gerektirir. Vekilin bu yükümlülüğü ihlal etmesi hâlinde, vekalet verenin talebi üzerine vekaletin kötüye kullanılması sebebiyle zararların tazmini söz konusu olur.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, vekalet sözleşmesinde açık bir hüküm olmasa dahi vekil, sadakat ve özen borcuna aykırı şekilde hareket edemez. Örneğin, taşınmazın satışına ilişkin olarak dilediği bedelle ve dilediği kişiye satış yapma yetkisi verilmiş olsa bile, vekil makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapamaz (Y1HD-K.2020/117). Aksi halde, vekil, vekaletin kötüye kullanılması sebebiyle vekalet verenin zararını tazmin etmekle yükümlüdür.

• Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davasında İspat Yükümlülüğü ve Delillerin Önemi

Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında ispat yükü davacıya aittir. Davacı taraf, bu davadan hukuki menfaat elde etmeyi amaçladığından, iddialarını delillerle kanıtlamak zorundadır. Ancak, belirli durumlarda ispat yükünü fiilen tersine çevirebilecek uygulama kuralları da bulunmaktadır.

Bu davalarda, vekaletin kötüye kullanılması hususunu göstermek amacıyla oldukça geniş bir delil yelpazesi kullanılabilir. Davacı sıfatına sahip olan vekil eden veya onun mirasçıları, şu delillerden yararlanabilir:

1. Tapu kayıtları ve belgeler (örneğin vekaletname, satış veya devir sözleşmeleri),
2. Tanık beyanları,
3. Banka hesap dökümleri,
4. Keşif ve bilirkişi raporları,
5. Uzman görüşleri,
6. Elektronik deliller (e-posta yazışmaları, mesajlaşma ekran görüntüleri vb.).

Mahkemeler, vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında tarafların iyi niyetle hareket edip etmediklerini; Türk Medeni Kanunu’nun 2. ve 3. maddelerinde belirtilen dürüstlük kuralı, hakkın kötüye kullanılması yasağı ve iyiniyet ilkesi çerçevesinde değerlendirecektir.

• Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davasında Davacı ve Davalı Sıfatı

Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, vekilin hukuka aykırı işlemleri sonucu zarara uğrayan vekil eden tarafından açılır. Bu davada davalı, tapuda adına yolsuz tescil yapılan kişidir.

Tapu iptali ve tescil davalarında davalı sıfatı, genellikle vekilden taşınmazı bir sözleşme (örneğin satış, bağış veya trampa) yoluyla devralmış olan üçüncü kişiye aittir. Ancak, üçüncü kişinin iyiniyetli mi yoksa kötüniyetli mi olduğu dava sürecinde netleşecektir. Bu nedenle, tapu iptali ve tescil davasıyla birlikte terditli olarak vekilin şahsi sorumluluğuna gidilmesi de mümkündür. Bu durumda, vekilin de davalı olarak gösterilmesi gerekmektedir.

Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında vekilin şahsi sorumluluğu ve davalı sıfatı dikkatle değerlendirilmelidir. Çünkü tapu iptali ve tescil davasında vekil ile üçüncü kişi arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmamaktadır. Bu nedenle, vekilin sorumluluğu ileri sürülecekse, vekilin davalı olarak açıkça gösterilmesi ve tapu iptali ve tescil talebinin yanında vekaletin kötüye kullanılması sebebiyle vekilin şahsi sorumluluğu ile ilgili de talepte bulunulması şarttır.

Eğer taşınmazın tescili yapılan üçüncü kişi vefat etmişse, vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası üçüncü kişinin mirasçılarına karşı açılabilir. Bu durumda, mahkemeden mirasçıların tespiti için mirasçılık belgesi (veraset ilamı) talep edilebilir. Aynı şekilde, dava devam ederken üçüncü kişi vefat ederse de süreç aynı şekilde yürütülerek mirasçıların davalı olarak gösterilmesi sağlanabilir.

Bu süreçte, davanın usulüne uygun bir şekilde yürütülmesi ve hem vekil hem de üçüncü kişiye ilişkin taleplerin net bir biçimde belirtilmesi, davalıların tespiti hukuki sürecin etkinliği açısından büyük önem taşımaktadır.

