TÜRK HUKUKUNA GÖRE YABANCILAR KİMLERDİR?

Türk hukuk sisteminde yabancılar hukuku, bağımsız bir kanun çerçevesinde düzenlenmemiş olup, bu alandaki temel kurallar vatandaşlık hukuku ve medeni hukuk kapsamında belirlenmektedir. Bu doğrultuda, yabancı kavramı esas olarak bireyin veya tüzel kişiliğin Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile olan vatandaşlık bağının olup olmamasına göre şekillenmektedir.

Türk hukukunda yabancılar, gerçek kişiler ve tüzel kişiler olmak üzere iki temel gruba ayrılmaktadır. Gerçek kişiler, bireyler olarak değerlendirilirken; tüzel kişiler kategorisinde ise şirketler, dernekler ve hatta yabancı devletler yer almaktadır. Bu nedenle, bir gerçek veya tüzel kişinin yabancı olup olmadığının tespiti, aynı zamanda vatandaşlık durumunun belirlenmesini gerektiren bir hukuki meseledir.

Yabancı kavramının tanımı, farklı hukuk sistemlerinde çeşitli şekillerde ele alınmıştır. Türk hukukunda  5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nda yabancı, “Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan kişi” olarak tanımlanmaktadır. Bu tanıma göre, yabancı statüsü yalnızca başka bir devletin vatandaşlarını değil, aynı zamanda vatansız kişileri ve mültecileri de içerebilecek geniş bir kapsama sahiptir .

Yabancı kavramına ilişkin hukuki yaklaşımlar incelendiğinde, bu kavramın yalnızca vatandaşlık bağı üzerinden tanımlanmadığı, aynı zamanda kişinin tabi olduğu hukuki rejim ve statü çerçevesinde değerlendirildiği görülmektedir. Doktrinde bu konuda iki temel yaklaşım bulunmaktadır:

1. Vatandaşlık Bağına Dayalı Yaklaşım: Bu görüşe göre, bir kişinin yabancı olup olmadığı, yalnızca vatandaşlık bağına göre belirlenir. Eğer bir kişi, belirli bir devletin vatandaşı değilse, o devlet açısından yabancı kabul edilir. Bu yaklaşım, devletlerin egemenlik anlayışı çerçevesinde sıkça başvurduğu bir yöntemdir.
2. Hukuki Statüye Dayalı Yaklaşım: Bu yaklaşım ise yabancı kavramını yalnızca vatandaşlık bağı ile sınırlandırmayıp, bireyin tabi olduğu hukuki düzenlemeler, haklar ve yükümlülükler çerçevesinde değerlendirmektedir. Bu anlayışa göre, bir kişi veya tüzel kişilik, bulunduğu ülkenin hukukuna tabi olma derecesine ve sahip olduğu haklara göre yabancı olarak sınıflandırılabilir. Örneğin, bir devletin vatandaşı olsa bile belirli durumlarda farklı statülerde yer alan kişiler (mülteciler, diplomatik temsilciler vb.) hukuki anlamda yabancı olarak kabul edilebilir.

Bu çerçevede, yabancılık statüsünün belirlenmesi, yalnızca vatandaşlık statüsünün tespit edilmesiyle sınırlı olmayıp, bireyin veya tüzel kişiliğin hak ve yükümlülükleri, hukuki statüsü ve tabi olduğu mevzuat göz önünde bulundurularak şekillenmektedir.

Özellikle küreselleşme süreciyle birlikte, yabancı kavramı giderek daha dinamik bir yapıya bürünmüş, uluslararası hukuk ve iç hukuk düzenlemeleri kapsamında çok boyutlu bir hale gelmiştir. Dolayısıyla, bir kişinin yabancı olup olmadığının belirlenmesi, yalnızca vatandaşlık bağının varlığı veya yokluğuyla değil, aynı zamanda hukuki statüsü, uluslararası anlaşmalar ve özel düzenlemelerle de ilişkilidir.

•  Yabancı Gerçek Kişi Kavramı

Gerçek kişi, hukuki anlamda “haklara ve borçlara ehil olan insan” olarak tanımlanmaktadır. Bu bağlamda, yabancı gerçek kişi kavramı farklı şekillerde ele alınabilse de, en yaygın tanımıyla “bulunduğu devlete vatandaşlık bağı ile bağlı olmayan birey” olarak ifade edilmektedir.

Daha önce de belirtildiği üzere, yabancı kavramı bazen kişinin sahip olduğu haklar üzerinden değil, doğrudan vatandaşlık bağı temel alınarak tanımlanmaktadır. Bu nedenle, yabancı gerçek kişi kavramının daha iyi anlaşılabilmesi için öncelikle vatandaşlık kavramının açıklığa kavuşturulması gerekmektedir .

Vatandaşlık, bir bireyi belirli bir devlete hukuki ve siyasi bağ ile ilişkilendiren bir statüdür. Başka bir ifadeyle, vatandaşlık, devletin egemenlik yetkisini tek taraflı olarak kullanarak koşullarını belirlediği ve hukuki sonuçlarını düzenlediği bir statü ilişkisidir. Vatandaşlık bağı, bireyin devlet ile olan ilişkisini belirleyen temel bir unsur olup, kişinin hak ve yükümlülüklerini şekillendirmektedir.

Bu tanımlardan hareketle, yabancı gerçek kişiler hukuki statülerine göre farklı kategorilere ayrılabilir.

Türk hukukunda yabancı gerçek kişiler şu alt gruplar içinde değerlendirilmektedir:

1. Yabancı bir veya birden fazla devletin vatandaşlığına sahip olan bireyler: Bu grupta yer alan kişiler, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmamakla birlikte, en az bir devletin vatandaşlık bağına sahiptir.
2. Birden fazla vatandaşlığa sahip olan, ancak bunlardan biri Türk vatandaşlığı olan bireyler: Çifte veya çok vatandaşlık statüsüne sahip kişiler, hukuki bağları açısından farklı düzenlemelere tabi olabilir.
3. Hiçbir devletin vatandaşlığında olmayanlar (vatansızlar): Vatandaşlık bağı bulunmayan kişiler, uluslararası hukukun öngördüğü belirli koruma mekanizmalarına tabidir ve farklı hukuki statülere sahip olabilir.
4. Mülteciler: Uluslararası hukuka göre mülteci statüsü kazanan bireyler, uluslararası koruma altında bulunmakla birlikte, vatandaşı oldukları devlet ile hukuki bağlarını büyük ölçüde yitirmiş veya tamamen koparmış olabilirler.
5. Göçmenler: Türkiye’ye ekonomik, sosyal veya siyasi nedenlerle göç eden bireyler, hukuki statülerine bağlı olarak farklı yabancılık kategorilerine dahil edilebilirler.
6. Azınlıklar: Türkiye’de Lozan Antlaşması çerçevesinde tanınan azınlıklar, vatandaşlık bağına sahip olsalar da, belirli hukuki statü farklılıkları nedeniyle yabancılar hukukuna ilişkin düzenlemelerle kesişen bazı hak ve yükümlülüklere tabi olabilirler.