• Vekaletin Kötüye Kullanılması Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Yolsuz tescilden kaynaklanan vekaletin kötüye kullanılması sebebiyle tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın mülkiyetine ilişkin bir hakka dayandığı için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Bu tür davalarda, yolsuz tescil süregelen bir hukuka aykırılığı temsil ettiğinden, davanın açılmasında bir süre sınırlaması bulunmaz. Ancak, sözleşmeye dayalı tapu iptali ve tescil davalarında, Borçlar Kanunu hükümlerine göre zamanaşımı süresi uygulanabilir. Bununla birlikte, vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı süresi söz konusu değildir.

• Vekaletin Kötüye Kullanılmasına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, uyuşmazlığın hukuki niteliğine bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Ancak, vekaletin kötüye kullanılması gibi yolsuz tescil durumlarında görevli mahkeme, genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemesidir.

Bu davalar, taşınmazın aynına ilişkin davalar olduğundan, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir.

VEKALETİN KÖTÜYE KULLANILMASI SONUCU TAŞINMAZI DEVRALAN KİŞİNİN SORUMLULUĞU

Vekilin, vekalet görevini kötüye kullanarak taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda, gerçek hak sahibi iki yola başvurabilir:

• Vekile karşı tazminat davası açabileceği gibi,
• Taşınmazı devralan kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açarak taşınmazın mülkiyetini geri alabilir.

Ancak, tapu iptal ve tescil davalarında davalı taraf, tapuda malik olarak görünen kişi olduğundan, bu dava vekile değil, taşınmazı devralan üçüncü kişiye karşı açılmak zorundadır.

Taşınmazı devralan kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için, devralan kişinin kötü niyetli olması gerekmektedir. Kötü niyet, taşınmazı devralan kişinin vekilin görevini kötüye kullandığını bilmesi veya objektif koşullara göre bilmesi gerektiği durumları ifade eder. Eğer devralan kişi vekilin görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, bu kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Buna karşın, taşınmazı devralan kişinin vekilin görevini kötüye kullandığını bilmediği ve bilmesinin de mümkün olmadığı durumlarda, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1023. maddesi gereği, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet ya da ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur ve bu kişiye karşı vekaletin kötüy kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davası açılamaz. Bu durumda, sadece vekalet görevini kötüye kullanan vekile karşı tazminat davası açılması mümkündür.

Bu bağlamda dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, vekaletnamenin sahte olmaması gerektiğidir. Eğer vekaletname sahte ise, taşınmazın gerçek sahibi, devralan üçüncü kişi iyiniyetli olsa dahi, tapu iptal ve tescil davası açabilir. Buna göre, sahte vekaletname ile yapılan işlemlerde, üçüncü kişinin iyi niyeti korunmaz.

Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında iyiniyetin varlığı ya da yokluğu her somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Üçüncü kişinin, taşınmaz devri sırasında kötü niyetli olup olmadığına ilişkin inceleme, tarafların beyanlarının yanı sıra şu unsurlarla desteklenir:

1. Taşınmazın satış bedeli ile gerçek değeri arasındaki fark,
2. Sözleşmede yer alan alışılmadık hükümler,
3. Elektronik veya fiziksel yazışmalar,
4. Tanık ifadeleri ve diğer olayların bütünlüğü.

• Taşınmazı Satın Alan İyiniyetli Üçüncü Kişinin Durumu

Vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişinin, TMK’nin 3. maddesi uyarınca iyi niyetli olduğu kabul edilebilmesi için, vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmemesi ve kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bu durumu öğrenememiş olması gereklidir. Bu şartlar altında, vekil ile yapılan sözleşme geçerli sayılır ve vekil eden bu sözleşme ile bağlı kabul edilir. Vekil, vekalet görevini kötüye kullanmış olsa bile, bu durum vekil ile vekil eden arasındaki bir iç sorun olarak değerlendirilir ve üçüncü kişinin kazanılmış haklarına etkili olmaz.

Bununla birlikte, üçüncü kişi ile vekilin çıkar birliği içinde olduğu veya üçüncü kişinin kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bildiği ya da bilmesi gerektiği durumlarda, vekil edenin sözleşme ile bağlı tutulması mümkün değildir. Bu durum, TMK’nin 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralının doğal bir sonucudur. Bu kural, hakimin resen dikkate alması gereken buyurucu bir nitelik taşır. Aksine bir düşünce, kötü niyeti teşvik etmek veya ona göz yummak anlamına gelir ki bu, çağdaş hukuk sistemlerinde kabul edilmemektedir.