Sonuç olarak, yabancı gerçek kişi kavramı yalnızca vatandaşlık bağı temelinde şekillenmemekte, bireyin hukuki statüsü, sahip olduğu haklar ve uluslararası hukuk çerçevesindeki durumu da göz önünde bulundurulmaktadır. Bu doğrultuda, yabancı gerçek kişilerin hukuki konumu, vatandaşlık durumları, göç hareketleri ve uluslararası hukuk normlarıyla doğrudan ilişkilidir.

• Yabancı Tüzel Kişi Kavramı

Tüzel kişi, kendisini oluşturan gerçek kişilerden bağımsız bir varlığa ve belirli bir amaca sahip olan, hukuk düzeni tarafından hak süjesi olarak kabul edilen bir yapıdır. Hukuk sistemlerinde, yalnızca gerçek kişiler değil, tüzel kişiler de hak ve borçlara sahip olabilen bağımsız varlıklar olarak kabul edilmektedir. Gerçek kişiler, kanunların öngördüğü şekilde bir araya gelerek belirli amaçlar doğrultusunda topluluklar oluşturduklarında, bu topluluklar tüzel kişilik kazanır ve kurucu bireylerinden ayrı bir varlık olarak hukuki kişilik elde eder.

Tüzel kişiler, kuruluş amaçlarına göre kazanç paylaşma amacı güden ve gütmeyen yapılar olarak ikiye ayrılmaktadır. Kazanç paylaşma amacı taşıyan tüzel kişiler, şirketler olarak adlandırılırken; kar amacı gütmeyen tüzel kişiler ise dernekler ve vakıflar gibi oluşumlar olarak kabul edilmektedir.

Yabancı gerçek kişilerin hukuki statüsü belirlenirken olduğu gibi, yabancı tüzel kişilerin de hukuki durumları belirlenirken vatandaşlık kıstası dikkate alınmaktadır. Ancak, tüzel kişilerin vatandaşlık statüsüne sahip olup olamayacağı tartışmalı bir konudur. Bu nedenle, yabancı tüzel kişilere ilişkin düzenlemelerde uyrukluk (milliyet) kavramı öne çıkmaktadır.

Bir tüzel kişinin hangi devlete ait olduğu, hukuki statüsünün belirlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Bu durum, özellikle uygulanacak hukukun belirlenmesi, yabancılara ilişkin hukuki prensiplerin tüzel kişilere uygulanabilmesi ve diplomatik koruma sağlanabilmesi gibi konular açısından önem arz etmektedir. Ayrıca, milletlerarası özel hukuk ve usul hukuku çerçevesinde yabancı tüzel kişilerle ilgili uyuşmazlıkların çözümünde, tüzel kişinin hangi devlete tabi olduğunun belirlenmesi gerekmektedir. Her devlet, kendi sınırları içerisinde faaliyet gösteren tüzel kişilerin hangi şartlarla tüzel kişilik kazanacağını ve hangi hukuki rejime tabi olacağını kendi mevzuatına göre belirleme yetkisine sahiptir.

Tüzel kişilerin hangi devlete tabi olduklarını belirleyen çeşitli kriterler bulunmaktadır. Bu kriterler şunlardır:

1. Merkez ilkesi: Tüzel kişinin idari veya işletme merkezinin bulunduğu yer, onun tabi olduğu devleti belirlemede temel bir ölçüt olarak kabul edilir.
2. Ortakların vatandaşlığı: Tüzel kişiliği oluşturan ortakların veya üyelerin tabiiyeti, tüzel kişinin hangi devletin hukukuna tabi olacağına dair belirleyici faktörlerden biridir.
3. Denetimi elinde bulunduran devletin vatandaşlığı: Eğer tüzel kişinin yönetimi ve denetimi belirli bir devletin vatandaşları tarafından sağlanıyorsa, o devletin tüzel kişi üzerindeki etkisi göz önünde bulundurulabilir.
4. Sermayenin toplandığı ülke: Tüzel kişinin finansman kaynaklarının hangi ülkeden sağlandığı, uyrukluğun belirlenmesi açısından dikkate alınabilir.
5. Kuruluş yeri ilkesi: Tüzel kişinin hangi devlette kurulduğu ve hangi hukuk düzenine tabi olduğu, uyrukluk tespitinde kullanılan temel kıstaslardan biridir.

Şirketler, kar paylaşımı amacıyla kurulduklarından, dernekler ve vakıflardan ayrılmaktadır. Yabancı tüzel kişiliklerin statüsüne ilişkin değerlendirmelerde, şirketler ile dernek ve vakıfların hukuki ayrımı dikkate alınmalıdır.

Türk hukukunda bir şirketin yabancılık niteliği, 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun Ticaret Hukuku hükümlerine göre belirlenmektedir. TTK’nın 42. maddesi, Türkiye’de faaliyet gösteren işletmelerin hukuki statüsünü düzenlemekte ve “merkezi Türkiye dışında bulunan ticari işletmeler” ifadesini kullanmaktadır. Bu hükme göre, merkezi Türkiye dışında bulunan bir ortaklık, Türk Şirketler Hukuku uyarınca yabancı kabul edilmektedir.

Bu bağlamda, işletme merkezi kavramı, yabancı tüzel kişilerin belirlenmesinde temel bir unsur olarak değerlendirilmekte olup, idare merkezi de işletme merkezi ile birlikte dikkate alınmaktadır. Türk hukukunda, bir tüzel kişinin işletme merkezinin Türkiye dışında olması, onun yabancı statüsünde değerlendirilmesini gerektiren bir durumdur. Dolayısıyla, Türk hukuk sisteminde idare merkezi esasına dayalı bir belirleme yöntemi benimsenmiş ve bu çerçevede yabancı tüzel kişiler, merkezlerinin bulunduğu yere göre sınıflandırılmıştır.