• Taşınmazı Devralan Kötü Niyetli Üçüncü Kişinin Durumu

Üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun tespiti halinde, vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davasının kabul edilmesi gerekir. Üçüncü kişinin kötü niyetli olmadığının tespitinde ise, onun vekilin kötü niyetle hareket ettiğini bilip bilmediği veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bu durumu öğrenip öğrenemediği değerlendirilir. Taşınmazın devrine ilişkin sözleşmenin geçerliliği, keşif, bilirkişi raporları ve uzman görüşleri gibi delillerin birlikte değerlendirilmesiyle ortaya konabilir.

Özellikle taşınmazın gerçek değeri ile satış bedeli ya da takas edilen bedel arasındaki fark, kötü niyet tespitinde önem taşır. Eğer bu fark, makul seviyelerin üzerinde ise ve üçüncü kişi bunu hukuka uygun şekilde açıklayamıyorsa, kötü niyetli olduğu sonucuna varılabilir. Ancak, bilirkişi raporlarının detaylı, gerekçeli ve itiraza elverişli olması gereklidir; aksi halde, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında görüldüğü üzere, bu durum yargılama sürecinin gereksiz yere uzamasına ve kararın bozulmasına yol açabilir.

Kötü niyetli olduğu tespit edilen üçüncü kişinin kazanımı korunmaz ve davacı olan vekil edenin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilir.

Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmeli ve olayın özelliğine göre deliller ortaya konmalıdır. Tanık beyanları, e-posta yazışmaları, mesajlaşma ekran görüntüleri gibi belgeler, üçüncü kişinin iyi niyet iddiasını çürütmek veya davacının kötü niyetini göstermek amacıyla vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında kullanılabilir. Bu hususta bir gayrimenkul avukatı yardımı almak doğru bir tercih olacaktır.

VEKİLİN SATIŞ BEDELİNİ ÖDEMEMESİ DURUMUNDA NE YAPILMALIDIR?

Vekalet sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda vekilin, vekalet verenin bir işini görmeyi veya bir işlemini gerçekleştirmeyi üstlendiği sözleşme türü olarak tanımlanmaktadır. Yargıtay içtihatları ve öğretideki hakim görüş doğrultusunda, vekalet ilişkisi esasen güven unsuruna dayanmaktadır. En geniş anlamıyla vekalet sözleşmesi, iş görme borcu doğuran bir hukuki işlemdir. Vekil, vekalet verenin menfaatlerini koruma yükümlülüğü altında olup, bu yükümlülüğünü yerine getirirken sadakat ve özenle hareket etmek zorundadır. Vekilin özen borcundan kaynaklanan sorumluluğunun belirlenmesinde, aynı alanda faaliyet gösteren basiretli bir vekilin göstermesi gereken özen seviyesi esas alınmaktadır.

Vekalet sözleşmesi kapsamında vekilin hesap verme yükümlülüğü, sözleşmenin kurulmasıyla birlikte doğmakta olup, vekalet ilişkisi sona erdikten sonra da devam etmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 508. maddesi uyarınca, vekil edindiği tüm malvarlığı unsurlarını vekalet verene geri vermekle mükelleftir ve bu borca ilişkin zamanaşımı süresi, hesap verme yükümlülüğünün yerine getirilmesine kadar işlememektedir. Özellikle vekalet verene; vekilin satış bedelini ödememesi durumlarında, hesap verme yükümlülüğü devam etmekte olup, vekalet verenin bu kapsamda ileri sürebileceği talep hakları zamanaşımına uğramamaktadır.

Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu’nun 508/2. maddesi gereğince, vekil, vekalet verene tesliminde geciktiği paranın faizini de ödemekle yükümlüdür. Dolayısıyla, vekilin satım bedelini vekalet verene ödemesi gerektiği gibi, vekilin satış bedelini ödememesi durumunda bu bedelin satış tarihinden itibaren işleyecek gecikme faizini de vekalet verene ödemesi zorunludur. Vekil, vekaleten gerçekleştirdiği satış işleminde yalnızca satış bedelinden değil, vekalet verenin zararına sonuç doğuran işlemler sebebiyle de sorumludur.