TÜRKİYE’DE YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİNİMİ MÜMKÜN MÜDÜR?

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz mal edinmesi konusunda üç farklı yabancı kavramı bulunmaktadır: Yabancı gerçek kişiler, Yabancı tüzel kişiler ve Yabancı sermayeli Türk şirketleri. Bu kavramlarla ilgili düzenlemeler, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nda yer almaktadır.

1. Yabancı Gerçek Kişiler: Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimleri, Tapu Kanunu’nun 35. maddesi çerçevesinde düzenlenmiştir. Bu düzenlemede, yabancıların taşınmaz ediniminde karşılıklılık ilkesinden vazgeçilmiş olsa da, Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinimi belirli sınırlamalara tabidir. Hangi ülke vatandaşlarının taşınmaz edinebileceği ise Türkiye Cumhuriyeti Bakanlar Kurulu tarafından belirlenir. Bakanlar Kurulu, edinim için gerekli görürse özel şartlar da öngörebilir.
2. Yabancı Tüzel Kişiler: Yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri, yine 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde düzenlenmiştir. Ancak, yabancı tüzel kişilerin taşınmaz edinimi belirli sektörler ve özel kanunlar çerçevesinde mümkündür.
3. Yabancı Sermayeli Türk Şirketleri: Yabancı sermayeli şirketler, Türkiye’de kurulu olup, yabancı yatırımcıların %50 veya daha fazla hisseye sahip olduğu şirketlerdir. Bu şirketlerin taşınmaz edinimi, Tapu Kanunu’nun 36. maddesinde düzenlenmiştir. Bu şirketler, belirli belgelerle Türkiye’de taşınmaz edinimi için başvuruda bulunabilirler, ancak Türkiye’de yabancı şirketlerin taşınmaz edinimi başvurularının kabulü bazı gereklilikleri yerine getirmelerine bağlıdır.

Bakanlar Kurulu, hangi ülke vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz edinebileceğini belirlerken, ülke güvenliğini ve stratejik öncelikleri göz önünde bulundurabilir. Bakanlar Kurulu, Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinimine özel şartlar getirebilir.

• Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye’de Taşınmaz Edinimi

Yabancı gerçek kişiler, belirli yasal sınırlamalara tabi olmak kaydıyla Türkiye’de konut, işyeri, arsa ve tarla gibi farklı taşınmaz türlerini satın alabilmektedir. Türkiye’de taşınmaz edinimi, hem bireysel yatırımcılar hem de yabancı sermayeli şirketler için önemli fırsatlar sunmaktadır. Özellikle büyükşehirler ve turistik bölgeler, yabancı yatırımcıların yoğun ilgisini çekerken, bu alandaki düzenlemeler yatırım süreçlerini daha şeffaf ve güvenli hale getirmeyi amaçlamaktadır.

1. Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Mal Edinmesinin Hukuki Dayanağı

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimi, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nda yapılan düzenlemelerle belirli kurallara bağlanmıştır. 6302 sayılı Kanunda yapılan değişiklikler ile yabancıların Türkiye’de taşınmaz mal edinmesi için daha önce uygulanan karşılıklılık şartı kaldırılmış, böylece Türkiye’de mülk sahibi olabilecek yabancı ülke vatandaşlarının kapsamı genişletilmiştir. Bu değişiklik, yabancı yatırımcıların Türkiye’de gayrimenkul piyasasına olan ilgisini artırmış ve sektöre önemli bir dinamizm kazandırmıştır.

Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinimi için ikamet izni almak zorunlu değildir. Ancak, Türkiye’de taşınmaz malı bulunan yabancılara, 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu çerçevesinde, en fazla bir yıl süreyle kısa dönem ikamet izni verilebilmektedir.

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz mal edinmesine ilişkin olarak, taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık ortaya çıkarsa, bu durumda adli makamlara başvurulması gerekecektir. Uyuşmazlık, taşınmazın bulunduğu yer mahkemelerinde dava açılmak suretiyle çözülebilir.

2. Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Şekli

Türk hukukuna göre, taşınmaz mülkiyetinin devri yalnızca Tapu Müdürlüklerinde düzenlenen resmi senet ve tescil işlemi ile mümkündür. Bu nedenle, noter huzurunda yapılan “satış vaadi sözleşmesi” taşınmaz mülkiyetinin devri için yeterli değildir.

Noter huzurunda satış vaadi sözleşmesi imzalanması mümkün olmakla birlikte, bu sözleşme taşınmaz mülkiyetinin devri sonucunu doğurmaz. Benzer şekilde, noter dışında yapılan harici satış sözleşmeleri de taşınmaz mülkiyetinin devri açısından geçerli kabul edilmez.

Bu nedenle, taşınmaz edinmek isteyen yabancı gerçek kişilerin, mülkiyet hakkını resmi olarak kazanabilmeleri için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü nezdinde gerçekleştirilecek resmi işlemleri tamamlamaları gerekmektedir.

3. Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Mal Edinmesinde Kanuni Sınırlamalar

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimi, 2644 sayılı Tapu Kanunu’na ve ilgili düzenlemelere tabi olup, belirli kısıtlamalarla sınırlandırılmaktadır. Bu kısıtlamalar, yabancıların Türkiye’deki taşınmaz mülkiyeti ile ilgili çeşitli düzenlemeleri içerir ve ulusal güvenlik ile ekonomik denetim amacı güder. Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinimi, hem hukuki hem de yönetimsel açıdan belirli sınırlarla kontrol edilmektedir.

Türkiye’de yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ediniminde başlıca kanuni sınırlamalar:

• Taşınmaz Türü ve Mülkiyetin Sınırlılığı: Yabancı uyruklu gerçek kişiler, yalnızca özel mülkiyetin mümkün olduğu alanlarda (konut, işyeri, arsa, tarla vb.) taşınmaz edinme hakkına sahiptirler. Ülke genelinde yabancı uyruklu bir gerçek kişi en fazla 30 hektar taşınmaz satın alabilir veya sınırlı ayni hak edinebilir.
• Yapısız Taşınmaz Edinimi: Edinilen taşınmaz yapısız nitelikte ise, yabancı uyruklu malik, bu taşınmazda iki yıl içerisinde proje geliştirmek üzere ilgili kamu idaresine başvurmak zorundadır.
• Askeri Yasak Bölgeler: Yabancıların askeri yasak bölgelerde ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinmesi ve kiralaması yasaktır.
• Özel Güvenlik Bölgeleri: Yabancı uyruklu kişiler, özel güvenlik bölgelerindeki taşınmazları yalnızca valilik izni ile edinebilir ve kiralayabilirler. Kiralama sürecinde kira hukuku avukatı desteği almak gerekebilir.
• Tarım arazisi niteliğinde olan taşınmazlar: Tarım ve Orman Bakanlığı’ndan taşınmazın edinime uygun olduğuna dair görüş alınmalıdır.
• SİT alanında bulunan taşınmazlar: Sit alanında bulunan taşınmazların yabancılar tarafından edinimi için, alanın özelliğine göre Kültür ve Turizm Bakanlığı ya da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan onay alınması gerekmektedir.
• İlçedeki Taşınmaz Mülkiyeti Kotası : Yabancı gerçek kişiler, özel mülkiyete konu bir ilçenin yüz ölçümünün en fazla %10’una kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.

Yabancı gerçek kişiler ile yabancı ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni tesisinde herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

4. Kanuna Aykırı Edinilen ve Kullanılan Taşınmazların Tasfiyesi

Yabancılar tarafından Türkiye’de kanuna aykırı edinilen taşınmazlar, edinim amacına aykırı kullanılan taşınmazlar veya taahhüt edilen projeleri süresi içinde gerçekleştirmeyen taşınmaz sahipleri hakkında icra ve tasfiye hükümleri uygulanır.

Aşağıdaki durumlar, yabancılar tarafından Türkiye’de edinilen taşınmazların tasfiye edilmesine yol açabilir:

1. Edinim Amacına Aykırı Kullanım: Edinilen taşınmazın, amaç dışı kullanıldığı tespit edilirse ve bu durum süresi içinde düzeltilmezse, taşınmazın tasfiyesi gündeme gelir.
2. Yapısız Taşınmazlarda Proje Gerçekleştirilmemesi: Yapısız taşınmazlar için, ilgili kamu idaresine başvuru yapılmaması veya projelerin süresi içinde gerçekleştirilmemesi durumunda, taşınmazın tasfiyesi söz konusu olabilir.
3. Miras Yoluyla Edinilen Taşınmazlar: Yabancı uyruklu kişilerin, vasiyetname veya miras yoluyla edinmiş oldukları taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, yabancı edinimini sınırlayan hükümlere aykırı olduğu takdirde, bu taşınmazlar tasfiye edilmek üzere işlem görebilir.
4. Maliye Bakanlığı Tarafından Devretme Süresi: Tasfiyeye tabi taşınmazlar, Maliye Bakanlığı tarafından verilecek bir yıl süre içinde malikin taşınmazı devretmesi talep edilir. Eğer taşınmaz devredilemezse, tasfiye edilerek bedeli hak sahibine ödenir.

Bu düzenlemeler, yabancıların Türkiye’de taşınmaz mal edinmesini kontrol altına alarak, hukuka uygun olmayan edinimleri önlemeye ve ülke güvenliğini sağlamaya yönelik önemli bir mekanizma oluşturur.

5. Türkiye’de Yabancıların Taşınmaz Edinimi İçin Başvuru Süreci

Yabancı uyruklu kişilerin taşınmaz ediniminde “Ülkemizde Taşınmaz ve Sınırlı Ayni Hak Edinebilen Ülke Vatandaşları” listesinde yer almaları ve edinim şartlarını taşımaları gerekmektedir.

a- Tapu Müdürlüğü’ne Başvuru Aşamaları

• Taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisi, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuru yapmalıdır.
• Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları ve yetkili temsilciler E-devlet ve Weptapu sistemi üzerinden başvuru yapabilirler.
• Eksiklik olması halinde, ön başvuru dosyası tamamlanana kadar bekletilebilir.

b- Başvuru İçin Gerekli Belgeler

• Taşınmazın tapu senedi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi.
• Kimlik belgesi veya pasaport (Gerektiğinde tercümesiyle birlikte).
• İlgili belediyeden taşınmazın “Emlak Beyan Değeri Belgesi”.
• Binalar için zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi.
• Türkçe bilmeyen taraflar için yeminli tercüman.
• Yurt dışında düzenlenen vekaletnamelerle işlem yapılacaksa, tercümesiyle beraber vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği.

c- Yurt Dışında Düzenlenen Vekaletnamelerin Özellikleri

• Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçiliği veya Konsolosluğu tarafından düzenlenmiş vekaletnameler geçerlidir.
• Yabancı ülke noterleri tarafından düzenlenen vekaletnameler, 5 Ekim 1961 tarihli Lahey Sözleşmesi’ne uygun olarak “Apostille” ibaresi taşıyorsa ayrıca Türk Konsolosluğu onayı gerekmez.
• Lahey Sözleşmesi’ne taraf olmayan ülkelerde düzenlenen vekaletnameler için noterin imzası yetkili makam tarafından onaylanmalı ve bu makamın imza ve mührü Türkiye Konsolosluğu tarafından tasdik edilmelidir.

d. Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Alımı İçin Mali Yükümlülükler

• Tapu harcı, satış bedeli üzerinden hem alıcı hem satıcı tarafından ödenir. (492 sayılı Harçlar Kanunu’na göre 2025 yılıda her bir taraf için %2 oranında belirlenmiştir.)
• Döner sermaye ücreti yöresel olarak belirlenir.
• Taşınmazın askeri veya güvenlik bölgesinde olup olmadığını belirlemek için yapılan işlemler sırasında, gerektiğinde Kadastro Müdürlüğü tarafından hazırlanan harita için ek ücret ödenebilir. 

6. Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Alımında Dikkat Etmesi Gereken Hususlar

• Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz vb. kısıtlamaların olup olmadığı Tapu Müdürlüğü’nden kontrol edilmelidir.
• Taşınmaz edinme başvurusu reddedilirse, ilgili Tapu Müdürlüğü’nün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğü’ne itiraz edilebilir.
• Güvenilirliği bilinmeyen kişi veya firmalarla çalışılmaması önerilir.
• Türkiye’de taşınmaz edinmek için ikamet izni alma şartı bulunmamaktadır.
• Olası vergi cezalarını önlemek için tapuda taşınmazın satış bedeli doğru bir şekilde beyan edilmeli ve gerekirse vergi danışmanlığı alınmalıdır.
• Herhangi bir uyuşmazlık halinde, adli makamlara başvurularak Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinde dava açılabilir.