Sonuç olarak, vekilin satış bedelini ödememesi, vekaletin kötüye kullanılması kapsamında değerlendirilmekte olup, vekilin hem hukuki hem de cezai sorumluluğunu gündeme getirmektedir. Vekilin sadakat ve özen borcuna aykırı hareket etmesi hâlinde, Türk Borçlar Kanunu ve Türk Ceza Kanunu çerçevesinde vekaleti kötüye kullanma suçuna karşı yaptırımlarla karşılaşabileceği unutulmamalıdır. Bu nedenle, vekalet ilişkisinin hukuka ve dürüstlük kuralına uygun şekilde yürütülmesi, vekil ile vekalet veren arasındaki güven ilişkisini koruma açısından büyük önem arz etmektedir.

SAHTE VEKALETNAME KULLANILARAK YAPILAN TAŞINMAZ DEVRİNDE TAPU İPTALİ DURUMU

Sahte vekaletname kullanılarak yapılan taşınmaz devri, hukuken geçersizdir. Böyle bir durumda, taşınmazın gerçek sahibi olan kişi, sahte vekaletname ile yapılan devirlere karşı her zaman tapu iptali davası açma hakkına sahiptir. Ancak, taşınmazı sahte vekaletname ile devralan kişi bu taşınmazı daha sonra üçüncü bir kişiye devrederse, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi gereği üçüncü kişinin iyiniyeti korunmaktadır. Yani, yasal düzenlemeye göre, iyiniyetin varlığı öncelikli kabul edilir.

Sahte vekaletname kullanılarak yapılan taşınmaz devri durumunda, iyiniyetli bir şekilde taşınmazı devralan üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun kanıtlanması yükümlülüğü, tapu kaydındaki hatalı işlemi tespit eden davacıya aittir. Yargıtay kararlarında, eski malikin taşınmazını devreden kişiye dair kötü niyetin ortaya konulması için davacının somut delillerle bunu ispat etmesi gerektiği vurgulanmıştır.

VEKALETİ KÖTÜYE KULLANMA SUÇU

Vekaletin kötüye kullanılması, vekilin sıfatına ve eylemin niteliğine göre farklı suç tiplerine vücut vermektedir. Vekaleti kötüye kullanma suçu olarak değerlendirilecek suçların başlıcaları şunlardır:

1. Görevi Kötüye Kullanma Suçu (TCK m. 257)

Vekilin kamu görevlisi sıfatına sahip olması halinde, yetkisini hukuka aykırı bir şekilde kullanması veya kullanmaması sonucunda kamu zararının veya bir kişinin mağduriyetinin ortaya çıkması durumunda görevi kötüye kullanma suçu oluşmaktadır.

2. Güveni Kötüye Kullanma Suçu (TCK m. 155)

Vekil, vekalet verenin menfaatlerine aykırı hareket ederek onun malvarlığına zarar verirse, güveni kötüye kullanma suçu meydana gelir. Bu suçta, vekilin sahip olduğu yetkiyi özellikle malvarlığı ile ilgili olarak kötüye kullanması söz konusudur.

3. Dolandırıcılık Suçu (TCK m. 157-158)

Vekil, vekalet verenin malvarlığından hukuka aykırı bir şekilde yararlanmak amacıyla hileli davranışlarda bulunursa dolandırıcılık suçu işlenmiş olur. Özellikle tapu işlemleri gibi büyük mali değer taşıyan konular bağlamında dolandırıcılık suçu sıkça gündeme gelmektedir.

Vekaletin kötüye kullanılması, hukuki sorumluluğun yanı sıra vekaleti kötüye kullanma suçu bakımından ceza hukuku boyutuyla da ele alınması gereken bir konudur. Vekilin yetkilerini kötüye kullanması halinde tazminat davalarının yanı sıra vekaleti kötüye kullanma suçu sebebiyle ceza yargılamaları da söz konusu olabilmektedir. Bu nedenle, vekalet ilişkisinin şeffaf ve güvenilir bir çerçevede yürütülmesi ve tarafların haklarını hukuki yollarla koruması büyük önem taşımaktadır.