• Yabancı Şirketlerin Türkiye’de Gayrimenkul Satın Alması

Türkiye’de yabancı şirketlerin taşınmaz edinimi, şirketin yabancılık durumuna bağlı olarak farklı istisna ve kurallara tabi tutulmuştur. Bu düzenlemeler, yabancı sermayeli şirketler ile doğrudan yabancı şirketler arasında ayrım yaparak, ülkenin ekonomik ve güvenlik politikaları çerçevesinde şekillendirilmiştir.

Özellikle, Türk hukukuna göre kurulan ancak yabancı ortaklığa sahip şirketler ile doğrudan yabancı şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinme süreçleri farklı hükümlerle düzenlenmiştir. Bu çerçevede, ilgili mevzuat hem yatırım ortamını destekleyici hem de ülkenin stratejik çıkarlarını koruyucu bir denge sağlamayı amaçlamaktadır.

1. Yabancı Ülkelerde Kurulmuş Tüzel Kişiliğe Sahip Ticaret Şirketlerinin Türkiye’de Taşınmaz Edinimi

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca, yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan ve tüzel kişiliğe sahip olan ticaret şirketleri, yalnızca özel kanunlar çerçevesinde Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.

Bu özel kanunlar şunlardır:

• 6326 sayılı Petrol Kanunu
• 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu
• 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu

Yabancı ülkelerde kurulu şirketler, şubeler, irtibat büroları veya iştirakler Türkiye’de doğrudan taşınmaz satın alamazlar. Ancak, Türkiye’de bir şirket kurarak bu şirket adına taşınmaz edinebilirler.

Türkiye’de şube olarak faaliyet gösteren yabancı şirketler, Türkiye’de doğrudan taşınmaz mülkiyeti edinemezler ancak uzun vadeli kiralama gibi haklara sahip olabilirler.

Bu kanunlar kapsamında izin verilen alanlar dışında, yabancı ticaret şirketlerinin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri mümkün değildir. Bu yabancı ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni tesis edilmesinde herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

Vakıflar, dernekler ve diğer yabancı tüzel kişiler; Türkiye’de taşınmaz edinememekte ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilememektedir.

2. Yabancı Sermayeli Şirketlerin Türkiye’de Taşınmaz Edinimi

6302 Sayılı Tapu Kanunu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. maddesi değiştirilmiş ve 16 Ağustos 2012 tarihli “2644 Sayılı Tapu Kanununun 36. Maddesi Kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Ayni Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik” kapsamında yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinimi yeniden düzenlenmiştir.

Tapu Kanunu Değişen 36. maddeye göre:

1. Yabancı uyruklu gerçek kişiler, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilikler ve uluslararası kuruluşlar, yüzde elli veya daha fazla hisseye sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, “yabancı sermayeli şirket” olarak kabul edilmektedir.
2. Yabancı sermayeli şirketler, yalnızca ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilecektir.
3. Yabancı sermayeli şirketler dışında kalan diğer yabancı şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilecektir.
4. 29/5/2009 tarihli 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 28. maddesi kapsamındaki kişiler bu düzenlemenin dışında tutulmuştur.

Bu düzenleme ile yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinimi, faaliyet alanlarıyla sınırlı hale getirilmiş ve bu tür şirketler için daha açık bir yasal çerçeve oluşturulmuştur. Yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de garimenkul satın alma süreçleri, sadece belirli sektörlerdeki yatırımlarını desteklemek amacıyla düzenlenmiştir.

Yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de taşınmaz ediniminde dikkat edilmesi gerekenler:

• Şirketin yabancı sermaye statüsünde olup olmadığı ve taşınmaz ediniminde herhangi bir sınırlama bulunup bulunmadığı ilgili mevzuat çerçevesinde değerlendirilir.
• Yabancı Sermayeli Şirketlerin taşınmaz edinimi için, taşınmazın bulunduğu ilin Valiliği’nden (İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü) izin alınması gerekmektedir.
• Yabancı sermayeli şirketlerin edindiği taşınmazlar yalnızca şirketin faaliyet alanına uygun şekilde kullanılmalıdır.
• Yabancı şirketler, Türkiye genelinde en fazla 30 hektar (300.000 m²) taşınmaz edinebilirler. Cumhurbaşkanı onayı ile bu sınır iki katına kadar çıkarılabilir.
• Tarım arazilerinin yabancı sermayeli şirketler tarafından edinimi Tarım ve Orman Bakanlığı’nın iznine tabidir. Yabancı sermayeli şirketlerin tarımsal üretim yapabilmesi için ayrıca izin alması gerekir.
• Kiracı bulunan bir taşınmazın satın alınması durumunda kiracının haklarına zarar vermeden hukuki prosedürün uygulanması gerekir.

Bu düzenlemeler, Türkiye’de yatırım yapmak isteyen yabancı şirketlerin Türkiye’de taşınmaz mal edinmesi süreçlerini netleştirmek ve belirli sektörlere yönelik yatırım çekmek amacıyla getirilmiştir.

a- Yabancı Sermayeli Şirketlerin Türkiye’de Taşınmaz Ediniminde Valilik İzni Zorunluluğu

Yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinmesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. maddesi ve 16 Ağustos 2012 tarihli “2644 Sayılı Tapu Kanununun 36. Maddesi Kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Ayni Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik” tabidir.

Bu düzenleme, yabancı yatırımcıların Türkiye’deki taşınmazlar üzerindeki haklarını edinmelerine yönelik belirli güvenlik prosedürlerini içerir. Yabancı sermayeli şirketler, Türkiye’de gayrimenkul satın alma sürecinden önce, bazı özel koşullar altında Valilik onayı almak zorundadır. Bu onay süreci, taşınmazın bulunduğu yerin güvenlik durumu ve hukuki koşulları doğrultusunda yürütülür.

1. Başvuru Süreci: Yabancı yatırımcıların %50 veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya bu hisse oranına sahip olmasalar bile, yöneticilerin çoğunluğunu atama veya görevden alma yetkisi bulunan yabancı sermayeli şirketler, taşınmaz edinmek için Valilik İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü’ne başvurmalıdır. Başvuru, yönetmelikte belirtilen belgelerle yapılır.
2. Başvurunun değerlendirilmesi ve izleme prosedürü: Yabancı sermayeli şirketlerin, Türkiye’de taşınmaz edinmek istediklerinde, başvurularını il plânlama ve koordinasyon müdürlüğüne yaptıktan sonra değerlendirme süreci başlamaktadır. Bu süreç, taşınmazın özel güvenlik bölgesinde ya da askeri yasak alanlarda bulunup bulunmadığının belirlenmesini amaçlar. Valilik, bu bilgileri ilgili askeri ve emniyet birimleriyle paylaşarak taşınmazın güvenlik durumu hakkında ayrıntılı değerlendirme yapar.
3. Valilik izni: Hem taşınmaz ediniminin güvenlik açısından uygunluğunu kontrol etmek hem de Türkiye’nin ulusal güvenliğini korumak adına valilik izin süreci önemli bir adımdır. Valilik izninin alınması, yalnızca mülkiyet ediniminden önce yapılacak başvurularla mümkündür ve belirli prosedürler takip edilerek sonuçlandırılır.
4. Valilik İşlemleri: Valilik, başvuru yapıldıktan sonra üç iş günü içinde, taşınmaza ait tapu kayıt bilgilerini ve koordinatlı çap örneğini Genelkurmay Başkanlığı veya yetkilendirilmiş komutanlıklara gönderir.Komutanlıklardan, taşınmazın askeri yasak bölge, askeri güvenlik bölgesi veya 2565 sayılı Kanun’un 28. maddesi çerçevesindeki bölge içinde olup olmadığına dair yanıt alınması istenir. 15 iş günü içinde yanıt verilmezse, taşınmazın bu bölgelerde olmadığı kabul edilir ve işlem yapılır. Ayrıca, taşınmazın özel güvenlik bölgesi içinde olup olmadığı il emniyet müdürlüğü veya jandarma komutanlığına sorulur. 15 gün içinde yanıt verilmezse, taşınmazın bu bölgeye dahil olmadığı kabul edilir.
5. Güvenlik Değerlendirmesi: Eğer taşınmaz askerî yasak bölge, askerî güvenlik bölgesi veya 2565 sayılı Kanun’un 28. maddesi çerçevesinde belirlenen bölge içinde yer alıyorsa, Valilik, başvurudan üç iş günü sonra diğer belgeleri Genelkurmay Başkanlığı veya komutanlıklara gönderir. Bu belgelerle, mülkiyet edinimi talebinin ülke güvenliği açısından uygun olup olmadığı değerlendirilir. Bu yanıt 30 gün içinde alınmalıdır. Eğer süre içinde yanıt verilmezse, mülkiyet ediniminin güvenlik açısından uygun olduğuna karar verilir.
6. Tescil İşlemi: Başvurunun olumlu olması veya olumlu sayılması durumunda, Valilik, tescil işleminin yapılması için ilgili şirket veya iştirak ile Tapu Sicil Müdürlüğü’ne üç iş günü içinde yazılı bilgi gönderir. Tescil talebi, yazılı bilginin şirkete veya iştirake tebliğinden itibaren altı ay içinde yapılmalıdır. Bu süre zarfında tescil yapılmazsa, başvuru yenilenmelidir.

Bu prosedür, yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de gayrimenkul alımlarına yönelik kapsamında güvenlik ve yerel yönetim izin süreçlerini düzenler.

b- Hisse Devri Yoluyla Ortaklık Yapısının Değişiminde Bildirim Zorunluluğu

Hisse devri sonucunda, Yönetmelik kapsamına giren şirketler, yapılan hisse devrini Ekonomi Bakanlığı’na bildirme yükümlülüğüne sahiptir. Bu bildirim, hisse devrinin gerçekleşmesinin ardından bir ay içinde yapılmalıdır. Bildirim, 20/8/2003 tarihli ve 25205 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde yapılır.

Ancak, bu bildirim yükümlülüğü sadece taşınmaz sahibi olan iştirakler için geçerlidir. Diğer iştirakler, hisse devri nedeniyle bildirim yapma zorunluluğuna tabi değildir. Bu düzenleme, şirketlerin hisse yapılarındaki değişikliklerin ve yabancı sermaye hareketlerinin izlenebilirliğini sağlamak amacıyla uygulanmaktadır.

c- Yabancı Semayeli Şirketler Tarafından Türkiye’de Edinilen Taşınmazların Amaç Dışı Kullanımda Tasfiyesi

Yönetmelik kapsamında yabancı sermayeli şirketler tarafından Türkiye’de edinilen taşınmazlar veya sınırlı ayni hakların, şirketin veya iştirakin ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konuları çerçevesinde kullanılıp kullanılmadığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından valiliğe bildirilen taşınmazlar üzerinden denetlenecektir. Bu denetim, ilgili Komisyon tarafından gerçekleştirilecektir.

Yapılan inceleme sonucunda, taşınmaz veya sınırlı ayni hakkın amaç dışı kullanıldığının tespit edilmesi durumunda, bu durum şirket veya iştirake üç iş günü içinde yazılı olarak bildirilecektir. Şirket veya iştirak, bu bildirime otuz gün içinde yazılı olarak cevap vermek zorundadır. Aksi takdirde, bildirimin içeriği kabul edilmiş sayılacaktır. Eğer kullanımın ana sözleşmeye aykırı olduğu tespit edilirse, kullanımın uygun hale getirilmesi amacıyla bir defaya mahsus olmak üzere altı aylık bir süre tanınabilir.

Taşınmaz veya sınırlı ayni hakların, Yönetmelik hükümlerine aykırı bir şekilde edinildiği veya kullanıldığı belirlenirse, bu taşınmaz veya haklar üzerinde tasfiye işlemlerine başlanabilir. Bu düzenleme, taşınmazların amacına uygun kullanımını teşvik etmek ve yasa dışı kullanımın önüne geçmek amacıyla uygulanmaktadır.

d. Yabancı Şirketlerin Türkiye’de Taşınmaz Mal Edinmesi Sonrasında Yapılması Gerekenler

Yabancı sermayeli şirketler, taşınmaz edinimi gerçekleştirdikten sonra devletin belirlediği bazı yükümlülüklere tabidir:

• Beyan Zorunluluğu: Taşınmaz edinimi tamamlandıktan sonra, şirketin ilgili Tapu Müdürlüğü’ne beyanname vermesi zorunludur.
• İmar ve Kullanım Kuralları: Edinilen taşınmazın imar planına uygun bir şekilde kullanılması gerekmektedir. Yabancı şirketler tarafından satın alınan taşınmazın beş yıl içinde projelendirilmesi ve kullanıma açılması gerekir.
• Taşınmazın Devri ve Satışı: Yabancı sermayeli şirketler, edindikleri taşınmazları Türk şirketlerine veya başka yabancı sermayeli şirketlere devredebilirler. Ancak bu devir işlemi için ilgili Valilikten yeniden izin alınması gereklidir.

e. Yabancı Şirketlerin Türkiye’de Taşınmaz Satın Almasının Avantajları

Yabancı şirketlerin Türkiye’de taşınmaz satın almasının birçok avantaj sunmaktadır:

• Stratejik Konum: Türkiye, Avrupa, Asya ve Orta Doğu arasında köprü görevi gören stratejik bir konuma sahiptir.
• Yatırım Teşvikleri: Sanayi bölgeleri, turizm ve teknoloji yatırımları için özel teşvikler ve vergi avantajları sunulmaktadır.
• Emlak Değerlerinde Artış: Türkiye’deki gayrimenkul sektörü, yüksek getirili yatırım fırsatları sunmaktadır.
• Kira Geliri: Edinilen taşınmazın kira bedelleri ve kira artışları şirkete kaynak sağlayacak ve gelir olarak kaydedilerek şirketin mali gücünü güçlendirecektir.
• Serbest Bölgeler ve Özel Yatırım Alanları: Yabancı şirketler, serbest ticaret bölgelerinde avantajlı yatırım fırsatlarına sahip olabilirler.

Yabancı şirketlerin Türkiye’de taşınmaz satın alması yasal düzenlemeler çerçevesinde mümkündür. Ancak bu sürecin doğru bir şekilde yürütülmesi için Tapu Kanunu, ilgili yönetmelikler ve Valilik onay süreçlerine uyulması gerekmektedir. Bu nedenle, Türkiye’de yabancı şirketlerin taşınmaz edinimi konusunda hukuki danışmanlık alınması ve ilgili mercilere başvuruların eksiksiz yapılması yabancı yatırımcılar için süreci kolaylaştıracak en önemli adımlardan biridir.

YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN TÜRKİYE’DE SINIRLI AYNİ HAK EDİNİMLERİ

Türkiye’de yabancı tüzel kişilerin intifa hakkı, irtifak hakkı taşınmaz yükü gibi sınırlı hak edinimi, 2644 sayılı Tapu Kanunu ve ilgili düzenlemelerle belirli sınırlamalara tabidir. Genel olarak, yabancı tüzel kişilerin taşınmaz sınırlı ayni haklar edinmesi, yalnızca belirli koşullar altında mümkündür. Bu düzenlemeler, Türkiye’deki taşınmazlar üzerinde yabancıların mülkiyet haklarını sınırlayarak, ülkenin güvenliğini ve ekonomik istikrarını sağlamaya yönelik bir denetim mekanizması oluşturur.

Aşağıda, yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de sınırlı ayni hak edinimine ilişkin başlıca yasal sınırlamalar maddeler halinde açıklanmıştır:

• Yabancı Tüzel Kişilerin Edinim Hakkı: Türkiye’de yabancı tüzel kişiler yalnızca yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri tarafından sınırlı ayni hak edinebilir. Yabancı tüzel kişilerin, vakıf, dernek gibi yapılanmalar aracılığıyla taşınmaz edinmeleri ise mümkün değildir.
• Yabancı Sermayeli Şirket Tanımı: Türkiye’de kurulan, yabancı yatırımcıların yüzde elli veya daha fazla hisseye sahip oldukları, veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme ve görevden alabilme yetkisine sahip oldukları şirketler, yabancı sermayeli şirket olarak kabul edilir. Bu şirketler, yalnızca ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek amacıyla taşınmaz edinimi ve sınırlı aynî hak edinimi yapabilirler.
• Valilik İzni Gerekliliği: Yabancı sermayeli şirketlerin sınırlı ayni hak edinimleri için, taşınmazın bulunduğu yer valiliğine başvuru yaparak izin almak gerekmektedir. Taşınmazın bulunduğu bölge askeri yasak bölge veya askeri güvenlik bölgesi içerisinde yer alıyorsa, sınırlı ayni hak edinimi için Genelkurmay Başkanlığı’nın izni gereklidir. Eğer taşınmaz özel güvenlik bölgesi içerisinde yer alıyorsa, bu durumda valiliğin izni gerekmektedir.
• İpotekle İlgili İstisna: Yabancı gerçek ve tüzel kişiler lehine taşınmazlar üzerinde kurulacak ipoteklere ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. Bu durum, taşınmaz mal ediniminin yanı sıra ipotek haklarının da özgürce kullanılabilmesine imkan tanır. İpotek tesisi ve ipotek lehtarının ipoteğin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimleri, valilik izni olmadan gerçekleştirilebilir.
• Bankacılık Mevzuatı İstisanası: Bankacılık mevzuatı çerçevesinde gerçekleşen işlemler ve alacakların tahsili amacıyla yapılan taşınmaz edinimleri için de doğrudan Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılabilir.

Yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de sınırlı ayni hak edinimi, Türk hukukunun ülke güvenliği ve ekonomik çıkarlarını koruma amacını gütmektedir. Bu nedenle, her ne kadar belirli istisnalar ve koşullar altında mümkün olsa da, yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de sınırlı ayni hak edinimleri üzerinde sıkı denetimler bulunmaktadır.

TÜRKİYE’DE YABANCILARIN MİRAS HAKKI

Türkiye, yabancıların sahip oldukları taşınmazlar üzerinde miras hakkını korumaktadır. Bir yabancı, Türkiye’de taşınmaz satın aldığında, vefat etmesi durumunda mirasçılarının bu taşınmazı edinmesi mümkündür. Bununla birlikte, yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’deki taşınmazları üzerine miras hakkı edinmelerine dair bazı düzenlemeler bulunmaktadır.

Ülkemizde yabancıların miras hakkı, Türk vatandaşları ile eşit şekilde korunmaktadır. Yabancıların Türkiye’de edinmiş oldukları taşınmazlar, onların ölümünden sonra mirasçılarına intikal eder. Ancak, mirasçıların taşınmazı edinebilecek durumda olmaları gerekmektedir. Bunun için aşağıdaki şartlar dikkate alınır:

• Mirasçının Uyruk Durumu: Mirasçı, Türkiye’de taşınmaz edinmeye izin verilen yabancı uyruklu kişiler arasında yer almalı ve mevcut sınırlama şartlarına uygun olmalıdır.
• Kişi Başına ve Ülke Genelindeki Sınırlamalar: Mirasçının Türkiye’deki taşınmaz edinimi için geçerli olan sınırlamalara uyması gerekmektedir. Aksi takdirde, mirasçı taşınmazı devretmek zorunda kalacaktır.
• Taşınmazın Derhal Devri: Eğer mirasçı taşınmazı yasal şartlar gereği edinemiyorsa, bu taşınmazın derhal devredilmesi gerekmektedir. Mirasçı devretmediği takdirde, Maliye Bakanlığı taşınmazı satışa çıkarır ve bedelini mirasçıya öder.

Bu düzenlemeler, yabancıların Türkiye’deki taşınmazlarının miras yoluyla intikalini denetlerken, ülkenin güvenlik ve ekonomik çıkarlarını korumayı amaçlamaktadır. Yabancı mirasçılar; Türkiye’de miras haklarından yararlanmak için miras avukatı desteği almaları tavsiye edilir.

TAŞINMAZ EDİNİMİ YOLUYLA TÜRK VATANDAŞLIĞINA GEÇİŞ HAKKI

Türkiye, belirli şartları taşıyan yabancı uyruklu gerçek kişilere, taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanma imkanı tanımaktadır. Bu istisnai vatandaşlık kazanım şartları aşağıdaki gibidir:

• Bir Milyon Dolar ve Üzerinde Taşınmaz Edinimi: Yabancı uyruklu kişiler, en az bir milyon dolar değerinde bir taşınmaz satın alarak Türk vatandaşlığına başvuru yapabilirler.
• Başvuru Şartları: Başvuru sırasında, yabancı uyruklu kişi taşınmazı bu amaçla satın aldığını beyan etmelidir. Resmi senet üzerinde bu hususa yer verilmeli ve taşınmazın beyanlar hanesine, üç yıl boyunca satılmayacağına ilişkin tapu kaydına şerh işlenmelidir.
• Taşınmazın Satılmaması Şartı: Yabancı uyruklu kişi, satın aldığı taşınmazı en az üç yıl süreyle satmama taahhüdü vermelidir. Bu şart yerine getirilmediği takdirde, Türk vatandaşlığına geçiş başvurusu geçerli olmayacaktır.

Bu düzenleme, Türkiye’nin ekonomik kalkınmasına katkıda bulunmayı ve yabancı yatırımların ülkeye çekilmesini sağlamayı amaçlamaktadır. Taşınmaz edinimi yoluyla vatandaşlık hakkı, yalnızca belirli şartları yerine getiren yabancı uyruklu kişilere tanınan istisnai bir yoldur.

YABANCILARIN TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL ALIMI SÜRECİNDE HUKUKİ DESTEĞİN ÖNEMİ

Türkiye’de yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinimi, Tapu Kanunu’nun 35. ve 36. maddeleri çerçevesinde belirlenen yönetmeliklerle hukuki sınırlamalara ve prosedürlere tabidir. Bu düzenlemeler kapsamında, Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinimi belirli istisnalara ve ön koşullara bağlanmış olup, bu şartların sağlanmaması durumunda taşınmazın tasfiye yoluyla elden çıkarılması veya mülkiyetin iptali gibi ciddi yaptırımlarla karşılaşılması mümkündür.

Tapu Kanunu’nun 36. maddesi, Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinimine yönelik özel düzenlemeler içermektedir. Bu hüküm kapsamında, yabancı ortaklı şirketlerin taşınmaz edinimi ilgili valiliklerin iznine tabi tutulmuş olup, şirketlerin taşınmazları kendi faaliyet alanlarıyla bağlantılı olacak şekilde kullanmaları gerekmektedir. Aksi halde, yetkili makamlar tarafından taşınmazın zorunlu tasfiyesi veya elden çıkarılması yönünde karar alınabilir.

Bu bağlamda, özellikle şirketler için ticaret avukatı  desteği, yabancı yatırımcıların hukuki riskleri en aza indirmeleri açısından hayati önem taşımaktadır.

Yabancı yatırımcılar açısından Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinimi sürecinde hukuki riskler yalnızca mülkiyet kaybı ile sınırlı kalmamakta, aynı zamanda ciddi mali kayıplara ve uzun süren hukuki ihtilaflara yol açabilmektedir. Özellikle;

• Tapu kayıtlarında ipotek, haciz veya şerh bulunması,
• Taşınmazın yasaklı bölgeler kapsamında değerlendirilmesi,
• Yabancı yatırımcıların hukuki istisnalardan faydalanamaması,
• Hisseli edinilen taşınmazların izaleyi şuyu davasıyla kaybedilmesi,
• Kiracılı alınan gayrimenkullerde kiracının tahliyesi süreçlerinin zorluğu;
• Satış sözleşmelerinde usule aykırı düzenlemelerin bulunması,
• Şirketlerin faaliyet alanı dışında taşınmaz edinimi yapması,

gibi durumlar, yabancı yatırımcıların taşınmazlarını kaybetmelerine veya yüklü miktarda tazminat ödemek zorunda kalmalarına neden olabilir.

Bu tür risklerin önüne geçmek adına gayrimenkul avukatı taşınmazın hukuki durumunu detaylı şekilde inceleyerek tapu kayıtları, ipotek durumları ve taşınmazın hukuki geçmişi hakkında alıcıya kapsamlı bilgi sunarken, ticaret hukuku avukatı ise özellikle şirketlerin taşınmaz edinimi sürecinde şirketler hukuku, izin prosedürleri ve faaliyet alanı uyumluluğu gibi konularda danışmanlık sağlamaktadır.

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz mal edinmesi, hukuki açıdan titizlikle yürütülmesi gereken bir süreç olup, yanlış bir adımın mülkiyet kaybı ve ciddi mali zararlarla sonuçlanma ihtimali bulunmaktadır. Tapu Kanunu’nun 35. ve 36. maddeleri ve yönetmelikler doğrultusunda belirlenen yasal sınırların ihlal edilmesi, yetkili makamların taşınmazın zorunlu satışına karar vermesine kadar varabilecek yaptırımlara yol açabilir. Bu nedenle, yabancıların Türkiye’de gayrimenkul alımı sürecinde hukuki destek alarak süreci hukuka uygun bir şekilde yönetmeleri büyük önem arz etmektedir.